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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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如此房价泡沫指数岂非哗众取宠?  

2010-12-13 12:05:06|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如此房价泡沫指数岂非哗众取宠?

 

童大焕—20101212日 星期日

 

中国社科院日前发布《住房绿皮书:中国住房发展报告(2010-2011)》,其中的房价泡沫数据在人民群众对高房价的焦虑中像泡沫一样炸开,但转眼就会消失无影踪,既打不湿人们的脸,也清凉不了灼热的心。因为它本身就是一个空洞的学术泡沫而已。

报告对35个大中城市住宅价格进行了泡沫指数统计,平均房价泡沫为29.5%,福州以70.3%排名第一,杭州以66.9%排名第二,南宁、青岛、天津、兰州和石家庄也都超过了50%,北京的房价泡沫达49.6%,排第8位。

但就像社科院自身对明年房价的预测自相矛盾一样,这份房价泡沫指数本身也是自相矛盾的。中国社科院发布的《住房绿皮书》称2011年我国房地产市场继续调整,房价将稳中有降。而就在此前一天同样由社科院发布的《经济蓝皮书》则预测房价将出现恢复性反弹,房价可能上涨20%25%,甚至更高。

尽管多位专家认为,泡沫在房价中所占的比例无法测算,主要原因在于无法准确统计市场中的投资投机性需求,且投资性需求和改善性需求难以区分,但《住房绿皮书》的编写者仍在坚持其目前的房价泡沫指数计算方法是迄今为止最科学的一种办法。但绿皮书编者又解释说,由于房价数据不完全准确,房价泡沫指数有被夸大或缩小的可能。他还表示,制定上述指数仅仅是作为一种参考,不能说明具体问题,也不能依据泡沫大小来推断市场走向。前面说“仅仅作为一种参考”,后面说“不能说明具体问题,也不能依据泡沫大小推断市场走向。”也就是说“不能作为参考”!根据其计算公式计算出来的泡沫指数,不过是一个色彩斑斓、不同的人各取所需看出不同颜色的、满足人们虚幻的视觉愿望的肥皂泡而已!

泡沫指数的计算公式本身,也是充满漏洞的。泡沫指数=1-基准价格/实际价格=(实际价格-基准价格)/实际价格,代表实际房价中价格泡沫所占的比例。基准价格是通过对城市里一系列参数进行科学演算而来。这些参数包括2009年家庭人均可支配收入、地方财政预算内支出、城乡居民储蓄年末余额、社会商品零售总额、普通高等学校在校学生数、执业(助理)医师人数等11项指标。

姑且不论基准价格的参数选择是否科学合理,即使参数选择和参数数据都准确合理,其参数的静态与封闭性特征,仍将使它的可靠性基础毁于毫末。

迄今为止,几乎所有关于房价泡沫、关于房价与收入比分析的理论和文章中,甚至在对房价进行调控的决策研究过程中,几乎都没有准确的数据说明投资在购房者中的比例,更没有将一切放在中国城市化的背景下来思考和分析问题,而是以当地居民的平均收入状况来分析房价和合理性。说难听点,是在用死人的办法思考和应对活人的问题:城市化过程中,人的流动是活的,与此相对应的人的收入状况也是活的变化着的。一个人从福州流动到杭州,其所看中的是未来的预期收入和发展前途。这个过程中,还多半有可能牵涉到这个人到杭州之前的所有财富积累,都会随着人的流动而向杭州流动。无数人的分子运动,构成了当今中国史无前例的城市化和财富运动。这是一个巨大的动态的过程。而我们众多智囊和决策机构,在研究房价问题上,却是用静态的“当地人”的眼光来看待和分析一切,“以不变应万变”,僵化陈旧,南辕北辙不得要领。

在这个剧烈变动的城市化时代,把握“人聚财聚,人散财散”的宏观的城市化大方向,比任何具体的预测和分析都重要得多。前者,为“时代潮流浩浩荡荡”,后者,则是大潮中的一点点小浪花而已。(作者为信孚研究院研究员)


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