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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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地王是政府与开发商合谋的诱饵   

2009-08-17 11:49:17|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地王是政府与开发商合谋的诱饵

 

童大焕

 

    在日前召开的2009博鳌房地产论坛上,香港恒隆集团董事长陈启宗说:盲目扩张的房地产商应该受到市场的惩罚。历史告诉我们,凡是买了地王的,后悔的人多,欢喜的人少。我不说买地王的一定不赚钱,但是他们所承担的风险一定非常高,他们的盈利能力一定下降。从香港以及东南亚地区国家的经验来说,凡是买了地王的,大半都是后悔的,历史都证明他们是傻瓜,不是聪明人。

    但陈启宗说的买地王是傻瓜主要是针对香港市场而言的,在那样一个市场化和法治化程度高的地区,这个观点应该是成立的。但在市场化和法治化程度低的内地,这个观点却未必成立。

    在内地很多城市,地王的产生其实都是地方政府和开发商共同“合谋”的结果。在土地财政之下,地方政府无疑是乐见于地王长江后浪推前浪的,这不仅有利于地方政府从土地中获得更高的“产出”,更要紧的是,兼具投资功能的房地产市场历来是个买涨不买跌的市场,地王一出,将迅速带动周边房价的上涨预期,从而带动整个房地产市场的活跃。这对于经济复苏和繁荣无疑具有极其重要的示范和带动价值。今年三月以来,要不是北京各地区地王频出,相信房地产市场复苏、上涨、价量齐破历史最高记录的历史进程不会来得这么快。

     正因此,内地房地产商在拍得和持有地王的过程中未必需要香港等地区一样的高昂成本。据了解,开发商拿到“地王”后,如果光“晒太阳”不开发,在未达到闲置地程度时,损失的主要是地价款的利息。而如果“地王”最终能退地,至多就是损失几千万元的竞买资金和地价首付款的利息。如果根据合约能找到“借口”,最终“地王”可能连竞买资金也不必损失,可“全身而退”。

    如此一来,开发商就不会因为闲置“地王”遭受太大的损失。开发商敢如此大胆地闲置“地王”,与政府的约束不足有关。以广州市2007年未开发土地中总价最高的广州开发区某地块为例,这块地拍出了44.75亿元的天价,但开发商的定金只有8000万元,占整个地价的不到2%

    也正因为如此,地王的诞生在成为地方政府繁荣楼市的工具之外,也越来越成为房地产商一种可资利用的开发策略。不论是从北京还是从广州的实际情况看,一些财大气粗的房地产商正越来越娴熟地利用地王策略来推高自己周边在售楼盘的楼价。拍出一块地王有时只需付出几千万元的定金,但自己周边楼盘随便上涨一两千元,就能给他们带来几亿元的增值收入,而且迅速推动了楼盘的销售速度,使资金迅速回笼。

    可以说,不论对于地方政府还是对于房地产商来说,地王都已经成为而且仍在成为放长线钓大鱼的工具,而只要赢得时间,不管多高的价格,只要能够拿得到土地,将来就一定能够挣钱。且由于地王现象是地方政府和开发商高度默契乃至“合谋”的结果,开发商在“赢得时间”方面几乎不会有什么障碍。

    地王现象表面上是一种市场行为,但起关键作用的仍是政府。要想有效地遏制疯狂的地王现象,办法其实很多:比如严格限制土地出让金的缴纳时间,要求竞得人在短期内全额缴纳;严格违约责任,要求竞得人在土地出让后迅速缴纳定金,不低于成交价款的10%,受让方违约的,按“定金罚则”处理,没收定金,并可要求受让人赔偿损失。同时,土地出让制度还应设定利益相关人的限制条件,防止有些开发商竞拍“地王”不是为了迅速建房,而是用于囤地,并且为了推高其附近在售或者在建楼盘的价格,从而引发楼市泡沫,损害购房者利益。

    只要肯多方围追堵截,地王肯定会应声而落。关键是,地方政府有没有这个决心。

 


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