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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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“6540万闲置房”真相如何?  

2010-03-24 11:53:55|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“6540万闲置房”真相如何?

 

童大焕

 

    著名中国房地产唱空派人士牛刀(“地产三剑客”之一)日前在其博客上发文称:6540万闲置房将引发中国版次贷危机,文章迅速引发众多跟帖和转载。文章称:

    据社科院城调队调查显示,中国660多个城市现有空置房6540万套,可供2.6亿人居住。目前,社科院城调队没有证实这么大量的房子为什么空置。

    社科院城调队说,全国闲置房共有6540万套间,在建房有1250万套间,如果以每套间3人居住的话,闲房和在建房相加共有7790万套,可供2.6亿人口居住。我国城镇人口为5.5亿,假设这个7790万套的50%投向市场,就可供1.3亿人口使用。7790万套间是社科院从全国各地供电公司调查的数据。标准是,每户每月电表零读数,且6个月以上。

    笔者对该数据表示怀疑,网络上遍寻其信息来源,但无论是百度还是谷歌,搜到的信息源几乎无一例外地来自牛刀本人;笔者搜寻中国社科院网站,也找不到所谓“城调队”的踪影。笔者电话打到中国社会科学院总机85195999,接线小姐很断然地否定社科院有城调队这么个机构。我说网络上有人说有,她说那你去问他!

    笔者的怀疑还来自本人长期以来对中国城市化的关注。平均每座城市将近十万套房屋(可供30万人居住)的空置,是一个极其庞大的可怕的数字。中国的绝大多数城市还是小城镇,超过30万人口的城镇也许还不到城镇总数的一半。2009年9月17日国家统计局发布的报告显示,我国城市数量已从新中国成立前的132个增加到2008年的655个,其中100万人口以上城市已从1949年的10个,发展到2008年的122个。在这里,全国城市总数量还不到牛刀说的660座。当然,也许2008年后的2009年,中国多出了那么5座以上城市。但即使如此,像北京、上海这样千万人口的城市,要有多少空置才能拉平全国平均每座城市10万套的空置量?

    即使数据来源并非空穴来风,但笔者还怀疑牛刀先生偷换概念,用“城市空置房”代替了“全国闲置房”!这在牛刀的博文里可以找到蛛丝马迹。其前面说“中国660多个城市现有空置房6540万套”,后面说的则是“社科院城调队说,全国闲置房共有6540万套间”。到底哪一个是真的?

    如果是后者,我要说,实际空置房屋可能还不止6540套间。因为我国城乡既有建筑面积达430多亿平方米,其中三分之二在农村。根据中国社科院发布的2009年《农村经济绿皮书》指出,农民住房空置率已经达到30%左右。仅农村空置房屋一项,就达到86亿平方米。而6540套间平均每套100平方米,也不过65亿平方米。当然,农村空置住宅有可能平均每套远高于100平方米,这样就可以反过来解释为什么只有6540万套空置。

    中国城镇的住房总量已超过了140亿平方米,其中一半多是1998年住房商品化以后的产物。自1998年以来,全部住宅竣工总量约为74亿平方米(只有这部分才有可能有商业贷款),其中商品房住宅竣工总量约为45亿平方米,这之中还包括了一些商品房被单位购买后又房改化的房子,也包括部分经济适用住房、廉租房,占140亿平方米中的32%。真正的商品房约只占25%左右(扣除房改房、经济适用住房、廉租房等配建的房子)。这么多新建的、代表中国当代最高居住水平的商品房,怎么可能大部分空置呢?

综上,我认为,中国城市不可能空置那么多房屋,即使真有空置那么多,也是城乡空置的总和。

    即使城乡空置房屋总量如此惊人,也不会引发牛刀危言耸听的所谓次贷危机。因为牛刀对次贷危机的判断,是建立在一个不合理的假设基础上:“一般认为,这些没有人居住的房子,大多为楼市炒家进行投机购买的。而楼市炒家的用于炒楼的资金,有很多是2009年在银行宽松的信贷政策下,从银行拿的贷款。” 2009年全国房地产销售总额是43995亿元,哪能售出6000多万套房呢?按牛刀的逻辑,平均一套房才67000元,而2009年1—11月全国房价住宅销售均价达到4600元/平方米,那么平均一套房才14.56平米,咱们大中国成了小人国了哈哈!

