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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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房价下跌对七成以上国民没好处  

2011-11-11 09:55:53|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价下跌对七成以上国民没好处

 

童大焕—2011119星期三

 

北师大房地产研究中心主任、博士生导师董藩教授的两则微博,再次像“没有4000万不要来见我”一样引起轩然大波。他于20111178日在个人新浪微博上称:“房价下跌谁高兴谁倒霉?高兴:没房的家庭,约占家庭数的4%~6%;未婚但考虑买房的人,约占城市人口10%。倒霉:占86%的有房家庭(财产缩水)、地方政府(财政收入下降)、银行(信贷收入下降)、财税部门(难收税费)、产业链上就业者(下岗失业),及不觉得受损但会遭遇稳定威胁的更高两大主体,你懂的。现在全国86%以上家庭拥有私房(不很精确,因为每年总有私房被拆,又有很多买了新房,此数字总体呈上升趋势),2亿多流动人口按照我们国家的管理体制都是农民,不是市民,在农村基本都有房子,不在谈论之列,城市流动人口基本在老家也都有房子。”

任志强也加入了争论的行列,他在新浪微博上写道:“看了许多评论,大多数人不了解中国城镇的住房现状。城镇住房私有化率中不包括农村住房。总理报告数为87.4%,指个人产权的住房。每年会有拆除和新增。因此董藩教授用了约86%的数。但住房私有中包括个人拥有的第二套和多代人居住一套的现象。其中商品房约35%,房改房约40%,余者为原有私房和保障等。另有7%左右的原有公房和城镇区划改变时的农村转为城镇的房屋。可以说绝大多数中国家庭都有住房。是否有房不论城乡,都为有房户。但住房条件差和多代同住的家庭比例超过40%,大量农村有房户家庭分户向城镇转移,新婚家庭分户等形成巨大住房需求。每年城镇新增家庭约1100户至1300户。全国现有城镇住房约190亿平米,包括非成套住房。约合2.4亿套(含非成套折算)。约2.4亿户、6.7亿多人。私有化率中拥有第二套住房家庭的比例约12.5%。约2400万套。用于出租的约62%,偶尔居住的约30%,其它有用于营业、办公、仓库等用途和空置的。城镇空置住房的约占其中的3%左右。”

根据任志强的“精算数据”,加上现有农村住房高达三分之一空置的事实,再根据第六次人口普查的结论,可以大致推算出中国到底多少人还有住房需求(不考虑投资部分)。

根据2010年第六次全国人口普查结果,当前中国大陆31个省、自治区、直辖市的人口中,居住地与户籍登记所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口为261386075人,其中市辖区内人户分离的人口为39959423人,非市辖区内人户分离的人口为221426652人。

2.2亿跨区域流动的人口,其中包括大量进城农民,加上城市原有超过40% “住房条件差和多代同住的家庭”,在“小富进城,大富进京(一线大城市)”的过程中,尤其是一半以上大学毕业生都进入北京、上海、广州、深圳4座一线大城市,还不包含杭州等一线和省会二线城市。即使是已经在城市拥有产权房的人,想要改善居住条件,也是低价时置换比较好。因此基本可以判定,会有一半以上的家庭和人口希望房价下跌并且保持他们能够承受得起的较低价位。

但是理想和现实永远有一个遥远的距离。即使现有房价全部跌一半(那时中国的金融乃至中国经济可能已崩溃),现有那一半以上希望房价下跌、希望自己买得起房的人当中,也未必有三分之一买得起,而其中一部分人,甚至已经因为失业而连生计都无着。

腾讯财经发起了一个投票“房价下跌你会高兴吗?”,截至我写这篇文章,表示高兴的有 106,382人,占投票总数的89.55%;不高兴9,497 人,占7.99%;既喜且忧的2,604 人,占2.19%;选择“其它”的317 人,占0.27%

当然,这个调查只具有观赏和吸引眼球的价值。因为最关注房价的,是二三十岁处在高度流动状态的年轻人,腾讯的用户更是年轻人居多,他们的投票不具足够的代表性。也不排除另一类人群,他们也是有房族,但出于投资需要,希望房价下跌然后趁机抄底。因此,投票在这里是不可靠的,任志强的分析比较靠谱。

