注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

童大焕中国日记

 
 
 

日志

 
 
关于我

时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

网易考拉推荐

调控之下买个学区房?  

2011-03-04 11:03:54|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

调控之下买个学区房?

 

童大焕—2011年3月2日星期三

 

    问:童老师您好,冒昧的打扰您。我看了您《买房的革命》这本书,决定买房,但在一些小问题上急需得到您的建议。

    我是北京人,有一套自有住房(2居),在海淀区某某花园,孩子2岁。近期想把现有的2居卖了后买个3居改善居住环境,同时也能让孩子上个好学校,所以决定买个学区房,或者在离好学校比较近的地方买房。最近我看到马甸某某小区的房子很好,板楼大户型,买后可以上西师附小(西城重点)。请问老师您:

    1、我买学区房好不好?学区房贵,我需要贷很多款买,会有还贷压力。但户型和地理位置又很好。

    2、最新的楼市调控政策会让房价跌还是停止上涨呢?都说新政出来后房价要跌,对于我这个一卖一买的来说是不是等跌后再买更合适呢?这次调控是不是个好的买房机会呢?

    我现在真的拿不定主意啊,急需您的指教!

    答:谢谢您的信任。我们一起来寻找一种思路,至于结果,我倒觉得似乎不那么重要。

    又换好房子又让孩子上好学校,一举两得的美事,按理说我应该成全它。但世间事常常是这样,鱼与熊掌不可兼得,为了学区房您会有还贷压力。在力所能及的范围内适当承受点还贷压力,不是什么坏事,可以变成事业和人生的动力。更大的问题在于,孩子还那么小,您就已经给他(她)选好了学校,将来这个学校是否适合他(她),我们考虑周全了吗?

    我认为当今教育最大的悲剧之一,不是孩子能不能上重点,而是多数家长按自己的意愿替孩子选好了重点,也不管合适不合适。在牛群效应下,家长们被“不能输在起跑线”上所忽悠,不约而同地甚至恐慌性地挤名校。很多家长对孩子定的目标和要求,家长们自己都未必能做到,却把它强行压给了孩子。

    我个人认为,最合适的教育才是最好的教育,和孩子一起,尽可能寻找最适合于他(她)的教育,比找一所名校、重点校要难得多。人与人之间是有差别的,如果把孩子放在一大群学习和考试天才那里,他(她)经过一两次两三次努力以后,发现自己怎么也赶不上,他(她)可能从此对自己失去信心并进而放弃努力;如果把孩子放在一大群都不爱学习的同学当中,他(她)可能过于轻松就能名列前茅,从此会觉得成功来得太容易,也就随波逐流不愿再付出辛勤和汗水。我认为比较合适的教育是这样的,让孩子始终保持自信,保持对学习的热情与习惯(那是一辈子的财富,而人生是个马拉松长跑),同时又需要付出足够的努力才能“做当时当地的杰出人才”。

    如果我们预先为了让孩子上名校而买好了房,那么等他(她)长大,可能会较少考虑他(她)到底合不合适那所名校,万一不合适,对孩子的影响将可能是巨大的。如果是那样,我们原本是为了让孩子上一所更好、更合适的学校而买的学区房,最后倒过来被学区房绑架——因为学区房而上了那所名校。

    对于买得起学区房的家长来说,择校的几万元钱一般还是付得起的吧?我的建议是宁愿将来交择校费,也不一定急于买学区房。而且学区房通常比周边同类房价高出几千元单价,多付出的成本动辄可就是几十万元啊。当然,人们会说多付出也没有损失,毕竟价值明摆在那儿,即使将来转卖也一样卖高价。但随着北京市生源的逐年减少和优质教育资源的逐渐普及,名校、重点校的光环我相信会逐步淡化,学区房的超额价值也会逐渐被摊薄。

我的建议是:选房就专心致志选好房;选学校就专心致志选最合适的学校。大不了将来选好学校后在学校周边租房住,自己的房子再租给别人。

    接下来说说买房的时机选择。每一次楼市调控政策都会使房价有或长或短一段时间的稳定期,这个时段往往是换房的好时段,尤其是对于郊区换城区、小房换大房、总资产低的房换总资产高的房来说,更是如此。因为买卖房屋并不像股票和黄金买卖,几分钟须臾可得,通常一个交易完成就是一两个月,尤其是牵涉到贷款更是如此。万一碰上这里一边卖那里一边涨,那就是损失了。当然也有可能这里一边卖那里一边跌的情况,但这种情况这么多年来恐怕只有过两次,一次是上世纪九十年代后期,中国的楼价下跌得厉害。张五常说上海比较高级的楼价从二万六千元一平方米下降至八千,其他大城市的跌幅比率类同。理由明确:朱总理大手调控,中国的通胀率从百分之二十以上调控到负百分之三以下的通缩。另一次是2008年全球金融危机,大家都看不清方向,恐慌,结果很快就政府救市逆转了。

    这次的情形跟上两次都不太一样。虽然连政策制定者也未必能够清楚地知道接下来房价到底会涨会跌、涨跌多少、什么时候涨跌——这些实在是上帝都未必知道的事,但任何事理,背后总有一些逻辑和规律可寻:

    过去几十年中国经济高增长,先富阶层花不完的钱,最安全的财富仓库迄今只有两个:楼市和黄金。张五常说去年中国的股市表现全球最差或近于包尾。珠宝玉石艺术品等收藏品的表现好,但好于收藏的瘾君子只是一小撮的人。

    山西煤矿私人退出、珠三角、江浙地区小商品和低端加工业不景气,实业家向资本家转换,这个趋势一时也难以逆转。

    许小年先生微博《关于经济学的误解》说:“供需决定房价?错。预期而不是当期供需决定价格。理解了预期,晚上就不必去小区数电灯了,空置率再高,房价也下不来。黄金的空置率是多少?接近100%,谁买黄金是为了使用?预期通胀和有限供给决定金价。未来需求由城镇化、婚龄人口、通胀预期等因素决定,十八条对这些因素基本没影响,却改变了市场对供给的预期。未来供给下降。政策多变,地产商谨慎观望,开发速度放慢,未来供给下降。”

    市场对中长远未来的预期并没有改变。2月22日,继CBD核心地块之后,有北京二、三环之间最后一块“黄金宝地”之称的丰台丽泽金融商务区两地块分别经过70轮和80轮激烈竞争,以10亿元和9.1亿元成交。楼面均价均超1.6万元/平米,成为兔年新地王,价格仅次于去年12月底成交的CBD核心区6地块均价。短期内,由于成交惨淡,多数开发商都会韬光养晦,既不急于推盘和建楼,也对拿地抱着谨慎态度,现金为王保存实力。导致中短期供给预期减少。

    1000万套保障房只能保户籍人口,与汹涌澎湃的外来人口急需的商品房是各走各的阳光道。再说,1000万套保障房资金缺口在万亿元以上,如果地方政府举债,亦有可能推高通胀预期。

    当然,只要政策再加压,房价短期内是有降的可能的,但亦可能殃及就业、征地等其他经济池鱼。

    综上,如果抱着不一定抄底的良好心态,换房,那就赶早不赶晚吧。

   

    

  评论这张
 
阅读(1108)| 评论(3)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017