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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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“北京意志”能否成为全国的榜样?   

2011-04-02 14:05:54|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“北京意志”能否成为全国的榜样?

 

童大焕—2011331日 星期四

 

继成为全国首个2011房价调控目标“稳中有降”的城市之后,首都北京又提出更为明确的住房保障目标,330日 ,北京市国土局、发改委、规委联合发布的《北京市2011年度国有建设用地供应计划》首次明确,未按时完成保障房用地供应计划的区县,原则上不得再供应商品房用地。

在此前各地的供地计划中,我们从未见到这样的要求,显示了北京市政府加大保障房建设的决心。人们关心的是,既然作为首都的北京带了一个好头,它能否成为全国的榜样?它在多大程度上具有示范和推广效应?

北京能否成为全国榜样,取决于两点:一是各地的土地储备是否像北京一样丰厚(土地储备丰厚有利于政府获得土地增值收益,而现征现拆现卖则增值收益很低甚至要亏本),二是各地的商业用地和商品房用地产出是否能像北京一样利润极高。虽然北京的商服用地占用地总面积比例不到十分之一,但它的产出却非常高。去年底,仅寸土寸金的北京六宗CBD核心区土地,不到6.9公顷,占去年北京土地总供应面积3002公顷 的0.23%,却一共竞得222.57亿元,占去年北京土地出让金总额1639亿元的13.5%,楼面价接近2万元/平米,商品住宅用地的楼面价格也非常高。

也就是说,像北京、上海、广州、杭州这样的商贸型城市,通过商业用地和商品住宅用地补贴,可以像北京一样在一定时期内做到保障房用地高于商品房用地。

但是对于很多土地价值不那么高的城市和地区,要效仿北京就勉为其难,巧妇难为无米炊。这不完全是决心和意志的问题,而是在现实生活中,如果没有一个健康、繁荣的商品房市场,保障房市场将会成为无源之水无本之木。原因很简单:保障房不是空中楼阁,不论是保障房用地还是保障房建设资金,其实都需要一个健康、繁荣的商品房市场进行补贴和输血。商品房皮之不存,保障房毛将焉附?而在很多道路交通型城市、工业型城市,不仅保障房用地、公共交通用地、公共管理用地、公共服务用地需要商品房补贴,而且大量工业用地也需要商品房补贴。而在高密度和高度繁荣的一线城市,再贵的商品房和商业用房都会有源源不断的外来人口买单,在中小城市则没有这么多的外来人口支撑高房价。这便是中小城市和农村拆迁、征地矛盾往往比大城市尖锐的原因。

通过这个简单的分析,也可以看出:高房价恰恰是因为商品房承担了过多的像保障房、公共交通、公共服务和保障房的“转移支付”任务。以北京今年供地为例,全年计划供地总量为6500公顷 ,其中住宅用地2550公顷 ——其中安排保障房用地1330公顷 ,占住宅用地供应总量的52%;交通运输用地1000公顷 ,水域及水利设施用地100公顷 ,特殊用地100公顷 ,公共管理与公共服务用地 1200公顷 ,工矿仓储用地1000公顷 ,商服用地550公顷 。也就是说,6500公顷 用地中,商品住宅和商服用地总和只有1770公顷 ,只占用地总量的27%,却几乎要承担全部用地总量的拆迁征地成本!

很多人看到北京今年房价调控目标是“稳中有降”,以为北京的商品房要降价了,不降不行,其实是个误解。只要我们仔细推敲,会发现北京的“稳中有降”也是有前提的,指的是“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”,其中的关键词是“新建”、“普通住房”即140平米以下住房,而“普通住房”包含“普通商品房”和“保障性住房”。这个统计首先把中高档住房排除在外,然后,如果能够切实增加保障房供应的话,新建普通住宅的平均房价必降无疑。但它是通过“去掉一批最高分、增加一批最低分”来达到拉低分值的目的,尤其是保障房越向廉租房、公租房的正确目标回归,保障房的价格最终可以做到成本价甚至略低于成本价,不拉低平均房价几乎是不可能的。平均房价下跌不等于商品房价要跌。这个概念一定要厘清,才有利于自己作出正确的判断和选择。

(作者为信孚研究院研究员,专栏时评作家,著有《买房的革命》等书)

  

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