综上可知,即使排除投资性需求,今日中国有一半以上的人口有住房需求。其中包含2.2亿流动人口,占总人口的15.7%;以及任志强所说“超过40%住房条件差和多代同住的家庭”。但人的一生中绝大部分需求是无法满足的。同样的,现有有住房需求的人当中,到底多少人能够真正实现其需求,什么样的价位是他们能够承受得起的合理价位,可能是一个连上帝也说不清楚的问题。2010年以来的“史上最严厉调控”,一些郊区房价已经腰斩,比如北京通州京贸国际城由最高25800元一平米,降到了起价13400元一平米,虽然在降价第一周就收获了“售房冠军”称号,卖了74套,均价14300多元,但也不是一抢而空,因为它们放量超过300多套。我分析原因有两种:一种是经济基础决定,买不起的还是买不起;另一种是社会心理决定:看到开始跌了,等着继续跌——这类人本身是有购买力的,只不过是在等待时机罢了。当然,一旦错过时机,他们会成为抱怨的主流人群。因为追跌往往追不上,谁也不知道跌了以后还会不会再跌;追涨就比较好把握,因为都怕再涨,所以抓到什么就赶紧抓住。事实上是下跌的时候往往有更充分的选择余地,但多数人把握不住,往往要等再上涨时才能下手。于是,绝大多数选择都不是最佳选择。

一路分析下来,我们可以基本假定,房价的下跌只对有需求中的一半、三分之一甚至更少的人有好处,他们是下跌到一定程度后拥有实际购买力并且真实出手的人,这部分人,不会超过全国总人口的三分之一,而且随着买房的人越来越多,这个比例还会不断下降!那么,为了少数人的利益而让大多数人作出牺牲,究竟值不值?合理不合理?正义不正义?

一个非常流行的谬论认为,以自住为目的购置房产,房价涨跌与我无关!不得不说,很多人穷,说到底是观念穷、思维落后。真正的财富是一种思维方式,而不是其他。持这种思维者不明白,在现代风险社会同时又是信用金融社会,一套产权完整、支配自由,随时可以和银行完成抵押贷款交易的、价格稳步上涨的独立产权房,事实上是一张最好的人生保险单!

一套价格稳步上涨的房子,不管你自住还是不自住,不管它在什么地方,它都可以成为你向人生、健康和事业冲锋的堡垒:你可以用它抵押贷款,用于创业、孩子教育、治疗疾病甚至养老。现代风险社会,如果粮油、蔬菜等生活用品、医疗、教育等各项成本都在不断上升,惟独作为老百姓一生最大财富的房子却不断贬值,实际上使每一个房屋所有人都失去了风险社会的对冲工具!

瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济师陶冬在《去杠杆下的中国》(载《新财富》杂志)一文中写道:“在过去的十年中,中国经济经历了共和国历史上最为壮观的增杠杆运动。2001M2供应总量为13.8万亿元,十年后为72.6万亿元。2001年的M2/GDP比率为140%,在世界范围内偏高但尚未算出格。至2010年,这个比率飚升到184%,远远超过世界的平均水平,比第二高的日本高出约30个百分点。而且,这里的M2数字还不包括隐性的、表外的信贷扩张。这种信用扩张速度,不仅在中国是前所未有的,在世界现代史上也是绝无仅有的。”在这种情况下,中国什么都涨价,如果惟独让房价不涨甚至下跌,可能吗?正义否?

港中大教授、教育部长江学者何佳也认为,有人说“以自住为目的的购买者,房价不管涨还是跌,对他们来说有何差异?何须对冲?”如此谈论这个问题的人很多,但是并不正确。很多人一生的积蓄就是供了一个房子。但是一旦某个地区房价大跌, 例如底特律,一个中产阶级人士立刻就变成穷人。这种风险是需要对冲的。房价的下跌还会导致传给下代的资产减值,减少消费;等等。哈佛大学巴罗据此在1974年提出李嘉图等价假说认为:如代际利他(即父母关心下一代的财富)存在,政府发行债券或增加税收,对经济的运行影响是一样的。同样可以说明,只要代际利他存在,无论你是否全额现金购买房子,无论你是自住还是投资,房价的变化都会影响你。中国人是最关心下一代的。子子孙孙不可能永远住在同一个房子里。房子的资产属性是去不掉的。

很多人只看到住房的居住属性,没看到它的资产属性;只看到它“不动”的一面,没看到它“动”的一面(即人不断地在变换住所);只看到“自己”这一面,没看到“代际传承”这一面。所以不乏一叶障目、占小便宜吃大亏者。FT中文网1111。作者为信孚研究院研究员,资深时评人,著有《买房的革命》、《世纪大迁徙——决定中国命运的大城市化》等书)

    

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