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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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开发商为何能够绑架政府规划?  

2010-01-09 11:30:39|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开发商为何能够绑架政府规划?

 

童大焕

 

    据《北京青年报》报道,日前北京广渠路15号“地王”调整规划方案对外公示引起了社会各界的关注。该公示称,广渠路15号“地王”获得者方兴地产向市规划委申请控规调整,其中最高的建筑控制高度拟将由80米 调整到100米 。业内人士对此认为,尽管公示通知强调是“在建筑规模不变的前提下”调整规划,但只要15号地最终得以调整,对当时参加竞买的其他10家开发商而言都是不公平的。“虽然方兴地产强调建筑规模不变,但原来的建筑要从‘矮胖’变成‘修长’。如果当时土地竞买的时候就是这个规划条件,我们就会对这个地块更加有信心,就敢在现场出价,那最后拿到土地的不一定就是方兴地产。”多位当时曾参与广渠路15号地现场竞买的开发商都如是说。

    中标后再修改规划,相当于单方修改或制定游戏规则,这是小孩子玩过家家的游戏都知道的小道理。如果政府批准开发商如此变更规划,实际上是相当于允许开发商自定规则,或者更明白地说,这是开发商在绑架政府规划。

    但事实上,之前北京就存在高价地出让后,开发商又想方设法调整规划的事。这是眼下很多“地王”大家都觉得价格太高,却总有人敢出价的原因之一。而政府之所以宁愿被开发商“绑架”,宁愿冒着被指责为破坏游戏规则的风险,也愿意为开发商修改规划,归根结底是因为在房地产微观领域利益介入太深,被土地财政所绑架。若不变更规划,开发商将以“亏损”相要挟,“地王亏损”的带动与示范作用,无疑将大大影响日后政府的土地出让金收益。因此,政府宁可背着规划成为儿戏、政府政令朝令夕改的形象风险,也不愿意遭受可能的财政损失。

    北京市财政局发布的信息表明,在全球经济哀声一片的情况下,政府财政收入仍然“一枝独秀”,2009年北京市级财政收入达2026.8亿元,增收10.3%,GDP总量约为11346亿元。

    这其中,土地收入居功至伟。据新浪地产统计,2009年北京市国土局共成交地块245块,其中经营性地块133块,总成交金额约923亿元,相当于过去两年总和。照此测算,今年北京市的土地收入占财政收入的比重将进一步加大,高达45%,而土地收入对GDP的贡献也将达8%。

    土地收入的这份成绩单,还是在原定于2009年12月入市交易的CBD“中服地块”最终未能按期入市的前提下完成的。中服地块预期将拍出80—100亿元的高价,如此计算,北京市的土地收入将占财政收入的一半以上。

    而根据此前的统计数据,北京2008年共成交地块142宗,成交地块面积988. 5万平方米,总成交金额502亿元,占北京市财政27%。

    北京只是全国土地财政的一个缩影。不从根本上解决土地财政问题,房地产政策要保持稳定与严肃,难;拆迁过程中要真正全面系统地考虑和维护被拆迁人利益,难;房价要实质性地下降,更难。尤其是在宏观经济宽松货币政策基本不变,货币量大增的宏观背景下,加上各地方政府在房地产领域的微观、深度利益渗透,指望房价实质性下降的愿意恐怕多半要落空。

    

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