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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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郊区房价暴涨超城区 不合理按揭惹的祸  

2010-04-08 08:58:09|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 郊区房价暴涨超城区 不合理按揭惹的祸

 

童大焕

 

    3月份,北京的东、北、南都出现了不同程度的郊区商品房新开盘价格超过城区次新房的现象,接近六环的商品房价格超过四环次新房价格。(《新京报》3月7日)

    一种意见认为,郊区房价出现“非理性”暴涨,并且出现新房价格超过城区次新房,主要原因是购买需求因城区房价上涨而外延,造成郊区住宅供不应求。但这种理由可以解释郊区房价随城区房价上涨而水涨船高,但无法解释郊区新房价格超过城区次新房的价格倒挂现象。

    另一种意见认为,新城区的规划蓝图公布给了开发商和购房者未来房价上涨的预期,导致需求局部膨胀并引起房价暴涨。但它同样可以解释房价上涨却无法解释为何郊区新房价格与城区次新房价格出现倒挂。因为最宏伟的规模蓝图也不过是通州新城核心区的“新CBD”规划,而其区域辐射范围并不见得很宽,但为什么不在通州新城核心区的通州其他地方,以及并没有规划刺激的北京北部郊区、南部郊区都不约而同地出现房价倒挂现象呢?

    最有力的解释只有一个:就是不合理的商品房按揭制度逼得大量购房者不得不购买开发商的新盘,从而导致郊区新盘的价格与城区新盘价格出现严重倒挂。

    以北京CBD核心地带附近的西大望路一带为例,这一带的次新房价格一般在26000元/平米左右单价,但银行按揭时最高只能评估到20000元/平米;而新房价格则不低于35000元/平米。以购买100平米住宅为例,次新房评估价的80%贷款,则最高只能贷到2万元/平米×100平米×80%=160万元,则购买100平米单价26000元的次新房需要100万元以上“首付”;而购买35000元/平米的新房则无需另行评估,只需按开发商的开价,付3.5万×100平米×20%=70万元首付。

    70万元首付对于许多购房者来说,仍然是不可承受之重,因此他们再一次把目光转向了郊区。是买28000元单价的郊区新房好呢,还是买每平米17000元的次新房好?正确的答案显然是后者。但现实坚硬的按揭制度再一次把人们逼向了选择前者!因为如果是选择后者,银行评估的次新房价格可能只有11000元每平米,这样,买100平米单价17000元的次新房,总价是170万元,却只能按11000元评估价格的80%向银行贷款,可贷得88万元,其余82万都需要购房者现金支付。而买100平米28000元每平米的新盘,购房者的现金支出只需首付款56万元!

    此外,由于税费制度收紧,购买次新房的营业税、中介费等,需要比购买新房平均多出5个左右百分点,每200万元的住房,又要多出近10万元现金。进一步导致购买次新房的现金要求比购买新房高得多。

    长期以来,我们的住房按揭制度都是有利于开发商的,开发商定多少价银行都认可,但是次新房哪怕比同地段新房价格低得多,到银行按揭时的评估价格都比实际交易价格低很多。这样做原本是有它的道理的,就是银行为了降低按揭风险,防范购房者做高交易价格以便多套取银行贷款。

    但这样做却给了开发商极大的空子可钻,他们可以把房价抬到比次新房甚至是刚刚从开发商手里卖出的次新房价格高得多,因为很多购房者由于现金首付能力有限,被迫转向新房。

    更有甚者,这样一种不合理的按揭制度还极其有利于开发商假按揭,反正价格都是由开发商说了算,如果他想故意提高价格以捂盘,那么他可以故意把价格抬得很高,起到一箭双雕的效果:一方面是达到捂盘的目的,另一方面由于价格跟成本相差巨大,他们只要有少量的楼盘假按揭成功,就能轻易从银行套取足够“过冬”的资本金!

    为了有效地打击开发商哄抬房价,同时更有效地防范银行信贷风险,也许是到了应该修正银行按揭制度的时候了。在做按揭的时候,按揭价格也许也不应该完全由开发商说了算,而应该合理参照二手房价格。

    

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