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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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政府真不如不管房价的好   

2010-04-12 10:46:09|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政府真不如不管房价的好

 

童大焕

 

    博鳌论坛秘书长龙永图4月9日 在博鳌亚洲论坛2010年年会新闻发布会上表示,有需求就会有增长,中国的房地产需要健康发展,不需要打压。(4月10日 《新京报》)

龙永图的话可能会引起很多人反感。房价这么高,怎么不需要打压呢?你龙永图到底是替老百姓说话还是替开发商说话?

    但仔细想想每次政府打压的效果,都是过后房价进一步飙升。今年两会期间,朝野上下舆论一致对高房价保持高压,因此两会时大家都对出台严厉的房地产政策保有预期,但是结果却出乎预料之外。2月份北京的房价整体成交均价环比(比上一个月)下降了15.5%(含保障性住房),而到了3月份,则一下环比上涨了34.5%!

    如果按照SOHO中国董事长潘石屹的说法,过去年年1、2月份市场成交量都下降,最多的环比降幅达到80%,但是一到3、4月份就会回暖,这已经形成了一个规律,未必是当局措施成功为楼市“降温”,那么,我们看政府调控的一些具体措施,就会看到那不是在降房价而是在趁机多捞钱或者是明降暗升房价。

    比如传闻甚嚣尘上的物业税,在卖方市场下,只会助涨房价和房屋租金,而不会增加房屋的持有成本。

    再如改变价高者得的土地竞拍方式,只会助长土地交易过程中的腐败和暗箱操作,不可能降低房价。因为房价主要还是由需求(含投资性需求)决定,而不是由成本决定。

    再比如政府增加保障性住房供应,好像是要重新定位政府的住房保障功能,但其保障的对象仍然是户籍人口,对于当代中国这样一个人口流动性极大的国家来说,最需要住房的恰恰是新移民。比如北京每年新增移民就达60多万人,平均每3人一套住房,不管是租还是买,就需要20万套商品房供应。但是,政府所谓增加保障性土地供应的调控办法,并不是在增加土地总量供应基础上进行的,而是在原有的土地供应不足基础上,将更多的土地份额划到保障性住房领域。未来供应的土地有70%要做保障性住房,那么只有30%能建商品房。商品房的土地供应不增反减。傻瓜都知道,供应量少,价格一定会上涨。这不是适得其反,为高房价火上浇油吗?

    那么,政府不管房价,谁来管房价?答案是市场来管房价,银行来管房价。若银行觉得房价太高,市场有风险了,他们就通过提高首付和利率等方式减少购房者的银行杠杆并降低银行风险;反之,如果房价正常或被低估,他们就可以降低首付和利率吸引购房者入市。

    尤其是现在像北京等地出现多个区域的郊区一手房价比城区二手房价更高的价格倒挂现象,甚至一些郊区一手房比城区地铁边上的一手房还贵。一些开发商,看到政府某个十年、十五年后的宏伟蓝图就大肆宣传和加价,开发商今天卖出未来的价;投资者买的是现在,透支了未来几年的升值空间。而且,等十年十五年后那个地方真的按照政府的宏伟规划建设成了,你十年前买的楼恐怕已经变得老旧甚至有些过时。而在这建设的漫长时日里,你可能要忍受交通不便、商业不发达、灰尘和噪音充斥的恶劣生活环境。况且,政府规划的事情,哪怕一开始说得天花乱坠有声有色,也有可能随时发生变更。只有等到生米快煮成熟饭,七八成熟的时候,才是急速提升、享受胜利果实的时候。

    导致价格倒挂的主因,规划带来的升值预期固然是一方面,更要紧的不合理的银行按揭制度给了开发商巨大的钻营、抬价甚至欺骗空间。明明一手房价比二手房次新房价高出上万元了,银行按揭还是完全按开发商定价;但民众买二手房时银行评估贷款的价格却仍比实际成交价低很多。这不仅降低了开发商假按揭骗贷捂盘的成本,而且逼得现金实力不雄厚的购房者只能去买一手房,既抬高了房价,也加大了银行按揭和假按揭的风险。

    因此,与其政府南辕北辙地调控房价,不如放手市场自行调整,让银行不必疲于听政府命令而专心控制好自己的市场风险。

    


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