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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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房地产调控应有保有压  

2010-04-19 10:59:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产调控应有保有压

 

童大焕

 

    4月14日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,就部分城市房价过快上涨的情况出台政策,除在金融方面出台强力措施外,还要求增加居住用地供应总量。

    会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米 以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。(4月16日 《京华时报》)

    这是迄今为止最严厉的房地产信贷政策。去银行杠杆化将使投资投机性需求得到较明显抑制。中经联盟秘书长陈云峰做过计算,首付每提高10%,就消灭掉20%的购房需求。“此次加上利率的影响,至少影响到30%以上的购房需求。”他认为,房价暂时不会迅速反应,“随着销售量下降,市场会进入博弈期,但开发商目前资金很充足,不会轻易调价,至少3个月后,才可能出现调整端倪。”

    此次调控明确提出要增加居住用地供应总量,是一个进步。以往单纯提高保障性住房用地比例并不足以压制房价,反而有可能助推商品房价格上涨。此前一天,国土资源部公布了2010年度住房用地计划,保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比达77%,仅障性住房用地供应量就达到了2.45万公顷。

    但如果是在存量基础上增加保障房用地,将事实上减少商品房用地,进一步推高房价。尤其是很多地方的所谓保障房事实上成为公务员低价买房的避风港和腐败窝,更多的保障房供应除了增加腐败和社会不公平之外,并不会对房地产市场平稳带来好处。如不久前媒体曝出深圳市拟购买单价超过3万元的豪宅做保障房之后,媒体又曝出深圳近300名政府机构人员通过保障房初审的消息。而北京的一些机关工作人员在4万元房价的区域只需4千元就能购到保障房。

    因此,我们不能指望通过保障房来实现房价合理回归,尤其是当保障房腐败无法消除甚至愈演愈烈、保障房无法惠及外来流动人口的背景下。

    土地供应应该保持增量,而且事实上是应该减少保障性住房用地比例而不是增加。这是减少房地产腐败、增加商品房供应的必要之举。

    在当前,能够有效抑制房价飙升最立竿见影的办法,就是去银行杠杆化降低投资投机性需求。但在去杠杆化过程中,不应殃及首次置业的住房需求者。对于居民购买第一套住房的行为,不论是否超出90平米,都仍然应该坚持以前利率七折优惠和首付20%。因为市场的户型供应未必跟政策相匹配,同时也以此引导自住需求者及时及入市,不要对房价大幅度下跌抱有幻想从而错失购房时机。

    长期看,流动性过剩、中国方兴未艾的城市化尤其是大城市化、提前预支未来的银行按揭制度都将使房价长期呈上涨趋势,这是支撑房价上涨的“三驾马车”。而政策调控的目的,只是为了防止房价在短期内过度上涨或下跌,并不可能从长期上、根本上改变房价长期看涨的事实。

    因此,政策应该清晰明确,不要给自住型需求者过高的房价下跌预期,引导他们看准合理的政策时机,及时入市。

  

    


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