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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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保障房和商品房之间的逻辑  

2011-04-11 11:47:53|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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保障房和商品房之间的逻辑

 

童大焕—201131日 星期二

 

面对一次比一次严厉的限购政策,北上广深(2011年)2月份楼市成交量急跌过半。“新国八条”出台后的1个月内,北京新提出预售申请并获得批复的项目数为零;“京15条”后,二手房业主惜售,全市二手房新增房源减少了近八成。

但市场对中长远未来的预期并没有改变。“晋商组团9.1亿元拍下北京丰台丽泽核心地块”。222日 ,继CBD核心地块之后,有北京二、三环之间最后一块“黄金宝地”之称的丰台丽泽金融商务区两地块进入现场竞价环节,分别经过70轮和80轮激烈竞争,以10亿元和9.1亿元成交。楼面均价均超1.6万元/平米,成为兔年新地王,价格仅次于去年12月底成交的CBD核心区6地块均价。

短期内,由于成交惨淡,多数开发商和炒房团都会韬光养晦潜龙在渊,既不急于推盘和建楼(即使推盘,多数买得起的也没有资格买),也对拿地抱着谨慎态度,现金为王保存实力。

人们不能对限购令抱着侥幸和幻想,既有包括“限购令”在内的调控办法屡屡失效,并不在于执行力度不够,而在于它有违基本经济规律。限购令对真正的炒房团没有作用。真正的炒房团,如果还办房产证,出门都不好意思和人打招呼。一幢房子还在打地基的时候,炒房资金就已经介入,一次性以超低价吃进大量房子,等开发商开盘之日,再按比例逐渐放到市场上交易。山西煤矿私人退出、珠三角、江浙地区小商品和低端加工业不景气,实业家向资本家转换,这个趋势一时也难以逆转。

受限购令影响最大的是一些小散户小炒家,以及那些人到中年、在外地工作了相当长一段时间、然后又初到一二线城市谋发展的各类社会中坚力量。前者可能转战三四线城市,推高三四线城市的房价泡沫;而那些被限制的刚需,则真正成了受害者。他们可能会采取购买商住楼、补缴社保、假离婚以及借亲戚朋友、借公司名义甚至假结婚等方式买楼。

几乎每一次调控都以刚需购房成本的提高为代价,这几乎也是调控难以逃脱的宿命。真正的投机和投资资本,是永远控不住的。资本就像空气和水,只要有一点点缝隙就能穿透和渗满。没有任何力量比它更有力量。不要以为世界上会有什么惟一正确的选择能够代替个人、代替资本主体进行选择。

今年中国要开工1000万套保障性住房,未来五年要建设3600万套保障性住房,届时保障性住房比例将达到20%。算上今天中国内地居民的住房拥有率已经达到80%,意味着到时住房可以100%满足市场需求。但这只是个理论上的幻想和假设。即使3600万套住房能够保质保量地按时完成,到时候的住房将依旧稀缺,房价依旧很高。因为我们正处在史无前例的城市化进程中。小富进城、大富进京。以静止的观念,满足不了城市化进程中住房的动态需求。

许小年先生微博《关于经济学的误解》说:“供需决定房价?错。预期而不是当期供需决定价格。房地产的国十条和新八条为何作用有限?只在当期需求上下功夫,预期的未来需求没变。未来需求由城镇化、婚龄人口、通胀预期等因素决定,十八条对这些因素基本没影响,却改变了市场对供给的预期。未来供给下降。政策多变,地产商谨慎观望,开发速度放慢,未来供给下降。影响供给预期的还有18亿亩红线、地方政府的土地财政等等。理解了预期,晚上就不必去小区数电灯了,空置率再高,房价也下不来。黄金的空置率是多少?接近100%,谁买黄金是为了使用?预期通胀和有限供给决定金价。”

政府管保障房,市场管商品房,井水不犯河水。但是调控却把二者的关系完全隔裂开来,甚至在试图提供保障房的时候又试图压制商品房。但没有商品房的大发展,何来保障房的建设资金与土地?20104月,财政部首次公布了2009年全国土地出让支出情况。数据显示,2009年全国土地出让收入为14239.7亿元,支出总额为12327.1亿元,收支结余1912.6亿元,按规定结转下年继续使用。在支出结构上,其中用于征地和拆迁补偿、城市建设以及土地开发分别占比40.4%27.1%10.7%,三项合计占比总支出的78.2%。公开数据也显示,以2009年为例,在土地出让金用于廉租住房支出比例方面,无论是财政部公布的1.5%,还是北京的7.8%,显然都没有达标。即使各地方政府严格遵守土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%的规定,2010年土地出让金额达到2.7万亿元,2011年由于严厉的限购政策,土地出让金势必减少(价格却未必降低),以2万亿估算,也只能拿出2千亿元建设保障房,而1000万套保障房的建设资金估算连征地至少需要1.4万亿元,缺口1.2万亿。

中央请客地方埋单,最终结果可能是三种:一是虚报数字虚与委蛇,二是地方政府大肆举债进一步强化地方债风险;三是进一步压低征地拆迁价格,激化基层矛盾。

不论是商品房还是保障房,建设踌躇不前,就业大减;保障房征地价格可能进一步被人为压低。这一切,同样是民生问题,甚至是比房价更高、更迫切的民生问题。因此,在环环相扣的房价逻辑面前,全社会需要保持冷静。在冰冷得近似无情的理性后面,同样有着炽热滚烫的心!良好的愿望,从来需要良好的手段(程序正义)才能达到良好的目的。否则,我们只能种下龙种,收获跳蚤!

(作者为信孚研究院研究员,专栏时评作家,著有《买房的革命》等书)

   

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