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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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房改之路在于彻底的市场化  

2009-10-19 16:53:12|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房改之路在于彻底的市场化

 

童大焕

 

    报载,一个以住建部副部长齐骥牵头的调研小组,已开始调研十年房改的得与失。“目的在于谋划下一步住房制度该走一个什么样的模式。”再次房改迹象已然很明显,由此引发的疑问是,“二次房改”是重新回到过去的老路,还是在现有市场化的基础上对住房制度进行调整。

    此前,关于“二次房改”有三次所谓上书。2008年6月,发改委专家刘会勇成为“二次房改”提法的最早建议者。他指出:企事业单位应自建廉租房,租给单位职工居住作为过渡房,建房资金可以来自房改售房款。随后的今年4月,清华大学教授李稻葵建议:“二次房改”应该由政府主导提供房屋住房服务,平租房等由政府提供的房子应该占到50%,将目前未纳入政策性住房的中等收入群体纳入其中。第三次则是今年7月由住宅法专家李明等14位学者掀起高潮,其内容是:建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度,以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”的方式,提供准市场化的平价住房。

    依我看,上述三个提法多是书生之见。第一条:企事业单位自建廉租房到底是单位的权利还是义务?如果是义务,多少单位有能力承担,会不会又成为垄断企业的专利?如果是权利,是不是几个人组建一个企业,甚至是专门为了自己建房而成立一家企业,政府就应该批一块廉价土地?如果不这样,公民权利的公平性又何在?

    第二个建议,由政府提供占市场总额50%的所谓平租房,是否可行?这个建议可能是参照了香港和新加坡房地产制度的结果,但那两个地方都是城市政府,跟中国当前飞速城市化的历史现状完全不合。众所周知,一套房通常耗尽老百姓一生的能量和积蓄,对于政府也未见得格外轻松。如果要把新移民(他们才是住房需求的最大主力)也都纳入所谓平租房范畴,很多城市政府的财政可能都会被拖垮。当然,被拖垮是不可能的,更可能的情况是回到1998年以前的那种状况,名义上政府或单位会分配住房,但是可能有很多人一辈子都排不上,即使排上,条件也很差。

    第三个建议,用完全政府定价的方式提供准市场化的平价住房。这种住房的最大特点是扭曲了市场信号,必将像经济适用房一样成为权力寻租的渊薮,甚至比经适房领域更腐败。

    实践已经证明并且仍将证明,最高效而且最公平的办法惟有市场。当前房地产乱象的主要根源,就在于它并不是一个完全的市场,土地的单一供应模式使地价居高不下,逼得许多房地产商被迫走“高端”或“伪高端”路线,从而完全把中低收入尤其是新进入城市的低收入群体特别是人数最庞大的农民工完全抛弃在市场和政府住房保障之外。

    只要改革土地供应模式,打破政府的土地垄断局面,形成土地供应的竞争格局,房地产市场的多元化供应局面一定会自动形成。内地房地产老大王石在最近的博客中就专门提到了印度第一大都市孟买的房地产市场。根据印度商会联盟/麦肯锡咨询公司的一份报告,印度至少需要2500万房屋。在孟买商业中心,8百多万人住在贫民窟,因为买一间自己的房子是他们大部分人力所不能及的,在市中心一个70平米的房子大约就要50万美元。比中国大城市房价还贵很多。

    Matheran Realty认为他们有解决办法:超低价房屋。在孟买东部90公里的Karjat,Matheran Realty正在建15000间价格在21万卢比(4500美元)的19平米的公寓。曾经推出2500美元最便宜汽车的塔塔集团,正在市中心以北 100km 的博伊萨建1300间基础公寓,并且可能再增建一些。价格在39万-67万卢比的房屋已经被超额预定了。很多住在贫民窟的人们现在都被雇佣做司机,工厂工人或者裁缝,人均收入大约9万卢比,足可以支付一个价格在20万-40万卢比的公寓。

    贷款方和开发商都确信他们挖到了金矿。谁能想到抵押贷款和建筑热潮的结合这么快又能变得如此有吸引力呢?而其中的要害,就在于土地供应的完全市场化。

  

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