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童大焕中国日记

 
 
 

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童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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两类“保障房后遗症”   

2011-04-18 11:40:46|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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两类“保障房后遗症”

 

童大焕—2011417日 星期日

 

华远地产董事长任志强在媒体见面会上发出的“盛世危言”,他表示,目前进行中的3600万套保障房建设,如果最终这些保障房不是给了专有的保障对象,而是演变成了特定权力阶层的内部分配,这对中国未来的影响会很大。他估计,两年以后此轮保障房建设所带来的问题会暴露出来,而且会暴露得非常严重。“现在还没有那么严重,缘于第一次分配会讲一些限制性条件。”

保障房的真正定位应该是廉租房和公租房,但在保障房建设资金短缺的情况下,一些地方的廉租房有向经适房、限价房回潮的可能,这种回潮,既有可能出现任志强所说那种类型的保障房后遗症,同时也会进一步伤害真正需要保障房群体的利益。在甘肃临夏市,一千多套即将交付使用的廉租房,就陷入了“共有产权”困境:申请者们需先交7万元购买70%的产权,过5年再交30%获得全部产权。这实际上就是给了30%五年期无息贷款的经适房。

2011年全国要开工1000万套保障房,但正如住建部所言,保障房资金缺口高达1.3万亿元,还不包括征地费用。中央和地方按硬任务要完成5000亿元资金投入,其中中央配套1030亿元,还有8000亿元需要社会资金。姑且不论地方能否完成4000亿元的融资任务(2009年全国土地出让收支结余仅1912.6亿元),就算它能完成,另外8000亿元社会资金如何筹集,也还是个未知数。

要避免历史上曾经一再发生的、也是任志强所说的保障房成为特定权力阶层内部分配的后遗症,保障房只有回到公租房和廉租房的正途上来。而保障房的这一性质,恰恰缺乏参与资金的退出机制。因此目前社会资金参与保障房建设,既停留在试点阶段,也停留在向地方政府提供借贷阶段。

比如,20112月底,全国社会保障基金向南京市保障房公司发放了首笔保障性住房信托贷款。这笔贷款的金额为30亿元,期限为211个月,利率为6.05%。而当前协议存款一年期的利率水平已经达到5.5%,非常安全且进退自如。另据社保基金2009年度报告显示,截至2009年末,该基金自成立以来的年均投资收益率为9.75%。、

在投向保障房的诸多资金中,保险资金被寄予厚望。但据证券机构测算,公租房目前看来年收益率只有3%左右,这个收益率距离保险资金5%10%的年收益率追求仍太远。39日 ,太保集团旗下太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”已通过保监会的备案。这是国内首单保险资金投资保障房的债权投资计划,计划募集资金40亿元。投资方式也是债权,投资金额仅占保险资金可投资不动产的5000亿资金的0.8%。意思意思而已。

因此,保障房的建设进度,可能远比我们想像的慢得多。这就有可能出现保障房的两难处境:如果保障房向经适房、限价房回潮,那么任志强所说的也是历史上一再出现的保障房后遗症即成为权势阶层特权的“保障房社会负福利现象”可能重演;如果保障房真正向廉租房归位,则可能因资金、土地严重匮乏而导致保障房的建设进度可能远比我们想像的慢得多。它有可能导致另一种“保障房后遗症”:相当多百姓对保障房拉低房价或直接住进保障房的愿望要落空,同时错过及时入市的时机,反过来对房地产业、对社会产生更强烈的不满情绪。事实上,今天对房地产市场不满者,就有一部分是基于历史上对房价下跌的希望落空、一再错失机会而不断累积的。(作者为信孚研究院研究员,著有《买房的革命》等书)

    

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