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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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钱往高处走  

2011-01-21 12:31:13|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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钱往高处走

 

童大焕—2011年1月20日

 

    2010年12月23日,在南京举办的某2010创新峰会上,北京师范大学房地产研究中心主任董藩一张口,就吸引了在场的所有人,“今天我来谈一点从来没谈过的东西。”他说,在过去几十年中,唯一可以有效抵御通货膨胀的只有购买房产。董藩明确表示,能在一线城市买房,就不在二线买;能在二线城市买房,就不在三线买。在同等城市的选择上,商贸型城市好于综合型城市,综合型城市好于旅游型城市,旅游型城市好于交通型城市,交通型城市好于工业型城市。选定城市后,具体在哪个区域买房,董藩也做了分析:能在城市中心买,不在次中心买;能在次中心买,不在普通地区买;能在普通地区买,不在郊区买。能买高端的,不买普通的;能买大户型,不买普通户型;能买普通户型,不买小户型。“哪里堵塞你就在哪里买,准没错!”

    董藩的观点,跟笔者2010年8月出版的《买房的革命》中“战略上城市包围农村”的观点异曲同工,不过他说得更详细,我则对“能买高端的,不买普通的”有所保留,也不太赞同其“唯一可以有效抵御通货膨胀的只有购买房产”的绝对看法。我还有另外一半观点:通胀经济时代不能等攒够了钱才一步到位买房,要灵活变通,不要把过多的现金留在手里或存在银行。如果钱不够,那就买不起大的买小的,买不起中心买郊区,买不起一线买二线三线。若干年后再“杀”回主城市(区)。后者叫做“战术上农村包围城市”。

    这回先详细说说为什么战略上要城市包围农村。《买房的革命》第166页“战略上城市包围农村”是这样写的:

    “友人W某日(具体时间为2010年春节刚过——作者加注)专程来问,他现在有20万元,打算在老家给老人买一套房,是在新城区,单价2500元,一河之隔的老城区单价5000元,是否也算得上是个投资机会?但是该地区配套还上不去,交通、供气什么的估计要两年后。

    “我说,给老人买房要趁早,不管它什么房价。但是给老人住的房子,要有几个条件:楼层要低,或者要有电梯;医疗、交通、商业等各种配套要齐全;而且周边要很热闹,小区最好又要闹中取静。与其你在家乡买两年后才使用方便的房子,不如先把这笔资金放在北京投资,借着银行的按揭杠杆,20万可以撬动100万元的房子,保守平均每年升值百分之十五,两年后变现的话可得现金50多万,也许够在家乡的好地段全款买一套百平米上下的房子了!

    “这就是我‘战略上城市包围农村’理论的现实实践。古人说‘不谋全局者,不足以谋一域;不谋万世者,不足以谋一时’,说的是在任何决策过程中,都必须有全局视野和长远目光。购房亦然。大势判断是性命攸关的,在大势判断面前,任何技巧都是雕虫小技无关紧要。大势判断出错,你再精明也难免大败局;大势判断准确,短期时机和项目把握稍有差池,即使输也不至输得太惨。把握好大趋势和大的区域布局,短期的起落,尽可以安心睡觉,看天上云卷云舒,任庭前花开花落。

    “我之所以认为,购房战略上,必须城市包围农村,是因为中国的城市化路径是沿着大城市——中等城市——小城市和乡村这样的路径进行的。我前面说过,一切财富的货币化表现皆因人而生,因人的聚集而生,人口聚集速度越快的地区,土地和房屋升值的速度也越快。在北京上海等大都市圈的中心城市站稳了脚跟,有了自己的住房,也就占据了中国的至高点,未来到中国的任何一个地方生活都随心所欲。

    “……”

    书中只写到笔者建议W君在京买房。后来的情况补充如下:W君看中了北京东二环冠城·名敦道,想买60多平米小户型,时价2.5万元每平米,征询我的意见。那是调控已风声鹤唳,房价会涨会跌谁都心里没数。我的观点是,城中心适合他的小户型可选择余地已不多(其首付已经买不动二手房,因为二手房贷款评估价往往低于实际成交价,还有高额税费都必须现金支出),建议拿下。

    几个月后的2010年12月19日,与W君再度相见。聊起楼市,他的名敦道已经涨至3.5万元一平米,提前一年多实现我当初的预想。而他老家当初想买的房子,分别从单价2500元和5000元涨至3000元和6000元。如果他把北京这房子卖掉,光挣出来的钱就可以全款在老家买两套单价3000元的房子了!

    一位电视人很纠结地问我:我老家石家庄的房价才8000元,北京四环里已经3万了,你说 八千升 到一万六容易呢,还是3万升到6万容易?我说,未来能承受6万房价且想到北京的人数多,还是能承受一万六房价且想到石家庄的人数多?

    大家都抱怨大城市房价高交通拥堵生活不便也不易,但财富和人的流动却都有一个共同规律:总是一个劲儿地往物价高的地方挤。千百年都如此。(作者为信孚研究院研究员)

    

   

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