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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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五年房价翻番,是真实还是谎言?  

2009-09-01 08:27:16|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  五年房价翻番,是真实还是谎言?

 

童大焕

 

    国金证券首席经济学家金岩石最近发布“惊人之论”:城市化决定房价上涨,五年内京沪房价会再翻一倍。这无异于给原本过热的楼市火上浇油。

    金岩石解释说,我国正处于城市化进程加速阶段,城市的土地和房产由于相对和绝对的稀缺性而成为商品,而美欧国家已经完成城市化进程,土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失,住宅回归消费品的本质,消费价格指数中包含了住宅价格。“城市化将带来的是革命性社会变革,在未来20年的城市化中,5亿人的生活方式将发生彻底改变!”为了更好地说明城市化究竟会给我们带来多大影响,金岩石拿互联网的产生做了对比,“互联网给我们生活方式带来的变革大家有目共睹,到目前为止,互联网影响了3.5亿人,而城市化将使5亿人的生活发生变化,变化有多剧烈,可想而知。”金岩石认为,在城市化的进程中,非常有可能形成北京、上海两大超级都市,这两大超级都市的人口将超过总人口的30%,达到5亿人,未来的大北京将有3亿人,大上海将有2亿人。“在这个基础上,楼价应该涨多少?以今年1月1日的价格为基准,5年内至少翻一倍,北京、上海的房价很可能会突破30万/平方米。”

    金岩石说的五年内北京上海房价可能会突破30万/平方米,指的应该是最高房价,比如如今上海的汤臣一品突破12万,北京的银泰中心突破10万。普宅不会到这个价的,大家不必心慌。

    但是他说的未来五年房价涨一倍,有没有这个可能?我记得大概是2003年的时候,建设部专家陈淮做过两个预言:一是未来十年中国机动车保有量将达到一亿辆。目前这个预言大概五年就突破了。另一个预言,大意是说未来十年房价涨三倍。如今五年过去,多数城市房价涨了一倍多,有的楼盘涨了两倍。

    前不久潘石屹世界各地考察了一番商业地产,感觉相比于国际上很多国际大都市,相比于我们的房价收入,北京上海的房价是偏高的,但他又认为,其他国家和地区的房地产已经失去城市化的支撑,因此北京上海的房价有它的合理性。大意如此。

    前些日子,我和我的爱人说过,和一位友人也说过,五年内某些区域的房价还会翻倍。这个观点,与金岩石的观点有不谋而合之处。大家考虑一下通货膨胀的因素,考虑一下工资收入增长的因素,特大城市局部区域房价五年翻番恐怕将是一个水到渠成温水煮青蛙的事实。今天想来是一个非常恐怖的事实,但它的过程,未必如今天想像的那么恐怖,而是伴随着房地产市场的起起伏伏,甚至,可以用跌宕起伏来形容。

    对于金岩石所说的大北京将有3亿人,大上海将有2亿人的说法,我不敢肯定,但我自己有一个研究,就是:“经过近30年的中小城市化之后,中国将很快进入城市化的第二阶段:大城市化阶段。这个阶段,除了农村人口向中小城市迁徙的步伐依旧,中小城市人口向大城市、特大城市迁徙的步伐则会大大加快。大城市、特大城市的人口机械增长率至少赶上甚至超过全国城市人口平均增长率。如此,若按3%的年增长率,2020年年初北京人口将在现有基础上增加45%,达到2465万;若按4%的年增长率,则将增加61%,达到2737万。上海现有人口1800万,到时则直逼2900万。”我这里说的人口,指的是中心城市的人口。

    早在2000年,诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨就断言:影响21世纪人类社会进程最深刻的两件事情,一是以美国为首的新技术革命(互联网却是见证——作者注),二是中国的城市化运动。很多人没有牢记这一点,将会错过很多变革和投资的时机。我想强调一点的是,中国的城市化运动,更惊心动魄的是大城市化运动。在这里恕我不详述。而大城市化运动的过程,必然影响到房价。

    但上面说的房价,是长期房价走势。长期房价由城市化决定,但短期房价由货币供应量亦即政策决定。这就是为什么,2007年房价高峰之后,会有一个暴跌的过程。一项针对2002-2006年相关数据的分析结果显示:房地产信贷供给每增加1%,房价就增加0.45%。如今的房价在“救经济”背景下有着过度的宽松货币政策支持,一如在今年博鳌房地产论坛上,中坤投资集团董事长黄怒波指出的,上半年房地产行业的复苏是假象,是“伟哥效应”。他说,是央行给我们发了伟哥,大家吃了后,一夜之间全部兴奋了。目前认为楼市已经复苏,主要是由于库存急速下降、地王归来、房价恢复,以及刚性需求的回升这些因素,这是导致目前楼市复苏的主要原因。在这次复苏当中,没有看到任何有所调整的迹象,所以,复苏掩盖了一些问题,问题并没有得到真正的解决。

    在宽松的货币政策和房价适时下降的基础上,被压抑的刚性需求在去年底到今年前三个月基本得到了释放,三月份之后的房价高涨又使刚性需求迅速回到“买不起了”的被迫退守境地。而投资需求也随着政策的微调(二套房在具体实施过程中略有收紧)及房价的高涨,新的观望情绪正在累积。虽然宏观政策面上的调整还没有、估计也不会像2007年底那样严厉,但经历过07、08、09年的大涨——大跌——大涨行情,市场似乎变得更为成熟了一些,其自身的调整正在开始。


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