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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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国八条将如何影响我们的生活?  

2011-01-30 10:52:45|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国八条将如何影响我们的生活?

 

童大焕—2011年1月29日星期六

 

      为了遏制旺盛需求导致的房价上涨,继去年国庆前宣布停止三套房贷款等严厉调控政策后,春节前“国八条”再度收紧购房政策:二套房首付从去年国庆时的50%比例再提高到60%,同时贷款利率不低于基准利率1.1倍。此外,在一定时期内的一些城市,将更严格执行限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

      很明显,新政更进一步明确了住房的自住需求功能、限制甚至严格制止新增住房的投资功能。它对住宅的投资和投机需求是一个异常精确而且严厉的打击。以前只是不让你贷款,但眼看着全款买房的越来越多,购房者的目的从增值需求到保值需求转变,新政再次加码,对已拥有两套及以上住房的本地居民和拥有一套及以上住房的外地户籍居民、无法提供一定年限当地纳税或社保证明的外地居民,一律不许购房!

      这简直就要了房地产市场的命!因为今日中国的房地产市场已经呈现出快速城市化过程中的一个基本规律,城市房价最主要的支撑力量未必是本地常住居民,而是由外部力量支撑,大富进京小富进城,三线以下城市则一般由“衣锦还乡”式的外出打工经商群体支撑。如果切断了外来人口的购房需求,无疑相当于砍断了当前房地产市场的一只左臂。

      在犹太人眼里,有一个不可抗拒的78:22宇宙法则:在自然界,氮与氧的比例是78:22;在人体中,水分与其他物质的比例是78:22;正方形内切圆与其余部分的比例也是78:22。在社会上,不论是什么样的制度和社会形态,总是22%的人占有78%的财富。当下,那些手中掌握78%财富的22%人群,相当部分已经实现二套房三套房,如果不再允许他们买房,他们接下来的财富向何处去?剩余78%的人群能否迅速成长成为购房主力?都要打一个问号。

      假如购房需求因被硬性压制而急剧减少,会带来房价的大幅度下跌吗?不可能。大城市只要房价在现有基础上下跌10%,马上就会有人接手。自己的名字不行,七大姑八大姨总要想办法。当下毕竟还不是独生子女占据社会主流中坚阶层的时候。

      即使有效需求受到压制而在一定程度上影响成交量,商品房供小于求的局面也不会立即改观。任志强提供的数据显示:自2005年之后,每年销售的面积数量就超越了竣工的数量,并从1:1长到了去年的1.73:1。国八条在要求增加保障性住房供应的同时,也要求商品住房用地供给总量原则上不低于前两年平均实际供给量。但中国最怕的就是“原则上”三个字。同时,即使这个原则得到执行,仍然如任志强分析的,意味着今年的商品房用地供给量会大大低于去年,不是增加供给而是减少供给。因为2009年是负两位数增长,虽然2010年总供地增长了30%多,但2年之后平均则只是减少而不是增加了。供小于求的局面不能改观,会给房价的未来一个什么样的预期?

      同时,过度抑制投资性需求,在一个快速城市化的背景下必然会导致另一种结果:新政如果执行一段时间(比如一年甚至两年),则可能对租房市场造成“结构性短缺”,导致房租大幅度上升,甚至有可能因此而延缓、阻碍中国的城市化进程。

      任志强的数据,证实了我此前一个经验性而非数字验证后的判断,就是中国的商品房承担了过重的负荷,商品房地价补贴了保障性住房、工业用地和城市基础设施建设用地,这是导致商品房价过高的主要原因,而且是成本推动型的、此前所有的行政调控手段都鞭长莫及的原因。任志强的数据显示:“每年农田占用的总量中房地产开发用地仅占5%左右,纯商品住宅约只占1.5%左右。大量的土地占用并非是商品住宅所占用。去年2.7万亿元的土地出让收入中,由开发商购买的土地仅为不到1万亿元,另1.7万亿元出让的土地并不是商品房。而开发商购买的土地中仅70%是住宅用地,其中还包括约20—30%的保障房,纯商品住房所占的比例就更低了。”

      换句话说,不到5%的房地产开发用地,却承担了37%的地价!这其中,还得“内部消化”20—30%的保障房成本!

      这种情况下,正确的调控方式应该是增加商品房用地、刺激、鼓励而不是限制商品房消费,才能更好地为中国的工业化、城市化以及保障性住房积累资金,而不是相反。财富像流水,让它更好更快速地流动才能灌溉沃野千里,更好地造福社会和人类。让它淤积,只会发臭甚至成为决堤之水。

      上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建给理财一周报记者算了一笔账。经过粗略统计我们可以得出如下结论,100万元的房款中大体的资金走流向是:40万元属土地成本,30万元归于建筑成本,15万元为各项税费,剩下的15万元左右则为企业剩余。“在30万元的建筑成本中,有部分是用于市政建设和公共配套设施建设,如果将这部分也纳入政府收入份额的话,(政府收取的)比例会更高。”

      行政之手一旦取代了市场之手,随时有可能导致政府、开发商、投资者、购房和住房需求者人人都不得利的情景。银行为了自保,已经纷纷取消了首套房优惠利率;住房需求者还没有来得及攒够首付,房租的价格可能已经大幅度飙升甚至可能无房可租住……

      如此严厉到几乎完全抛弃市场自身作用的调控政策,有可能导致另一种不得已的“上有政策下有对策”,通过大量的住改商或者新增项目以商业立项为主,规避调控,因为只有商业用房,不受限购的控制,而且首付和利率都比二套房低——首付50%,利率则为基准利率。

(FT中文网2011年1月30日,作者为信孚研究院研究员,专栏时评作家,著有《买房的革命》等书)

   

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