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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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开发商别再做2009年的美梦了  

2010-01-21 14:43:18|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开发商别再做2009年的美梦了

 

童大焕

 

    在高价位和一系列政府调控政策的风声紧催下,中国内地的房地产市场毫无疑问已经进入新的观望期。截至1月16日,北京市一二手房交易量环比2009年12月同期大幅下降,其中新房住宅期房环比骤降63.9%,二手房住宅签约降幅更大,达到了73.3%。不过,北京等地的房价仍然上涨。

    与此同时,作为上海、北京乃至全国房价涨跌晴雨表和先锋队的深圳则已经出现明显的房价下跌趋势。根据深圳市规划国土委的新房成交数据,楼市成交量近期低位运行,均价跌破两万元。1月8日至14日,全市新房总成交面积为9.31万平方米,环比前一周上涨17.1%;成交套数为992套,环比上涨23.5%。与2010年首周成交暴跌相比,这周成交有了明显起色,但与年前楼市成交量相比仍处于低位运行。成交均价为19721元/平方米,环比下降15.4%,与前一周23301元/平方米的高价相比,这周成交均价明显回落,且跌破两万元大关。

    《易经》说,有高山必有深谷,山愈高则谷愈深。经历了2009年内地房地产自1998年市场化改革以来最大的房价涨幅之后,2010年的楼市将进入一个涨跌异常频繁的漩涡期和频繁调整期。有一点可以肯定,那种认为开发商在2009年已经吃饱财大气粗从而可以捂盘惜售,或者认为可以坚持高价位不跳水的想法,最终会使他们自食苦果。

    2009年一些捂盘的开发商的确在后期赚得不亦乐乎,但在历史价位高峰“高处不胜寒”的市场态势和今年楼市政策收紧的大形势下,开发商想要重温2009年的美梦已经完全不可能了。2007年就有不少开发商捂盘不卖房,结果2008年楼市调整来临时,房子却堆积如山卖不动。那时一边宣称拐点到来一边降价销售的跑得最快的万科,就是今天开发商学习的好榜样。

    更要紧的是,2010年的“消费者行情”或曰“消费者结构”和2009年相比,已经发生和将要发生根本性的变化。它必将对今年的楼市格局带来深刻影响。从购房者角度看,2009年楼市基本上是投机客和投资者主导的市场!即使是在三四月份刚性需求入市的最佳历史时期,很多人认为那时候的入市需求多为刚需,本人对此表示不同意见,认为那时候的入市者仍然多属投资需求。笔者曾经在去年春节后到北京东三环某低价入市楼盘排号,当时的排号者中,根据我的现场调查,几乎找不到一个自住型的需求者!这个楼盘到去年年底前卖完,最高价位比当时翻了一翻,达到26000元/平米有余。

    而越到后来,随着房价的节节攀升甚至可谓一路“跨越式上涨”,刚性需求更是因为其购买力不足而被活生生挤出了市场,房地产市场基本上被投资性和投机性需求一统天下。只有一些恐慌性刚需被裹挟进了市场,但这也必须以购买者有足够经济能力为前提。

    这种情形,也可以从社会心理学角度找到解释:那些长期在市场中摸爬滚打的投资者和投机客,炼就了不同一般的眼力和胆略,对市场的判断和把握有先知先觉般的洞察力,至少也是“春江水暖鸭先知”;而普通刚性需求者多畏首畏尾,降价了还想着再降,涨价了又怕入市后跌下来,因此犹犹豫豫地每每错失良机。

    整个2009年,房地产市场的交易量是过去平均一年的三倍。也就是说,过去一年里,房地产市场既补回了2008年落下的交易量,又极大地透支了2010年的交易量。在如今房价历史性的高位上,不少投资者又开始了新一轮的等待期。与此同时,政府对投资性和投机性购房的打压也正在逼他们离场。紧缩政策一个比一个严厉,与以往不同的是,“国十一条”首次提出“抑制投资投机性购房需求”,这与之前抑制投机的表述明显不同;严格执行二套房贷首付四成将逼得很多投资者被迫离场。

    在市场和政策的双重作用下,2010年购房者的结构会发生根本性的调整,由投资性和投机性需求为主转向刚性需求为主。但如前所述,刚性需求者的社会心理成熟度往往滞后于市场和投资/投机性需求者,同时他们的购买力也明显不足,所以对这个市场的“启动”尤其艰难。识时务者为俊杰,开发商及早降价到位,将抢占市场先机,争取原本已经为数不多的客户资源,并且在交易回升的基础上缓慢提价以吸引更多的市场资源,是为上策。如果坚持捂盘惜售或者高价位上“独步天下”,那最终只能搬起石头砸自己的脚。

   

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