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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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《买房的革命》一个大判断胜过一万个小聪明  

2010-11-19 20:57:49|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《买房的革命》一个大判断胜过一万个小聪明

      大焕按:退潮之后才知道谁在祼泳。房地产宏观调控很容易让一些泡沫露出庐山真面目。《买房的革命》可谓字字有来路,句句有去处。下面是该书第188、189页的部分内容,写作时分别针对北京通州新城核心区(4)和河北燕郊(5)。通州商务核心区的建设当时被炒得火热,什么档次超过浦东、豪华超过现有北京CBD等,房价也是一鹤冲天,甚至有购房人去吃个早点回来房价就涨50万的传闻。

      随着调控的深入,这两个区域的房价走势与笔者在书中的分析完全一致。通州新城核心区成为全北京降价幅度最高的区域。今天,我要说的是,对于刚刚启动拆迁的通州核心区,即使房价回落到今天接近两万元的水平,相比于通州成熟区域1.5万左右的二手房价,仍然是有高估的成分的。 

      至于燕郊,规划已经出来,到2015年要和大厂、香河紧紧挨在一起建成人口150万的河北最大的环首都新城——京东新城。而年底就要全线启动电话010系统、河北省常务副省长公开说明年就要开通地铁(即使再推迟也不会太久)、而且想落户就能落户口、离北京中心城区的实际距离比很多郊区县还近的燕郊,其实际楼价即使到年底的一万元,也仍然是低估的。

      《买房的革命》P188:4\不要为十年后的宏伟蓝图埋单。这个原则同样适用于二手房买卖。现在很多开发商,一看到政府某个十年、十五年后的宏伟蓝图就大肆宣传和加价,这实际上是在透支未来的升值空间。而且,等十年十五年后那个地方真的按照政府的宏伟规划建设成了,你十年前买的楼恐怕已经变得老旧甚至有些过时。而在这建设的漫长时日里,你可能要忍受交通不便、商业不发达、灰尘和噪音充斥的恶劣生活环境。况且,政府规划的事情,哪怕一开始说得天花乱坠有声有色,也有可能随时发生变更。只有等到生米快煮成熟饭,七八成熟的时候,才是急速提升、享受胜利果实的时候。

直降7000元 通州再现“跳水”盘

2010年11月19日 01:35新京报 】 【打印共有评论0

本报讯 (记者张旭)继月亮河率先降价万元后,通州新城核心区域再现深度降价楼盘。昨天,记者获悉,京贸国际城近期将以19800元/平米的均价推出部分房源,而在此之前,京贸国际城售价已达到26800元/平米,此次降幅达7000元/平米。与此同时,京贸国际城还承诺,对于前期购房价格高于20000元/平米的买房人,将进行差价补偿。

降价销售顺应调控

记者了解到,京贸国际城共包括13栋楼,目前已经推出3栋楼。今年初开盘的1号楼和2号楼均价分别为14000元/平方米和18700元/平方米。今年3月底,京贸国际城3号楼575套房源取得预售证,目前已销售近400套,报价一度达到26800元/平米。北京市房地产交易管理网显示,3号楼签约房源369套,签约均价达到24300元/平米。而此番降价销售的房源正是3号楼剩余房源。京贸国际城有关人士对记者表示,降价销售是顺应调控的明智之举。

准备2亿元补差价

开发商表示,为了体现对前期买房人的责任,决定对前期均价在20000元/平米以上的已售房源进行差价补偿,根据具体房子户型、楼层、朝向的不同,以原来售价对比现在的同质房源售价,补偿差价。如原来卖25200元/平米的房源,现在同质房源卖20200元/平米,那么补偿的差价就是5000元/平米。

据悉,京贸国际城现在已经开始通知原来的买房人签订补充协议,差价补偿将在明年6到8月入住时统一进行。对原来全款购房的买房人,届时将由开发商直接给予现金差价补偿;对原来贷款购房的买房人,届时则由开发商以代买房人提前还款的方式还给银行。

对于此番降价是否为了迅速回款,京贸国际城方面表示,开发商不存在资金压力,否则也无力承担差价补偿所需要的资金。目前,经过测算,京贸国际城将为差价补偿准备大约2亿元的资金。

■ 业内观点

通州房价仍有下行空间

从京洲世家率先打出7.2折的降价大旗,到珠江拉维小镇降价7000元/平米,再到月亮河降价万元,京贸国际城降价7000,深降,正在通州楼市蔓延。

对此,北京中原地产研究总监张大伟认为,对比现在的东四环,和马上要通地铁的房山等区域,通州前期价格高涨,透支了通州房源的性价比。加上通州可售房源积压较多,房价依然有下行空间。

