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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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限暴利何如限制开发周期  

2011-04-28 23:25:47|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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限暴利何如限制开发周期

 

童大焕—2011年4月27日星期三

 

      《商品房销售明码标价规定》将于5月1日起实施,有房地产开发商称,可能会通过提高申报价格的方式,规避《商品房销售明码标价规定》。对此,国家发改委价格监督检查司司长许昆林4月26日晚间在接受中新社记者专访时称,“我们绝不会让《商品房销售明码标价规定》成为一纸空文。”他透露,在规定实施之后,包括实施反暴利法规定在内的一系列规范房地产行业价格行为的政策措施将陆续实施。

      而在此期间,国务院督查组赴各地调查楼市调控成效过程中发现,一些地方不愿意对楼市 “动真刀”,向督察组强调当地 “房价不高”,并要求在调控中实行“分类指导”(即放松执行力度)。从限购、限价到反暴利,显示国家对楼市调控决心和力度不是在放松,而是要加强。

      根据1995年中国颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》,对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务,国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目,并实施利润率控制。如是,则国家发改部门对房地产实施反暴利举措,在法律依据上没有障碍。

      《暂行规定》要求,某一商品或者服务的价格水平、差价率、利润率均不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度,违者由价格监督检查机构责令改正;拒不改正的,予以警告、没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。但是,生产经营者通过改善经营管理,运用新技术,降低成本,提高效益而实现的利润率除外。当下很多房地产开发商用蜗牛速度开盘,以最充分地获取土地升值的增值收益,如果按此规定严格执行,那么将有可能意味着同一样楼盘不能涨价,它有可能促进楼盘加快开发进度,增加市场供应,从而在一定程度上稳定房价。

但是,反暴利暂行规定在房地产领域的实施,可能面临着几个现实难题:

      一是同一地段同类产品,由于开发商的拿地成本、资金渠道、开发周期等不同,一样会导致价格的极大差异,而这种价格差异,由于牵涉到复杂的会计过程,不一定能够有很通俗的形式向社会公众说清楚,因此完全有可能给监管部门留下巨大的寻租空间。

      二是复杂的会计程序不论是开发商委托会计师事务所进行审计,还是由政府相关部门委托会计师事务所进行审计,最终成本都要由开发商来负担。那么这是增加开发成本呢,还是降低开发成本?

      三是全国几万家房地产公司,数倍于几万家公司的开发项目,2000多个县有多少发改委官员,每一个项目都要具体过问,能管得过来吗?须知,发改委可不是“房地产发改委”,它还要承担许许多多其他政府职能。

      第四,除了成本、利润等一系列因素,房价上升的过程是一个“人聚财聚、人散财散”的过程,它不仅仅取决于成本和利润率,更取决于需求。在此情形下,即使从客观上能够做到严格限制开发商利润,也不能防止二手房价格上涨。

      第五,如果开发商的利润空间必须严格限制,那么作为源头的土地出让的利润空间是否也有严格限制?如果是,那么现行公开公平公正的招拍挂制度将被彻底颠覆。

      政府只有一只有限能力的手,并不是能量无限的千手观音。与其事无巨细地去做根本做不好的事,不如市场的还给市场,价格随行就市,而只需在土地招拍挂时附加前置条件,要求开发商在一定年限内开发完毕,否则未开发完的土地无偿收回。这样一举两得:既能增加市场供应进而在一定程度上稳定房价,又能更好更快地促进城市发展社区完善。(作者为信孚研究院研究员著有《买房的革命》等书)

   

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