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童大焕中国日记

 
 
 

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关于我

时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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自由决定财富   

2009-09-15 12:50:16|  分类: 贫富秘密 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    自由决定财富

 

童大焕

 

    在令人烦躁的拥堵的公交车上听朋友从远方打来关于其“财富故事”的电话,是一件令时间不再漫长的快乐事。这位朋友博士毕业后回南昌工作,单位给了18万元安家费,可以自己到市场上买房,也可以用这18万买单位一套没有个人产权的房子。我当时建议他直接到市场上买房,可以享受房屋升值和银行杠杆效应的乐趣。由于当时他对自己的月供没底,就买了学校提供的房子。这使他失去了2007年房屋大幅度升值的一次机会。

    今年,工作若干年后羽翼渐丰的他,“痛定思痛”,下决心退了单位的房子,折旧后得现金14万元,再凑了点钱,分别在房价较低的三月份和四月份按揭买了一套39万(首付9万)、一套36万(首付20万)的房子。现在,36万的那套已经精装交房,房屋升值到了50万。他把这房子直接出租了,月租两千,比月供还多,回报率不错。虽然另一套自住房每个月还要付2000多元的月供,但如果他愿意,把眼前这套50万的房子卖了,去还另一套的贷款,那么他将拥有一套独立产权的、原值39万现值四五十万的房子,而且还能盈余4万元左右!

    如果他两套房子都不卖,在未来的岁月里还将继续拥有双双升值的空间。

    而从拥有18万元的单位房(退出时会因不断折旧使这18万元不断贬值),到拥有价值四五十万元且仍有可能不断升值的独立产权房,朋友付出的代价不过是10万元左右,其余的,也就是把单位吸引博士的18万元安家费用死钱变成了活钱,成了按揭的首付款而已。

    朋友说话时的喜悦,我在千里之外都能听得出。他说,后来的博士就没有机会了。我说机会倒是有,只是比你少一次机会,而少这么一次机会,财富的差距可能就是几十万。这就像赶班车,前面的一辆过去了,就只能等下一辆。

    我说,你这下终于体会到产权自由的好处了吧?!单位的、或者其他那些产权不自由的房子,再便宜也不要,最终的一切都不归你。单位那套房子,如果一直住下去,等你退出时,18万元已经“折旧”为零了。

    在这个世界上,有很多很多人,学历背景、收入等等都一样,但不出几年,往往财富差距巨大,原因在哪里?很大程度上就在于他们头脑中的理财甚至财富观念不一样。

    第一,             大多数人没有认识到独立产权对于财富的极端重要意义,眼里只有“廉价”和便宜的概念。殊不知,在市场经济背景下,财富若没有独立产权,则再便宜也是贵的;而一旦拥有独立产权,随时可以资本化,那么,很多东西即使价格看来相当昂贵,其实也是相当“便宜”的。

    第二,             在多数人的观念里,欠债是一件可怕甚至危险的事情。但很多时候,欠债固然可怕,但不欠债可能更糟。为什么?世界上真正的富人很少不是负债经营的,借钱买房,借钱上大学,借钱买车,借钱经营,都是很好的例子。

    在很多情况下,通货膨胀率是高于银行贷款利率的,所以只要负债投资就能赚钱。如果通货膨胀率在10%而贷款利率为6%,举债投资的静态收益就是4%。再加上资产增值,所以年平均收益率就不只4%,此外在城市房屋还有租金可收。

    假如你有很好的还债信用,那么借钱就像贵人的帮助和上帝的恩赐。如果信用太差或者理财能力太差,连按时还债都不能,那借债当然是可怕的绳索,将你越捆越紧直至不能动弹。

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