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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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地价如何影响房价  

2009-06-29 12:52:23|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  地价如何影响房价

 

童大焕

 

今年全国两会上,全国工商联的一项调查显示,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%。有声音据此表示,房价过高原因在地价高昂。要降房价,先要降地价。日前,在国务院新闻办举行的发布会上,国土部副部长鹿心社介绍了该部一项相关的专题调查。国土部调查了620个房地产开发项目,选取了东部、中部、西部不同的类型。结果显示,目前中国地价占房价15%-30%,平均为23.2%。鹿心社称中国的地价房价比,低于欧美及亚洲近邻。他还表示,地价是影响房价的重要因素之一,但不是决定因素,决定房价的根本因素是供求关系。发布会后,鹿心社透露,上述15%-30%的比例,并不是说地价房价比最高为30%。据调查,最高的达到40%,“但北京并不是最高的”。具体的调查结果,国土部将会公布。

估计这个结论马上又会引发公说公有理婆说婆有理的一番争议。事实上,房价和地价的关系有三种计算方法,会得出截然不同的结论:

第一种计算方法,是当前平均房价和平均地价的关系。比如北京土地部门此前发布的一份监测数据显示,去年第一季度,北京居住用地价平均为5707元/平米。而据北京市统计局的数据,去年四环以内住宅期房均价为15581元/平米。如果扣除政策性住房因素,四环路以内住宅期房均价为16892元/平米。据此,北京的地价与房价比,估算值在35%左右。

第二种计算方法,是具体项目的直接地价和房价的关系,这种计算方法得出的地价占房价比例最低。由于土地从购买到开发销售有2-3年的间隔,在此期间房价会随市场变化和区域地价的上扬而不断调整。这时在房地产销售过程中,开发商就有一笔利润来自城市土地溢价。土地溢价由城市化和区域不断成熟而驱动。

第三种计算方法,是当前区域房价和当前区域“地王”的价格关系。这种情况下,地价占房价比例最高。各地市场上屡屡出现地价高于房价的现象,被人们形象地称为面粉贵过面包。

第三种计算方法最不“科学”,但往往最能反映出地价影响房价的关系,往往是某地一个高价“地王”一出来,马上带动了周边房价的飙升。比如前不久北京广渠路10号地以广渠路10号地为例,该地块 7万平方米左右的体量拍出10.22亿元高价,合楼面价达15000元/平方米以上,这个土地价格甚至高过了周边部分项目不久前刚刚打出的开盘价,区域价格立刻被明显拉升,反应最快最迅速的正是周边二手房市场,“最近不少挂出房源的业主纷纷给我们打电话,要求暂停出售,或者直接提价15%以上,最主要的原因就是周边土地价格不断攀高,很可能拉动区域房价,二手房业主都愿意再等等,期待更大价格上升空间。”西大望路某知名中介门店销售员小王接受采访时表示。采访中了解到,受广渠路10号、15号地影响,广渠路和大望路周边二手房坐地起价,乐成国际、珠江帝景、石韵豪庭、富力城等重点项目二手房价格普遍上涨,中介报价纷纷上调1500-2000元/平方米不等,年初这些区域二手房价格普遍在15000-18000元/平方米之间徘徊,目前出售价格基本都在17000-20000元/平方米左右,甚至更高。富力城有的业主更是报出了3万元每平米的天价。而这个价格,应该是广渠路10号地未来的赢利价格。

也就是说,在天价地王的刺激下,房价是被提前透支的。这就是“地价推高房价”的内在机理及根源。因此,哪怕我们根据“最符合实际”的第二种计算方法,得出并非地价推高房价的结论,这个结论本身也是不科学的。

当然,在城市化过程中,房地产开发没有土地增值溢价几乎是不可能的。但是政府应该有能力去控制“天价地王”的产生,使房价上涨维持在相对合理的水平,而不是过度透支未来。


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