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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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保障房为何一再成为寻租工具?   

2009-07-17 11:17:21|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  保障房为何一再成为寻租工具?

 

童大焕

 

    本市首个限价房——西三旗旗胜家园6月30日 交房到现在才过去半个月,小区里就出现了出租房屋的现象。记者在小区里看到,刚刚开始办理入住的D区8号楼的一层几乎全部租给了装修公司,月租金最高达7000元。据《京华时报》报道,在另一个限价房项目金隅美和园,20%房子都被出租,一些房子被简装后就成为纯粹出租房,而且这些房子有开公司的,有隔成单间出租的。

    限价房成为出租房,再次突显产权式保障性住房的尴尬,一如最初的经济适用房,改头换面的限价房也成了一些人寻租和谋利的工具,而与保障中低收入者住房权利的初衷相距甚远。

    简单回顾一下产权式保障性住房(含经济适用房和限价房)的发展历程,我们会惊讶地发现这是一个一些人不断变换着逐利方式的历程。一开始,经济适用房没有严格地限制出租和户型面积,只要求五年后才可上市,但要交总房款10%的土地出让金。那一块巨大的肥肉引得各种人士竞相追逐,开着奔驰宝马住着二三百平米经适房的司空见惯,占着经适房长期出租的更是大有人在。

    但随着这种经适房政策受到的非议越来越多,其后的经适房政策也发生了巨大的转变,一是严格限制了户型面积,二是严格限制出租,三是五年后允许出售,但70%的溢价归政府。这样一来,经适房的逐利空间越来越小。甚至有可能从另一个方面看,这样的经适房政策有可能从长远上剥夺购买者的财产性收入——如果他们日后有能力换商品房的话。笔者算过一笔账:假设在同样地段购买同等面积的住房,经适房的单价是普通商品房的一半,则若干年后,房价只要上涨21%以上,购买经适房就开始比购买普通商品房亏,涨幅越大,亏损也越大。如果按购房时总价相同(即假设购房人购买经济适用房时的经济能力已达极限,不可能再多出一分钱去购商品房),那么,若以购经适房同等的钱去购买同地段商品房,只能买到经适房的一半面积,则当房价上涨75%以上,购买经适房就不再合算。70%的溢价归政府,就等于政府向中低收入阶层多要了“回报”,这自然又是穷人阶层子子孙孙无穷尽地向政府隐性“进贡”的“负福利”。

    但就在这个经适房已基本无利可图的时候,一个身份相当暧昧的限价房政策又出笼了!它在设计之初就饱受争议,既不是市场价的商品房,又不是限制产权的经适房;既没有严格限制出租,也没有明说它今后出售时的溢价如何分配。自然,敏锐的逐利鼻孔又发现了它的巨大“商机”,于是又出现了本文开头的必然场景。

    去年,在讨论限价房政策的时候,政府拟规定限价房满五年后可上市交易,但届时需缴纳同地段普通商品住房价格和限价房价格差35%的土地收益款。但它并没有在《北京市限价商品住房管理办法(试行)》中得到明确体现,只说5年后转让所购住房的,应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。即便按35%比例征收,只要限价房价格低于同地段普通商品房35%以上,就大大地有利可图;况且,还有巨额出租收益。而出租收益,是直接参照同地段商品房价格进行的。

    这就出现一个巨大矛盾:如果政府收取的溢价比例过高,则会严重侵害购买保障性住房的中低收入阶层的财产性收入;如果征收比例过低,则无法阻止大量趁虚而入的混水摸鱼行为。靠收入和财产资格审核等办法,甚至靠严刑峻法,是不足以防止类似寻租和逐利现象的。

    产权式保障性住房的一再尴尬(包括大部分实际收入不低的公务员近水楼台先得月,甚至以保障性住房名义大量廉价配售豪华住宅)告诉我们,产权式保障性住房必须永久退出历史舞台。城市低收入阶层的住房靠廉租和城乡结合部的农民自建出租房;夹心层的住也只能靠市场。到时,如果所有的公务员包括领导干部都只能要么住狭小的廉租房,要么只能住商品房的时候,地价引领房价的高房价时代反而有可能真正终结。

 


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