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童大焕中国日记

 
 
 

日志

 
 
关于我

时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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大焕视界第49期:曼德拉的政治很理想现实很坚硬;不能机械看房价租售比;穷……  

2013-12-12 13:20:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大焕视界49

20131212

追求富有远见的时局判断,高屋建瓴的财富分析,毒舌火辣的时事点评,从容不迫的智慧探索与艺术欣赏。大焕视界,时局,财富,智慧,艺术,尽在其中。我全新打造的自媒体《大焕视界》,已在搜狐新闻客户端正式上线。欢迎大家在手机下载搜狐新闻客户端,订阅《大焕视界》。

时局:曼德拉:政治很理想现实很坚硬

    在一次饭桌上,我对著名文化学者朱大可说,大可老师,防范民粹捍卫自由是人类永恒的主题。不管什么时代什么制度条件下,自由的倒退都只在须臾之间。“多数人拥戴”不论对政治家还是思想者群体都是无比巨大的诱惑,一个难以戒除的毒品!除非对自由和财富本质有深刻认识与坚守,否则,不论政治家还是思想者,都有可能成为民意裹挟广场效应下乌合之众的一员。

    敬请移步此处: http://t.cn/8kIr3RZ

财富:不能机械看待房价租售比

记者从国家统计局广东调查总队获悉,201311月份,广东全省CPI连续两月回落,同比上涨2.9%,低于同期国家CPI0.1个百分点,其中虾蟹、牛肉类价格大涨,房租同比上涨9.5%,影响居民消费价格总水平上涨约0.13个百分点。据了解,自200910月起,广东房租价格就一直保持持续上涨势头,到今年11月份,广东房租已经上涨了50个月。

50个月,连续4年多的房租上涨节奏,自然是多种因素共同作用的结果。其中最关键因素,当仁不让属于货币增发。而随着未来7.5%GDP增长底线,按现行模式下1元投入0.5GDP产出的效率,未来中国相当长时期内,还得维持每年15%左右的货币增发。因此,人口净流入地区房租和房价双双上涨的态势将维持很长时间。

笔者在各种不同场合不遗余力地推广独创的“独立产权房是中国老百姓抵御通胀的惟一利器”理念,但总有很多人认为以现在的租售比,买房出租20年都未必能收回成本,并且得出结论:租房比买房合算。

得出这种结论与楼市的限购等行政调控和要求房价下跌的呼声之间,本身就构成了一种自相矛盾的悖论:既然租房合算,说明是买房人补贴了租房人、买得起房的人补贴了买不起或不愿意买房的人,这难道不是通过市场力量实现了阶层流动和以富济贫吗?为什么却要用限购、限贷等方式阻止人们买房呢?

但事实上,以当下的租售比来衡量房价,本身就犯了静止性思维的错误,没有用动态的眼光来思考房价和房租。虽然房价和房租都会随着时间的推移双双水涨船高,用当期租售比算,买房都不是“合算的买卖”。比如180万的房子,月租只有4000元,450个月不空置才能还得了购房本钱,那可是38年哪!

但事实上,购房有两个增值空间:一是房租,二是房价上涨。在城市化和人口大流动背景下,人口净流入地区房价上涨的增值收益往往在房租之上。比如过去十年,房价基本上都涨了3倍以上。

即使是房租,也像本文开头调查数据显示的一样,每年都在上涨。举两个例子:一是2007年初某小区100平米房屋,税后100万,当时月租3600元,售租比277。现在房租已经涨到7300,如果按当时的买入价,售租比已经降到了137。也就是说实际上137个月可以还本。考虑到前面6年平均低于3600月租,未来则平均高于这个数,大致平均下来,200个月也足以还本了。况且还有远高于房租的房价上涨收益呢。房屋上涨的收益是多少呢?现在那个房子每平米是47000元。

另一个例子是2010年初一套140平米房屋,税后230万,月租7000元,售租比328。将近4年以后的现在,房价是500万以上,月租14000元。按当下价格和房租的售租比,是357,但若按买入时的房价和现在房租的售租比,则变成了164

更何况,200或者250的“国际上通行”的售租比,并不是一个机械的一成不变的科学合理的衡量标准,而应该是综合各种投资理财产品的优劣之后,才能得出的一个动态的数字和标准。而各种投资理财产品,在不同国家和地区投资收益与风险情况是不同的。在西方良好的投资环境下,也许房屋售租比300是极限,但在中国城市化背景以及不成熟的投资环境下,售租比500甚至更高也仍是合适的。

忽悠房价下跌或者买房不合算的人们,会拿出一个理由说,相比于真实通胀,比如每年货币增量15%,把这部分扣除,买房还是不合算。姑且不论事实上的房价上涨已经超过真实通胀(上面随手举的两个真实例子足以说明),如果再算上银行按揭部分的杠杆,超过真实通胀的就更多。

即使排除银行杠杆(买房人是全款买的房),即使买房实际上涨价格只赶上通胀,这么算来买房仍然是一项合算的投资。因为除此之外,中国老百姓几乎找不到一样如此安全、回报率如此稳定的大众投资理财产品了!

笔者年初想搞一个只为亲友理财的小私募,通过买房防止货币贬值,保证不低于20%年回报,超出部分提取25%管理费用。一年不到,回报率近1倍。而两个未参与但搞了民间融资借贷的,当初利息回报承诺虽高,但就在今年,一个被卷走上千万,另一个50万元泥牛入海。

相比于股票、黄金、民间融资和理财产品,及早买房仍是王道中的王道。市场不会给犹犹豫豫者任何机会。(20131211

假道学:穷人的尊严无需你干涉

关注人的命运,不仅仅要关注“当下”,更应该关注其更大的背景和未来。鼠目寸光的同情与悲悯,是毒药。急功近利的媒体和部分学者,都着眼于迫不及待解决眼前看到的问题,但却忽视了他们背后更广大的群体,也忽视了他们的未来。正如王先生说的:救助我一个,全家没吃喝。这是一个深刻的悖论:着眼当下的,没有了未来;隐忍当下的,可能前途光明。

当下中国,乡村与乡村之间的差距长达十年二十年,乡村与城市之间的差距更是高达50100年,如此落差之下,如何对待贫民窟和贫民,需要解决问题的智慧,需要直面差距的勇气,需要体恤底层的温情。

敬请移步此处:http://t.cn/8kJxkJy

推荐阅读:发展中国家的贫民窟为何没被拆迁

大焕视界第49期:曼德拉的政治很理想现实很坚硬;不能机械看房价租售比;穷…… - 童大焕 - 童大焕中国日记讲真话,说真相,求真理(真正的道理);

煞权贵,煞民粹,煞假道学。

思维决定命运,

不一样的思维方式,得出不一样的人生。

——大焕视界,

闲看春花,

笑对秋月。

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