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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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全民炒房危害大于全民炒股  

2009-12-07 11:23:39|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  全民炒房危害大于全民炒股

 

童大焕

 

    中国曾经经历过一个全民炒股的时代,如今,全民炒房正在迅速取而代之成为新的社会风潮。尽管到目前为止尚没有精确的数据来佐证全民炒房的说法,但从2009年6月开始,以投资性甚至投机性购房的需求迅速入市,8月份达到高峰,之后略有波动,进入11月份开始,赶房地产税费和利率优惠末班车的购房潮再度抬头,并且把房价抬到了一个高于2007年的新的历史高度。

    日前《新京报》6周年特刊采访的22个中国经济行业著名人士中,针对“如果有100万元,明年该做什么”的提问时,80%的人答案是买房。可见,在有钱是否买房投资的问题上,经济行业专业人士和普通老百姓的选择是一致的,因为市场教会了每一个人投资理财的道理,而金钱是有理性的,它总是削尖了脑袋往赚钱的地方钻。

但是,个体的理性有时往往孕育着集体的非理性甚至疯狂。全民炒房如果没有合理引导,其危害远大于全民炒股。全民炒股的盈亏只在股民之间发生,但全民炒股的影响却波及整个经济体系。我个人认为,做长远打算的住房价值投资行为,对社会并没有什么危害。做长远投资打算的人,一般准备好了足够的个人信用即月供准备,不影响金融体系的健康稳定发展。同时,做长远投资打算的人,其所购房屋一般会长时期用于自住或出租,并没有违背房屋的功能本身。

    但是,那种短期的投机性购房却不仅有可能危及金融安全,而且使住房本身的功能发生异化,变成了击鼓传花的工具,脱离了其实用功能。他们只追求短期炒房,买到房后往往既不出租也不装修,只是伺机卖出更高的价格。疯狂如本小区最近发生的一个事例:一位买主花103万买了个两居,刚过完户当日马上挂牌140万待售!像这样的短期投机炒作行为,对市场的危害是相当大的。

    一方面,全民炒房都是追涨不追跌,而且在交易过程中产生大量的税费,最终都无一例外打入房价成本。因此,会形成越涨越买,越买越涨的恶性循环,导致房价脱离实际需求不断走高。投机者手中掌握更大量的现金,他们往往付得起50%以上首付甚至全款,因此,这就把囊中羞涩的众多自住需和改善型需求者排除在了市场之外。

    另一方面,过度投机炒作引发楼价的短期内疯狂上涨,容易诱发人们追求快进快出的“赚快钱”心理,即使没有足够的能力、没有足够的月供还贷的信用准备就匆忙入市,以为利用银行的杠杆可以赚大特赚快钱,一旦有房价波动或政策变化,这些人就最容易被套牢;不仅被套牢,而且有可能形成资不抵债的断供等行为,不仅个人资产受损,还直接危及金融安全,引发“中国式次贷危机”。2008年中至2009年初房价下探险时,深圳等地发生的断供潮是为前车之鉴。当全民风潮涌起的时候,任何一个市场都是在金光灿灿貌似黄金遍地的同时充满陷阱,需要每一个投资者谨慎行之,也需要国家政策谨慎行之。

    一般而言,国家政策比较难在“进口”上拦住投机者,提高二套房首付和房贷利率甚至有可能殃及改善型住房或孝敬养老型等住房需求,但对投机者却影响甚微,因为他们资金充裕甚至全款者众多,利率提高对于影响更是微乎其微,因为他们持有时间短,到手房屋很快出手。

    而在“出口”上拦截投机者,目前主要采取的办法是提高税费。这也对投机者构不成威胁,因为在市场热闹房价上涨的预期下,事实证明这部分本应由卖房人缴纳的税费,实际上全都转嫁给了买房人。

    对投机者最有约束力的办法,是扎紧其出口,让投机型购房者的接棒人越少越好!最简单办法,就是从时间和信贷上做文章。比如,持有不足半年内或一年内卖房的,银行不给买方贷款;持有一年以上不足两年的,银行最多只给30%或40%贷款。等等,依此类推。这样,会有一批房子成为投机者之间击鼓传花的游戏工具,真正的自住型和改善型需求者不会那么快成为接最后一棒的冤大头。时间是最伟大的魔术师,短时间内的投机收益减少甚至难以预见,市场的疯狂程度必将减弱。

  

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