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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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没有土地改革就没有房地产和经济下半场   

2012-10-22 09:28:30|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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没有土地改革就没有房地产和经济下半场

 

童大焕—20121020星期六

 

据西安日报引述来自陕西省住建厅的消息,陕西明确了房地产开发项目成本构成和利润测算标准,合理利润率应控制在10%左右,房地产开发企业在取得预售许可10日内,要一次性公开全部房源,实行“一房一价,明码标价”对外销售。

如果要我对此事加以评价,只能说这是在反市场、哗众取宠,而且注定无果而终,骗傻子而已。敢情这陕西住建部门的工作人员,光去核实各个楼盘的项目成本,就要全部累死,一天工作24小时都不够用;更别说那项目成本每天都在发生变化,因为每隔一天没有卖出去,就增加一天的利息成本!他们以为自己是大力神呢,跟救世主差不多了。

新浪微博认证为“英国诺丁汉大学当代中国学学院院长、著名华人经济学家”的姚树洁,则在微博上发表高论:“土地拍挂卖是最大的政策失误,是造成房价过高的最大推手,也是腐败和社会不公的重要因素之一,同时违背了住房建设的理性设计。如果要搞好经济适用房,土地必须有个最高定价,最高造价,最高的利润率,通过国家单位和私人企业的公平竞争,让各方投资有利可图,房价和理,造就一个可持续的房地产市场。”

敢情这个姚树洁也是一点不懂中国经济的逻辑。楼价高根本原因是招商引资过程中商住用地补贴了“实体经济”。假如土地私有,盖房也好建厂也罢,用地一律跟土地所有者商量着来,招拍挂自然就没了。被招商引资扭曲的土地价格恢复正常,一切就都会慢慢地恢复正常。

一切试图绕过根本的土地改革、试图绕过市场自身发展的规律去达到降房价或促进房地产健康发展的目的,都是歪理邪说旁门左道,都是痴心妄想痴人说梦,不仅不会收到任何效果,反而会受到规律和时间的惩罚。

中国每年城市新增土地中只有30%-40%用于住宅建设,而一般国家城市化过程中60%-70%的新增土地供应都是住宅用地。在中国,40%-50%的土地用于工业建设,其他国家一般也就10-20%,这是一个非常不合理的结构。这都是“招商引资”惹的祸!“招商引资”使土地利用结构和价格双双失衡。过去三十多年中国经济高增长,成也招商引资败也招商引资。这个局面如果不打破,经济结构调整、房地产市场健康发展,等等,一切都无从谈起。

如果现有的各级政府招商引资的投资模式不改,房价就有可能无限制非理性飞速上涨,老百姓收入却跟不上,进而导致泡沫破裂而崩盘。政府不得不采取限价、限购、限贷等措施,但这些措施本身对经济有很大杀伤力,而且房价依旧在上涨,却还是解决不了居民的住房问题。现在,中国经济增长速度下来了,但房地产泡沫并没有下来。

如果政府采取更严厉的楼价调控措施,则有可能直接导致楼市崩盘,进而引发地方债和金融危机,并引爆全方位的金融和经济崩盘。

这就是两难处境!既要防止楼价上涨过快导致经济崩盘,又要防止楼市停滞过猛导致经济崩盘,惟一的道路就是土地市场化!市场化之后的土地供应相对充足,从预期上可以防范楼价过快上涨;土地市场化之后取消一切与市场经济不相适应的房地产行政调控措施,又能保证房地产按照市场规律健康运转,房价平稳适度上涨,逐步化解地方债。

另一方面,土地市场化使地方政府的招商引资失去工具和杠杆,有利于促进自由市场经济的真正建立;土地市场化又能有效促进土地金融化,进而激发民间自身的市场活力!

现在征地成本越来越高,土地财政模式已经难以为继,放开土地市场,改革目前的征地制度正是时机。政府除公益事业可以依法征地外,对经营性用地一律还给市场,由开发商、企业与作为原土地权利人的住户、农户直接进行谈判并完成市场化交易。这又是一个还财富于民的过程,政府只管征税就行了。

鼓励“城中村”、“城郊村”村集体与村民自主开发为城市流动人口与低收入阶层建设出租房。这比政府大规模投资建设保障房成本低得多!对于既有存量小产权房,在补交一定标准出让金或者规定每年缴纳物业税后,可转为大产权。

在这个过程中,政府暂时损失的是一点土地出让金,但获得的是经济和房地产长期稳定增长带来各种税收增长。而且市场经济有条不紊,政府回归守夜人角色。

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