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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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新年购房和投资攻略  

2011-02-12 09:18:44|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新年购房和投资攻略

 

童大焕—2011年2月10日

 

    春节前国八条再度收紧购房政策:二套房首付从去年国庆时的50%比例再提高到60%,同时贷款利率不低于基准利率1.1倍。此外,在一定时期内的一些城市,将更严格执行限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

    此次调控将对买卖供需结构造成立竿见影的双双萎缩的影响:需求方面,投资性需求全面萎缩,刚需的观望情绪进一步加强;供给方面,一手房是抛售还是惜售,视开发商资金情形而定。而在投资客被逼退场和刚需观望的情景下,抛售不一定会带来预期的结果,多数开发商将主动或被动采取别的融资方式过冬。因此总体上一手房供应量会减少。二手房东的惜售现象则更加明显,一是很多拥有多套房的房东一旦卖房将买不回来,二是汹涌澎湃的进城大军和观望的刚需将使租房需求明显上升甚至日趋紧张,房租上涨指日可待,并且加息、房产税等等都可能转嫁到房租上来。

    因此,在房地产后市依旧长期看好的当下,本次调控不会改变买卖市场供不应求的总体局面,却可能使租赁市场供不应求的局面加剧。北京师范大学房地产研究中心主任董藩甚至断言,3月份开始租金将会继续上涨,今年租客的负担将增加两三成。(29日 《北京青年报》)

    严厉限购还会使一些刚需购房者强化一步到位的购房理念,但这种理念必须及时抛弃。历史上很多人抱定了要在城中心买房自住的决心,手里攥着不多不少一点钱,攥得手心出汗心底拔凉,但往往越等越买不起,因为攒钱的速度远远赶不上房价的涨速!

    李嘉诚说的买房第一是地段,第二是地段,第三还是地段,是至理名言。笔者2003年底在北京东五环外的朝阳通州交界处购得一房,单价4900元;当时东三四环间的西大望路一小区,单价也才6300元。现在,笔者的房子单价可售16000元,是原价的3.27倍;而西大望路该小区的房价已达28000元以上,是原来的4.45倍!

    因此,如果在经济实力许可的条件下,坚守地段说应该成为购房的不二法门。据说香港就有那样的投资者,一生以一套房投资为业。先在中心地段买了房住下,等它涨上去了,卖掉,再在房价较低的次中心买房住下;等次中心的房价再涨上去,再卖掉,在更偏远一点的地方再买房。如此这般无穷尽也。上涨部分盈出来过日子,丰衣足食得很。

    但是,为了和时间赛跑,在资金实力不逮的时候就有必要做出妥协和让步:先在自己买得起的、相对不那么中心的地段,或者在二三线城市买房,等它升值了,再变现,然后回到城市中心购买自己喜欢的房子。

    200712月底,房价上一次高峰期间,赵君在我和他一个从事房地产的朋友鼓励下,在北京近郊花单价7550元买了一套85平米的两居室,到2010年初的时候,该房价已超过17000元。他打算择机出货,然后回到城里买房居住。

    虽然城里的房价涨幅比郊区的还更高一些,但他这样一个反向操作,使他两年时间净增首付款93万余元,加上原来百分之二十的首付款,总现金额可达106万余元,可以比较轻松地在城里买个两居室了。

    时间就是金钱,这在置办固定资产时体现得同样明显。在加息、严厉限购等影响下,2011年股市未必能尽如人意,但翡翠市场值得关注。过去几年翡翠稳步上涨,2010年则从原材料到成品都经历过几次跳涨,高档货品甚至上涨两三倍。2011年,走投无路的社会富余资金和原材料跳涨后的翡翠成品迎头相撞,可能会有更加惊人的表现,有眼光的人们不妨在中高端市场放心赏玩和投资。而且,即使经历过多次上涨,相对于同等品质钻石来说,翡翠价格仍不算高。况且,2011年还有M2增量16%在屁股后面追。(作者为信孚研究院研究员,专栏时评作家,著有《买房的革命》等书)

    

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