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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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开发商捂盘已是司马昭之心  

2010-03-29 10:33:09|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开发商捂盘已是司马昭之心

 

童大焕

 

    继国资委要求78家央企退出房地产行业之后,银监会也要求银行禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款,查处其重复抵押问题,对78家退出地产的央企非在建工程不予授信。

    但正如某房地产业内人士表示,在近年来国家打击囤地、捂盘的“高压”下,开发商早已不再玩捂盘、囤地的“低段位游戏”。目前的实际情况是,捂盘已经变为开发商直接调高开盘价格,减缓销售速度;同时,开发商可以通过放缓开发过程达到变相囤地效果。

    这也许可以解释,为什么自从2009年12月中央政府将房地产的营业税由二年调整为五年,并且将二套房的首付款严格提高到40%、今年两会朝野上下一致要求对房地产行业进行调控后,房价仍然在一路逆势飙升,两会后北京房价报复性上涨11.8%,一手商品房价格最高月涨32.2%。日前北京更是传出某购房者花十分钟出去买煎饼(其实是给自己一个犹豫期),房价涨50万元的惊世传闻。该购房者买完煎饼回到售楼处,被告知“房子已被人定走,要房只能等下一次开盘(届时房价由现在的18000元上涨到23800元)。”

    事实上明眼人都应该看得出这不过是开发商的一个自我炒作。第二栋楼尚未开盘时就到处宣传不同时段开盘的第二、第三栋楼价格相差5000多元,不是自我炒作和变相捂盘又是什么?

    精明的购房者大可不必恐慌性地理会开发商那个茬。房价是否合理,看看周边二手房就知道。现在北京很多区域一手房和二手房差价已高达一万元以上,开发商的捂盘意图已经非常明显。笔者家乡有一个密度奇高的楼盘,1月23日 开盘,不几日宣布LOFT户型全部卖完,但两个多月过去,当地房管局网上看不到其一套成交纪录。

    在长期的通胀预期下,精明的开发商已经明白一个浅显的道理:与其老老实实盖房卖房,还不如囤地捂盘赚得多。于是千方百计地进行捂盘囤地,就成为开发商的“聪明选择”。说起来,那是开发商的“私有财产”,如何处置,他自有权利。当然,如果事先有约定,你要拿地盖房,就得严格遵守既定游戏规则,否则就不要在这行混。问题是相关的游戏规则常常模糊不清,因此就常常出现“管的不如卖的精”现象,捂盘囤地易如反掌。

    真要约束开发商的捂盘行为,也不是没有办法。一是收缩流动性,减少全社会的通胀预期;二是大量增加土地供应,保持开发商的高度竞争状态。但目前一些地方政府反其道而行之,比如北京市日前规定,在土地供应时序上,没有落实政策房建设用地计划的区县,国土部门不能为其安排商品房开发建设用地。在土地供应总量不足的基础上如此供地策略,只会导致商品房用地的进一步紧张,进而推高房价。而当前许多城市的建设供地,并没有充分考虑到外来人口,所以供地事实上是长期处于不足状态的。这一点,地方政府未必不知,而是表面上是在迎合中央调控和老百姓利益诉求,实际上暗中和中央调控政策对抗。

    打击开发商捂盘,还有一个重要关口就是防止开发商自己或联手炒房团进行自买自卖、套取银行贷款的行为。他们把房价定得很高,只要运用现有的住房按揭优惠利润模式,取得部分房屋的银行贷款,就有可能把整个项目的成本收回,从而轻松规避资金链危机。办法很简单:他们购买一些没有贷过款的人的身份信息进行购房,套取巨额银行贷款、回笼开发资金后,将自买自卖的房屋连同未售房屋一起混合销售。

    这样,真正的购房者根本不知道自己所购买的是开发商未售的房子还是自买自卖过的房子,因为他们如果挑中的是已被自买自卖过的房子,开发商就会采取退房策略,将开发商自己“买”的房子退出,卖给真正的购房者。这样,开发商不仅可以规避二手房交易的巨额税费成本,而且在购房者眼里,其所购房与开发商的一手房没有任何区别。这样的结果就是退房率超高,北京出现过不少楼盘显示的退房率居然超过100%,也就是所有出售的房子被退过一遍。

    其中,判别是否假按揭至关重要的就是退房关口和退房率。

    显然,假按揭严重危害我国金融和房地产秩序。但如何打击、有关部门有没有决心去打击、用什么罪名去打击,就不是我所知道的事了。

   


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