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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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2010年的楼市  

2009-12-09 12:44:57|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2010年的楼市

 

童大焕

 

    即将过去的2009年中国消费总额达12万亿元,买房花费占一半,为全球金融危机下的中国经济稳定立下汗马功劳。但与此同时房价的快速飙升也让人捏一把汗,虽然有关部门的统计报表上房价上涨幅度并不高(尽管全国70大中城市房价全面看涨,但有关部门的数据是:截至2009年10月同比平均涨幅3.9%,仍低于2008年、2007年的同期涨幅水平),但那是“平均房价”的数据,跟“平均工资”一样不靠谱。它意味着郊区、偏远地区供应量的增加“削平”了房价上涨幅度,因为从单个楼盘的上涨看,已经绝大多数远高于2007年的最高值,甚至一年内上涨50%甚至近一倍的也绝非个案。因此,未来一段时期房价的政策和市场走向就格外引人注目。

    但日前召开的中央经济工作会议,其间并未有专门针对房地产市场以及其所属的“资产市场价格”领域的表述。目前作为主管房地产市场的部门,建设部对于未来一段时期的调控政策走向的思路也在于,既不出台或者提出出台“紧缩性政策”,亦不会提议再对房地产市场进行“刺激”或者“促进”。

    从政策层面上,首套房七折利率优惠延续的可能性比较大,但对二套房可能会比较严格地执行首付四成、利率上浮的政策(不排除到年中过后重又放松的可能,因为市场将开始一轮价格高位上的自然调整,势必影响到明年房地产的全年成交量),目前是为了抑制当前占据房地产交易主流并把自住型消费挤出市场的投机性和投资性购房,尤其是为了防范银行的房贷风险。

    至于二手房的交易税费问题,现行的税费优惠政策到今年年底自动终止,几乎没有悬念。原因并不在于有关方面说的是为了给投资者和投机者增加成本,而是在宽松财政政策下,财政部门的税收增收压力使其不得不这么做。有人期望通过恢复营业税增加交易成本,控制投资需求通过转卖房产获益。但实践已经一再证明,在卖方市场下,此举只会把税费成本转嫁到买方手里并进一步抬高房价。

    真正可以给投机性购房以致命打击的,不是增加交易税费,而是切断投机者的“出口”,因为除非法律规定任何人不得购买第二套房,否则是堵不住一些财大气粗的投机者和投资者进入楼市的“进口”的,他们常常一出手就是几套甚至几十套,而且全款或首付50%都根本不在话下。而要切断其“出口”,就要在时间和银行贷款政策上做足文章,规定持有不满一定年限的二手房,新的买家必须全款或者付比较高的首付款(不管买家是第一套还是第几套房),这就在投资者、投机人和需要贷款才能买得起房的大量自住型买房人之间形成了一道“隔离带”,使投资者特别是短期投机炒房者的短期获利空间大为缩小。

    但这样的政策短期内很难出台。原因很简单:内地经济对房地产的依赖程度依旧很深,当前全球经济复苏前景也不明朗,如果内地把住房投资和投机的渠道骤然收窄,则不排除经济出现二次探底的可能性。因此,中国肯定要保持政策的连续性和稳定性。中共中央政治局上周召开的会议也明确,明年保持宏观经济政策的连续性和稳定性,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

    再说,对于房地产投资和投机,有关部门不管有意还是无意,似乎一直没有找到精准的应对策略,在经济尚不稳定的时候更不可能去思考和尝试对房地产投资和投机行为进行深度打击。

    从市场层面看,市场将开始一轮价格高位上的自然调整,势必影响到明年房地产的全年成交量。当前,一手房市场过快的价格上扬已经严重影响到其放量和成交量,二手房市场在11、12月则正上演最后的疯狂,赶税费优惠政策到期的疯狂抢房运动已经使二手房价格在短短一个月左右时间里直线上升,价格上涨幅度已经远超过税费优惠幅度。消费型需求已经被彻底排除在外,投资型和投机型需求如果不是在最后的狂热中被短期套牢,就是在疯狂中重回观望。

    2009年,二手房卖家已经被巨额成交量和价格飞涨吊足了胃口,开发商也被价量齐涨喂得饱饱的。因此,即使二手房营业税恢复到从前,二手房卖主也不会主动降价,开发商也一样。加上巨额流动性下的通胀预期,楼市的调整仍有待时日。

    2010年,不论是一手房还是二手房市场,都将在价格高位上僵持一段时间。至于僵持之后的走向,仍要看政策。如果政策以不变应万变,那么市场将发挥主要力量,房价不排除向下微调的可能。但如果政策熬不住,保GDP和税收的需求再度上升,则不排除二套房政策再度放松的可能,房价的走向就难说了。

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