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大焕注:珠江拉维小镇、京贸国际城、月亮河都号称通州核心区,实际上珠江还稍微远一点,京贸和月亮河其实也是隔河相望。

      《买房的革命》P189:5\学会自己独立做判断。比如,在北京正东,有一块飞地,古代燕国的郊区,现名燕郊,隶属河北省。以天安门为中心,以三十公里为半径画一个圆,圆以内就只有燕郊这一块飞地隶属河北省,其他全属北京市,甚至很多远郊区县县城都比它远得多。计划经济时代,外地有很多中央部委的机构回不了京,就都安营扎寨于燕郊,燕郊还有七八所大学,若干所河北省级重点中小学。近几年,燕郊大力发展房地产业,市场直接面向北京,买房能落户河北,成为许多外地人尤其是东北那些地方人进京的一个重要“跳板”。连续若干年,这个小小的河北乡镇,房屋供应量达到全北京市的一半,并且跃升为河北省级重点经济开发区。

      关于燕郊会不会归属北京的问题,媒体和坊间讨论、传说了很多年,一直没有个结果。一些想买房的人就问:你说它会归属北京吗?我反问:你认为它会吗?会不会的问题,是取决于北京呢还是取决于河北?你想,这样一块肥肉北京会不要吗?但这样一块肥肉河北会放吗?

      所以,归不归北京并不重要,重要的是它如此大量的房屋供应,必然会带动当地商业等的全面发展,而且势必使它成为京津冀一体化不可忽视的存在。而且,归河北比归北京更好,虽然暂时有交通、通讯、医疗、银行等方面尚未一体化的一些不便,但一体化只是迟早的事。而且,在河北省的眼里,它是一个重镇;但如果在北京眼里,它就平凡无奇了。

受轻轨通北京消息影响燕郊房价一周涨400

http://news.dichan.sina.com.cn新京报作者:自曾晖2010/11/17 8:13:21
提要:(记者自曾晖)日前,随着河北省打造“环首都经济圈”规划中河北轻轨将对接北京地铁的消息被热炒,因9月严厉信贷政策刚刚降温的燕郊楼市又迅速回暖,成交量大增。位于燕郊工业区的天洋城是涨价幅度较小的一家,据该项目销售人员介绍,周一新开的75号楼近200套房源每平米均价上涨100—200元,均价8000元/平米。

  本报讯 (记者自曾晖)日前,随着河北省打造“环首都经济圈”规划中河北轻轨将对接北京地铁的消息被热炒,因9月严厉信贷政策刚刚降温的燕郊楼市又迅速回暖,成交量大增。记者昨日获悉,由于从上周末开始,燕郊各大楼盘成交旺盛,区域主要楼盘都已经小幅提价100—400元/平米,并开始酝酿月底全面大幅涨价。

  “政策利好”迅速发酵

  目前燕郊供应量最大的燕南园、天洋城和星河185三个楼盘,上周末价格均未上调,但取消了所有优惠政策,三家平均出货量在200套以上,从周一开始,各楼盘售价调高了100—400元/平米不等。

  “11月11日《新京报》头条就是北京至燕郊廊坊拟明年通轻轨!这次是抄底燕郊的最后机会”。从11日开始,记者不断接到燕郊各楼盘的销售人员电话,但他们都将“拟”字忽略,并且每家都言之凿凿表示地铁就建在小区附近。

  燕南园销售人员告诉记者,该项目上周六卖了近200套房。记者了解到,燕南园只是小幅上涨了200-300元/平米,售价在7500-8500元/平米。

  而曾是该区域楼盘折扣优惠幅度最高的星河185,一周前还是“全款91折”、均价每平米8200元起,目前已经取消了所有折扣,均价上调至8600元/平米,上调了400元/平米。

  位于燕郊工业区的天洋城是涨价幅度较小的一家,据该项目销售人员介绍,周一新开的75号楼近200套房源每平米均价上涨100—200元,均价8000元/平米。

  规划未落实 抢购有风险

  由于燕郊购房者大部分来自北京,“北京至燕郊廊坊拟明年通轻轨”政策利好效果十分明显。记者调查了解到,传言月底开发商将形成价格联盟,均价将重新涨回1万/平米左右。

  但业内专家提醒道,目前河北加强环首都经济圈建设的规划编制工作刚刚启动,轻轨对接北京已经谈论了较长时间,具体规划尚未出台。购房者对销售员的一面之词应该保持理性。

  记者发现,目前对燕郊楼市打击最致命的“限外限贷”(对不能提供一年以上社保和纳税证明的非本地居民不放贷)政策出现了一定程度的松动,此前必须持本地户口者才可做贷款,如今持外地户口者缴纳数千元至一万元不等,就可由开发商办理当地户口后贷款。

    

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