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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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警惕“城市化红利”成为“城市化陷阱”  

2012-12-10 11:19:12|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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警惕“城市化红利”成为“城市化陷阱”

 

童大焕—2012128

 

    2011年初,史上最严厉楼市限购政策出台,笔者当即于2011211日在FT中文网撰文《限购恐将催涨三四线城市房价》,文章写道:

    “人往何处去?钱往何处去?始终是我们首要关注的时代背景性问题。即使户籍控制、上学和高考歧视都阻挡不了千军万马奔向大中城市的脚步,严厉的住房限购政策同样改变不了人口的流向,但它却有可能极大地改变大中城市出租屋的供应结构,像北京上海这样的一线城市,每年净增加外来人口高达60万以上,在限购政策下,这些人全部必须租房居住,如果二套房以上的购房被严厉限制,房租的飙升将不言而喻。同时,社会上充足的流动性资金仍然在一刻不停地寻找投资渠道。原本城市化速度较快、也是房价较高的全国72座城市如果都实行严厉限购政策,那么意味着市场的需求和价格信号被行政手段所屏蔽,将会带来另一个巨大的弊端,就是助长三四线城市房价泡沫,使自然的城市化需求并不充足的三四线城市,一定程度上有可能成为资金追逐的热点。而这些城市的楼盘规模总体较小,不需要多大的资金量就可以推高房价;推高的房价进一步刺激资金进入,形成不符合市场要求的真实泡沫。市场信号一旦被非市场力量屏蔽,其可能造成的社会矛盾和国民损失,相比于遵从真实的价值规律——哪怕是残酷的高房价而言,从个人到社会到自然界(比如宝贵的土地上建的是烂尾城),为此付出的代价要高得多。”

    如今,不仅一二线城市房租飙升已成事实,三四线城市楼价飙升之后风险剧增也已成事实。2012126日《21世纪经济报道》以《三四线城市风险叠压 开发商重回一二线》为题报道了这个有些残酷的现实。报道说:经历近两年的调控之后,开发商们发现,原来深入三四线拓展是一件有风险的事情。刚刚过去的11月,京沪深穗四大城市成交量均创下今年新高,其中11月广州新房成交均价14769/平方米,更创下2010年以来的新高。而众多的三四线城市却深陷库存和消化危机之中:全国商品房待售面积环比去年继续升高,其中三四线城市的库存巨大。

此时,正是高层密集推出城镇化政策之机,所谓城镇化,必然要与更多的三四线城市发生关联。

据克尔瑞“中国城市房地产市场风险排行榜”数据显示,全国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。克尔瑞董事长丁祖昱强调,进入三四线城市要非常谨慎,这些城有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应,构成了这些城市最大的风险。

克尔瑞报告测评的287个城市中,房地产风险排名倒数前三的分别是深圳、北京和上海,广州、杭州、南京等重点一二线城市的风险也较低。

该风险榜单前50强几乎都被三四线城市占据,排名第一的是酒泉,第二为呼伦贝尔,备受关注的鄂尔多斯排名第六,其土地消化周期长达9.71年,供求比高达3.88,市场严重供过于求。分区域看,风险排名前50城市主要集中在华北、西北、西南中,大多数集中在内陆城市。

20125-7月以及11-12月的两轮楼市回暖中,开发商们发现,北京、广州、深圳的房子太好卖了,包括豪宅,都很容易销售出去,而价格和利润也是节节升高。

反观三四线城市,“卖出去第一批后,接下来就很难卖了,因为没有太多刚需买家,这些地方又没有投资客,”广州一家大型房企高管人士坦言,在三四线城市,往往还面临当地开发商的低成本竞争,以及先进入者如恒大地产的竞争。

另据127日《中国民航报》消息,继鄂尔多斯房价暴跌之后,温州中心城区房价微涨但郊区出现暴跌,最厉害的香缇半岛小区由最贵时6万元跌至3万元;贵阳也因难以消化大体量楼盘而出现价格下跌,其中花果园价格腰斩甚至降到原价的1/4;一线城市则房价和成交量都在调控之下逆势增长。

笔者在《世纪大迁徙:决定中国命运的大城市化》一书中特别呼吁要警惕没有真实城市化需求的中小城市和城镇“城市化大跃进”问题,在《穷思维 富思维》一书中特别强调“人聚财聚,人散财散”。事实再次不幸而言中。城市化有着自身的规律,不是人的意志和美好的愿望可以改变,因此,全社会应该更实事求是尊重规律和真理,按照城市化自有的规律和逻辑来办事。否则,“城市化的红利”随时有可能成为“城市化的陷阱”。

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