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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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20%住房增值个税之变与辩  

2013-03-05 20:43:40|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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20%住房增值个税之变与辩

 

童大焕—201334日星期一

 

一石激起千层浪。31日国务院办公厅下发的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(民间称“国五条”细则),迅速成为今年两会前夕社会关注的最大热点。其中“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征”最引人注目。事关每个人迫在眼前的切身利益,人人关心它会给楼市和自身利益带来什么变化,其中又有什么法理之辩。

先看几个方面的市场之“变”与不变。

首先是一线城市供不应求的局面没有改变,想用限制需求的办法调控楼市的思路没有变。这种情况下,高额税费会不会一如既往地转嫁到买方手里?经济学家华生认为所得税难转嫁是经济学常识;自住房(卖方的自住房)免个税是既定政策。但他显然想当然了。比如同一小区同一户型价值300万房子,其中一套初始价250万,应缴个税10万(总价310万,不含其它税费);另一套初始价50万,应缴个税50万。那么就有两种可能:一是前者更快出让,二是后者被迫降价34万,这样买方总价就与另一套持平。问题是,这个过程中,名义房价降了,卖方吃大亏了,买方却没赚到,仍然总价要多付出10万元——政府赚到了!而要让卖方一下子降价10%以上,除非非常急于出手,这种小概率事件也不足以整体上影响房价。

之前,不满五年交易征收总价5.5%营业税,满五年的住房比不满五年的更抢手;现在,满不满五年都要征收增值部分20%个税,在房价平均五年翻一倍多的情况下,不满五年(增值部分减少)将明显比满五年有优势!这是在鼓励投机而非长期持有啊!

因此最有可能的情形是,在高额税负之下,二手房市场迅速冰冻,转向郊区化的一手房市场。但开发商别高兴太早,因为如果缺乏投资性住房支持,自住型需求将严重不足。原因在于现有住房市场多是改善性和流动性需求,改善性需求受限贷等限制,流动性需求主要是外来移民(含大学毕业生),他们一方面受限购一方面自有资金不足。而且自住型需求有明显的患得患失观望心态。

此情景下,一手房市场即使有短暂的蜜月期,也超不过半年,无法支撑庞大的土地储备和地方债解套。到时,首先喊痛的不是开发商而是地方政府和银行。

而为了应对高额税负这一朵奇葩,二手房市场在“扣除合理费用”、“卖首套自住房”等方面会开放出万紫千红的万朵奇葩:

20%增值个税征集令马上会成为居民离婚令。以前限购令是离婚令,只在限购的大中城市流行,现在有了个税征集令,离婚潮会在全中国迅速漫延。

201191起施行的现行《中华人民共和国个人所得税法》规定“财产转让所得……适用比例税率,税率为百分之二十。财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。应纳税额=(住房转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金和中间费用-合理费用)*20%

“合理费用”是个筐,什么都可以往里装,它势必引发地方政府、民众和中央政府之间的躲猫猫捉迷藏,把大量时间、精力、聪明才智乃至腐败成本浪费在合理避税上。包括:

前一次交易的税费成本、持有成本、贷款利息...房改房价中职工辛苦几十年的工龄折扣(那时是低工资低福利)。还有,通胀部分要不要扣除?由于货币超发,按实际购买力比较,买房产只不过是保值并未增值。政府可以抬地价、货币超发、多重收重税,民众却不可以买房保值。国富民穷到何时?还有装修、家具等成本,都要提前扣除。

有人微博上说:“依稀记得商学院时读过个小case。纽约有段时间限制房价,于是二手房交易的时候要带家具转让,当然超过政府规定以外的价款就加在家具上。那我估摸着几十上百万的沙发桌子啥的也快在上海出现了吧。100万的房子,咱们101万卖,交2000税,另签合同买一套100万的家具吧。家具没说要交税吧?”据说英国历史上收过一个特别奇葩的税,“窗户税”。生活在社会底层的人们,就都把自己家房子改装成没窗的了。

国际上的通常做法还有:以房地产抵押形式借款不还,法院裁决(一分钱税都不用交);或以公司形式持有房地产。

此外还可能酝酿一种纯民间交易:像现有农房和小产权房一样,找来双方亲戚朋友和公证机构,双方签字画押,无需过户,一分钱税费没有。缺点有三:一是必须全款,二是影响了房屋资本化(如果另一方配合,也可能不影响),三是万一有一方反悔,可能有纠纷。

最后说说法理。现行法律是把财产转让所得纳入个税,但严格来说它是增值税,而且是多年增值的税,很多房子也是穷几家人甚至几代人之力购得,集中收一个人的个税合理否?

美通无线董事长兼CEO@王维嘉说:“房产交易税和保有税只能两者择一。美国房产是永久占有包括房下面的土地矿产,因此收房产税,每年约为房价的1%。自住房交易既无所得税更无契税。中国70年使用权,自住房交易也要交20%所得税和3%契税。如果每8年换次房中国交易税就高于美国保有税。然后还要在没有产权的情况下增加房产税,就过分了。”

著名律师陈有西认为:税收法定,包括开征时间法定。如早有法不征,以前就是违法和玩忽职守;如果以前不开征合法,现开征就是违法,两者必居其一。有人没明白开征权也是人大的,而不是国务院的。人大拿一张空白支票让国务院随便填,就是立法权失控,授权过度。财政部和国务院法制办税法专家的失误就在于此。老税率新开征,是重大的对民权的损益性新行为,不在税制无限授权范围。必须人大审议通过后才能实施。否则以前的不征,变成了违法和玩忽职守。

 

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