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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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共有产权房能防止富人钻空子?  

2010-03-18 12:01:11|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  共有产权房能防止富人钻空子?

 

童大焕

 

    为解决经适房“有限产权”界限不清,退出机制难以操作的问题及带来的弊端,江苏省淮安市在全国首创共有产权住房保障模式,以出让土地的共有产权房替代划拨土地的经济适用房。

    这种共有产权有两种模式,一是按个人出资70%,政府出资30%形成7﹕3和共有产权房,相当于按相关政策确定的传统经适房;另一种是在7﹕3的基础上,个人出资部分再乘以70%,形成5﹕5的共有产权房,后者的供应对象主要为拆迁户中的特殊困难家庭等。

    据新华社的报道说,来自中央财经领导小组、国务院研究室、财政部、住房和城乡建设部等部门的领导和专家对这一模式给予充分肯定。他们认为“淮安共有产权住房保障模式”从制度层面上堵塞了原来经适房的牟利空间。

    如何“从制度层面上堵塞了原来经适房的牟利空间”?共有产权房的“独家秘笈”是:

    “因为在《房屋登记簿》及其《房屋所有权证》上有明确的比例及权属关系,私下倒卖时,不仅购房人因无合法的产权凭证存在极大的风险,而且买卖双方都已构成侵占共有产权人即国家的利益,对此行为政府可以依法制止、纠正、打击,而且退出机制清晰可操作,不会像经适房那样不了了之。即使申购共有产权房弄虚作假成功,倒卖时还必须交出政府产权收益,5年内原价购买,获取的也只是这部分的贷款利息。‘出口’时非法牟取暴利的空间不存在了,‘入口’时弄虚作假的情况了也就基本消失了,这就是以‘出口’反制‘入口’。”(摘自《淮安共有产权住房保障模式二十问》)

    共有产权房事实上比传统的经济适用房更优惠,一是政府按照经济适用房价格出售;二是在经适房价格基础上,个人可以按7﹕3或5﹕5的产权比例购买,也就是个人只需出七成或五成的购房款。

    考虑到购房人获得全产权的愿望及实际困难,购买政府产权的人性化操作办法为:5年内购房的按原供应价格结算;5年以后8年以内购买的,按原供应价格加当年的利息结算(市场价低于原价或此价时取低价);8年以后购买的按届时市场评估价格结算(不含房屋装饰装修费用)。也就是说,5年以内可以原价回购政府产权部分,5至8年只增加政府产权部分的同期银行利息。

    这两个规定合在一起意味着什么?意味着政府为购房人提供了5年3成或5成的无息贷款,外加3年活期利率贷款。同时,还外加了一重保险:如果房价下跌,市场价低于原经适房价格,则按最低市场价取价结算。

    有这么多的好处,但对于骗购共有产权房的防范和打击措施并不比传统经适房严密,甚至更松。因为共有产权房的退出机制为:个人可以购买政府产权部分形成完全产权(如上所述是一种极其优惠的无息贷款式的购买);直接通过市场转让,按比例与政府分成收益;共有产权房家庭收入高于政府规定标准时,仅对政府产权部分交纳市场租金,无需向政府退回住房。

    这种规定,没有了传统经适房五年内不得上市的规定(只要购得全部产权即可上市),也没有骗购时必须退回住房的规定,而且只要购得全部产权,购房人未来出售此房时,将不必对溢价部分和政府分成。而传统经适房即使在五年期满后出售,无论何时出售都必须将溢价的大部分分给政府。

    如果说传统经适房在出售年限上是“五年有期徒刑”、在溢价分成上是“无期徒刑”的话,共有产权房则是一切由购房人定“刑期”的“自由刑”。不论从准入、政府“无息贷款”收益等方面,都比传统经适房宽松多了。制度设计理论上“‘出口’时非法牟取暴利的空间不存在”的自我说辞在现实中根本不存在,“以‘出口’反制‘入口’”的理想设计就更不可能实现。

    如此优惠的条件,如果你能够买得到共有产权房,我劝你赶紧买,一分钟都不要犹豫。但我相信,传统经适房富人豪车扎堆的现象,只会在共有产权房中更严重。

    另一方面,现有共有产权房对穷人的“准入门槛”并不低,因为其个人比例部分需要交全款。假设共有产权房价是同期同地段商品房的一半,那么按个人七成模式,个人一次性付款部分是同期同面积商品房的35%;按个人五成模式,个人一次性付款部分是同期同面积商品房的25%,都比商品房的二成首付还高。事实上共有产权房、经适房通常还不可能便宜到只有商品房价格的一半。因此,购买共有产权房一次性付款的额度要远高于购买商品房的首付!

    有关方面目前正在努力探索通过政府引导的国有及公益性担保公司,帮助购房家庭贷款解决一次性支付个人产权部分的压力。但这样的便利同样会惠及骗购者,进一步降低骗购者的投机成本。

   


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