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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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“缩工保价”势必再推房价上涨   

2012-04-23 10:10:21|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“缩工保价”势必再推房价上涨 

 

童大焕—2012422星期日

 

楼市调控仍未放松,在土地市场冷清、土地出让金大幅下滑的形势之外,开发商普遍放慢了前几年所拿土地的投资速度,甚至开始放缓拖延开工。2012421《经济观察报》报道,在建房地产项目逼近48万公顷,成为当下国土资源部最为担忧的事情之一。

417,一场视频会议在国土资源部召开,各省及副省级城市国土部门负责人悉数出现,“形成住房有效供应”在会议上被频频提及。在国土部看来,最需要担心的显然不是开发商“不拿地”,而是开发商“不开工”、“缓施工”。他们最担心的,是一旦经济出现下滑,这些供应出去的土地会不会成为烂尾工程。

国土部的担心并非多余。截至2011年底,国内尚在开发过程中的房地产用地宗数和面积分别达到15.04万宗和47.99万公顷,这个数字相当于过去三年年均供应量的4倍。而2008年出现的那场“缩工保价”运动,第一不拿地,第二不开工,第三缓施工,带来了2009年之后楼市有效供应的大幅下滑。而在2009年,刺激楼市政策的密集出台带来了需求量的暴涨,供不应求,随之而来的则是房价的报复性上涨。现在,一切都有可能“昨日重现”。

在庞大的数字压力下,国土部已将防治土地闲置放在首要位置,其工作的重点是“促供给”,但住建系统强调的是继续“控需求”。二者形成尖锐矛盾。

世间任何事物,最忌讳的是骤冷骤热骤开骤阖,宏观调控也不例外。从20104月开始对需求闸门的骤然关闭,必然反过来全面传导到供给的全面减少。如果此时再骤然放开需求闸门,就像将已经蓄满水的大坝贸然炸开,结果必是水漫金山,2009年末开始的那种需求和价格暴涨现象必将重演。这是任何人都不愿意看到的景象。

因此,下一步政策面,控制投资性需求短期内不能放松,但是对于首套房和改善性住房的需求逐步放开甚至给予政策优惠,带动有效需求,也是必然要做的工作。

而在需求的积蓄、需求的逐步释放过程中,供给的短板现象似乎难以避免。因为在限购等政策下需求减少的同时,开发商“缩工保价”导致的供应减少可能来得更快。在本轮调控中,北京就曾出现过存量房“迅速增加”又迅速回归常态的数字乌龙现象。存量房一直是判断市场供应状态的一个重要指标,业内不少人把10万套存量房作为北京房地产市场供需平衡的一个关键点。调控开始之后,北京的存量房一度迅速“上升”到10万套、12万套、13万套,并由此判断房价下跌成为必然。但是 2012330,北京市住建委对商品房存量的重复数据进行了集中清理,在去掉无效以及重复登记的商品房存量后,北京存量房仅有约91156套,实际市场存量与之前旧有数据相差约27%。半年来不断增加的北京存量房至此突然灰飞烟灭。而北京每年净增人口至少在6080万,平均每3人需要一套房(不论租还是买),每年就需要二三十万套住房。

这样的供应短板,在引发房价上涨的同时,也会引发征地和购地价格的水涨船高,为下一轮房价上涨埋下伏笔。这是购房人应该看清楚的“宏观大势”。

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