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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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事后追认的小产权房其实是富人的游戏  

2009-06-01 10:29:26|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  事后追认的小产权房其实是富人的游戏

 

童大焕

 

深圳市人大近日通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,其中规定,违法建筑除未申报的外,符合确认条件的,在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后,按规定办理初始登记,依法核发房产证。这标志着深圳的小产权房可能拿到全国首个“准生证”,成为可自由合法交易的商品房。但是目前还没有实施细则,细则公布之日,才是小产权房合法化的关键时间点。

不论怎样,这是一个迟来太久的好消息,而且也是还权于民还利于民的大趋势。在此消息鼓舞下,一些地方正在兴起一股小产权房建设的新热潮。但是,笔者还是十分的担忧,如果小产权房的合法化问题永远只是处在被事后追认的尴尬地位上,那么不仅有可能形成政策的不公平(前期的得到追认,后来者仍然不合法),而且小产权房比普通商品房价格低再多,也仍然只是富人的游戏,真正的城乡低收入阶层,无法分享其由于土地价格低廉带来的低房价成果,导致小产权房的合法化丝毫无助于城市化,无助于低收入阶层以更低的成本获得城市的“永久居住证”。

如果小产权房的合法性问题在交易前和交易过程中不能得到确认,那么,全款购买就是其惟一途径,这样一来,将形成购买者绝大多数并非真正的城乡低收入阶层,而是中高收入阶层的“马太效应”――由于小产权房不能按揭贷款,虽然其单价比商品房低很多(实践表明它是普通商品房价格的一半甚至三分之一),但实际上一次性付款往往比同地区商品房的首付高得多,有能力购买的人,经济实力往往比普通商品房购买者还高。这一点,希望有关部门充分考虑到。虽然没有政策的故意,但政策制定者一定要事前考虑到后果,事后追认制度事实上就是对穷人的排挤之路。很显然,从深圳市《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的文件名称中就可以知道,这仍然只是一个临时性的事后追认性质的做法。因此,对它的估计和评价不宜过高;未来的小产权房之路何去何从,也仍然是个未知数。

另一个担忧是,既然事后追认给小产权房的合法化开了口子,那么形成示范效应以后,会不会加剧地方政府予取予夺的权力?具体说来,就是有乡村等政权支持的小产权房建设事后得到追认的可能性比较大,而农民自发自主的建设则不仅追认的可能性较小,甚至有时面临着被拆除的危险。这个可能性是存在的,因为标准掌握在地方政府手里,既非法律限制,地方政府和基层官员也有个人的逐利需求。这样,即使小产权房事后追认的口子打开了,最大的得利者也未必是拥有宅基地和农村建设用地的农民,而更有可能是有权力背景的开发商和基层政府及官员。甚至有可能政府主导下,农民的利益反而受损。这在政府主导的农村土地流转中屡屡出现。比如各地搞的“宅基地换住房”、“土地换社保”等模式,实际上都是为地方政府的土地财政进行土地储备,农民真正得利的很少,甚或农民自主自愿的权利都不保,利益屡屡受侵害,在失地失业中得不到基本保障。

小产权房问题是事关农民宅基地和建设用地基本财产权的问题,应该由法律加以确认和事前保障。前不久中国社科院发布的2009年《农村经济绿皮书》指出,农民住房空置率已经高达30%左右,而农民的宅基地事实上已进入市场,“小产权”与“大产权”的区分意义已经不大,相关政策应作出调整,以适应现实变化,现行法规应适应形势作出修订。在此,我们热切期待着,以法律的进步推动农民财产权的保护和社会的进步。

 


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