    更真实的情况可能是:中国的确是有大量的空置房,但那些更多的是农民进城打工后在乡村留下的农房,以及城市一些不适合人居的旧房。它们多是没有贷款的房子,根本不可能给中国带来所谓的次贷危机。相反,这些房子的大量空置,正说明中国的房地产需求正方兴未艾。

    写文章,说话,既要讲事实,也要讲点逻辑。专业一点好不好?

 

 

 

牛刀原文:6540万闲置房将引发中国版次贷危机

(网址http://niudaowenhua.blog.sohu.com/145991978.html

 

    据社科院城调队调查显示,中国660多个城市现有空置房6540万套,可供2.6亿人居住。目前,社科院城调队没有证实这么大量的房子为什么空置。

    中国城市住宅空置率一直饱受争议。开发商从行业的角度认为,只有没有卖出去的房子方为空置,从开发商的角度来说,空置率仅为4%;而社会学家争论说,即使卖出去了而长期无人居住,也为空置,而且这种空置不仅仅只是浪费资源,也隐藏着巨大的金融风险和社会隐患。

    社科院城调队说,全国闲置房共有6540万套间,在建房有1250万套间,如果以每套间3人居住的话,闲房和在建房相加共有7790万套,可供2.6亿人口居住。我国城镇人口为5.5亿,假设这个7790万套的50%投向市场,就可供1.3亿人口使用。7790万套间是社科院从全国各地供电公司调查的数据。标准是,每户每月电表零读数,且6个月以上。

    按全国房价4000元每平方米户均约为70平方米的平均水平来算,全国城市闲置的的住宅总值约为18.3万亿(不包括1250万套在建房),除去两成首付,在银行的房贷余额为14.6万亿,相当于GDP的45%。也就是说,中国因为住房限制而造成的资源浪费高达半年的GDP,而且,风险度很高。 

    一般认为,这些没有人居住的房子,大多为楼市炒家进行投机购买的。而楼市炒家的用于炒楼的资金,有很多是2009年在银行宽松的信贷政策下,从银行拿的贷款。不排除有一部分国际热钱在中国大肆囤房。中国的住宅成了不折不扣的金融投机工具。

    很多人不知道为什么开征物业税阻力这么大,实际上一部分权贵的资金大多用于投机购房上面,他们不愿意付出囤积房产所应支出的税务成本,再加上有权有势,可以左右国家的税务政策。不仅如此,他们还雇请几位教授,大肆鼓吹中国的物业税100年也开征不了,致使本届两会的提案被搁置。 

    由此看来,中国民生住宅的解决任重而道远。其中最主要的就是这6540万套空置住宅的解决,这不仅拷问中国的社会财富的平衡机制能否建立,也在测度中国经济孕育的风险是否得以化解,中国民生住宅的问题是否得以解决。更重要的是这些资源的浪费和社会财富的囤积已经影响了一个民族的振兴。 

    从全球经济情况来看,中国经济的危机依然存在,其中一个隐患就是这些闲置住宅隐藏的金融风险。在2009年小阳春时,很多购买住宅的是假按揭,如果房价持续上涨,那么炒家就会抛售出去,而房价进入下降通道后,很多一部分将转成银行坏账。只是现在不知道数额有多大,因此还不知道是谁在裸泳。

    从我对2009年上半年中国楼市制造小阳春的情况的了解,因当时房价上涨趋势不明,大量的开发商和炒房客到农村借来大批身份证件,进行楼市投机行为。最早借一个身份证件只需200元手续费,后来涨到了3000元。数额之大,令人瞠目结舌。也许,中国版的次贷危机,就要从这些闲置的住宅中暴露出来。

    

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