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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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保障房建设用蛮力还是用制度创新?  

2011-05-14 16:57:31|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    保障房建设用蛮力还是用制度创新?

 

童大焕—2011年5月10日星期二

 

      河北石家庄市日前出台《关于加快保障性安居工程建设的实施意见》,采取铁腕手段,在全国率先作出将强制没收违规建设的住宅用房、作为保障性住房的新举措。意见明确提出:在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设,影响城市规划,由市及县(市)、矿区人民政府予以没收的住宅用房,可以作为保障性住房,产权归政府所有;没收的其他建筑物、构筑物,通过拍卖,所得收入全部用于保障性安居工程建设。

      有人说石家庄的举动,体现了在中央问责制的强大压力下,地方政府在保障房建设上病急乱投医的倾向。今年中央下达给河北省的保障性住房建设任务是38万套,其中,石家庄市 2011年的任务为41248套,是2010年的3倍还要多。“十二五”期末,石家庄计划实现城镇居民住房保障覆盖面达到25%以上的目标,却面临找地难、住房供应短缺、资金配套难等严峻现实。锅也没有,米也没有,压力不大是不现实的。石家庄的困局,也是全国地方政府的困局。石家庄能为全国的保障房困局趟出一条新路吗——没收违建房,锅(土地)也有了,米(资金)也不需要了,何其轻松自在?

      石家庄的举动,目标很良好,“要把侵占公众的资源还给公众”,同时起到平抑稳定房价的作用。但它却是一剂猛药毒药,弄不好保障房短缺和房价高的病没治好,反而激发更尖锐的财产争夺和社会矛盾。

      大而化之,当下违建房主要有三种情形:

      一是在政府批准的个人住宅建设用地上,在房前屋后或者屋顶多盖那么一点,这个非常普遍,但要没收用以作保障房,可谓蜀道难难于上青天。就是政府强行没收了,一来它多数不具备单独居住功能,二来被保障对象与原房主的矛盾也会水火不容。开发商也有加盖楼层的,但多数也像后面要提到的小产权房一样被卖掉,名花有主。

      第二种情形是在城中村和城乡结合部,农民在没有批准规划的条件下,利用建设用地或自家宅基地盖的经营性用房,除了自住,主要用于出租。目前还没有明确法律来界定这类房屋。这类房屋和村民的自住房可谓处于“你中有我我中有你”的状态,也不可能被没收。但因为这类房屋没有列入城市规划,因此随时可能面临拆迁。而拆迁都以面积作补偿,建房者就会尽可能地以低成本扩大面积,同时质量问题被放在次要地位,使这类房屋显得简陋、粗放;同时由于越来越多的农民工进城,房租低廉的城中村和城乡结合部租房需求越来越大,内外部双向合力,房主就会不断地加盖楼层来实现低成本扩张经营,使房子越来越拥挤,形象丑陋,居住不舒适,但居住成本较低。

      第三种情形就是我们通常所说的小产权房,即把农村集体开发的土地拿去作商品房出售。这类房屋建设多数引进了开发商,有的完全按商品房标准设计和建设。这类房屋没有土地出让金和税费,也没有中间的灰色成本,所以房价比正规的商品房低得多,虽然不能到银行按揭贷款,仍然备受欢迎。在很多城市,这类房屋已占到房屋供应总量的四分之一甚至更多。这类房屋也是政府一直以来严厉禁止的,但禁而不止。最有可能没收的也是这类房屋,如果真能没收成功,且都用于廉租房,那么地方政府几乎一夜之间就可以实现“住房保障覆盖面达到25%以上”的目标。

      但是小产权房也有两种类型,一是已经销售,甚至已经居住了,能没收吗?建筑也许是违章建筑,但人家买房的钱并非非法所得。一律没收,无论从法理上还是从现实中可能遇到的强力抵抗来观察,都不现实,甚至有可能出现“杀贫济贫”的情形,因为买小产权房的当中,也许就有一部分确因买不起商品房而被迫退而求其次者。另一类是尚未销售或被叫停的小产权房,要没收也难。因为房屋是特殊商品,包含了土地和建筑物两个基本组成部分,建筑物并不值钱且随着年限增长越来越贬值,但土地可能值钱且随着城市化越来越值钱。建筑可能违章,土地权属未必违章。把违章建筑没收,是不是意味着把建筑所依附的土地使用权或集体所有权也一并“没收”了呢?答案基本是肯定的。但法理和法律依据何在?若不一并没收,那么土地皮之不存,建筑毛将焉附?同时主人又当如何主张其土地权利?为了维护土地权益,违章建筑的主人即使把房屋拆掉,也要把土地使用权牢牢掌握在自己手里。

      综上分析,没收违章建筑用于保障性住房基本上只具有宣示价值,不论从法理、法律依据还是从实际可操作性上看,都不具备现实意义。

      但是,从上述分析,我们却能够找到一条市场化解决廉租房问题的三全之道,就是通过制度创新,将第二种情形的农民自建房合法化规范化,在规划约束和保障消防和建筑基本安全的前提下,鼓励而不是禁止城中村及城乡结合部农民拿出一定比例农村建设用地,用于自建经营性用房,只能出租,不能出售。向城市新移民提供廉价租用房,既实现农民的“自我城市化”,政府又不必找米(资金)、找锅(土地)而用市场的手段解决了大量廉租房问题;同时,这样做还有利于促进“贫富混居”,既降低城市居民的生活成本,也加快新移民和原乡村居民的向上流动。这类房屋,基本上可以完全杜绝现有保障房中权贵阶层的寻租问题。一举多得,何乐不为?

(作者为信孚研究院研究员,专栏时评作家,著有《买房的革命》等书)

 

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