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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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内地楼市进入市场主导时代   

2014-02-27 13:06:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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内地楼市进入市场主导时代

 

童大焕—2014226

 

2014年可能会是中国内地楼市和城市化的一个转折年。一贯由政府主导的房地产和城市化进程,在这一年开始将有可能出现力量翻转,市场规律的总结算功能开始显现出比政府更强大的力量,并且不可逆。形势将迫使未来的购房者和开发商越来越谨慎,进而倒逼政府也逐渐顺应市场规律。

2014年刚开春,杭州楼盘大幅降价,广州多个楼盘也纷纷开启打折促销,楼市观望和各种波动情绪渐浓。人们关心:这是楼市泡沫破灭的前奏么?不,这只是市场力量翻转行政力量的开始。楼市整体不会破灭,局部震荡和调整则是上帝也做不了主,更何况政府,一切听从市场规律。有一点可以非常肯定:中国内地房地产点土成金、遍地黄金的时代一去不复返了!接下来,不论是购房者、开发商还是各级政府,都必须把市场规律当财神供着,才能使自己立于不败之地。

正常发育的城市化和城市化背景下的房地产市场,是经济自由发展、人口与资源自然聚集的必然结果。当代中国的城市化却是由政府主导,在很大程度上变成了经济增长、土地财政和官员政绩的手段。上至北上广深,下至偏远乡镇,每个地方都大肆圈地、大兴土木、大举借债、大幅扩城,尤其是小城镇大跃进乐此不疲。其结果,是“空间(土地、房屋)城市化”远远快于、大于“人的城市化”。

如果仅仅是超前建设,可以通过时间换空间最终消化;比超前建设更可怕的在于“我走后哪管洪水滔天”的长期过量供应。供过于求的市场就只能接受优胜劣汰的洗牌命运。杭州此番降价楼盘为桥西板块的德信北海公园和天鸿香榭里,降幅约20%区域供给过高、竞争激烈以及开发商资金链紧张是事件本质原因。广州降价楼盘也在郊区。说明除了一些小城镇大跃进导致空城、鬼城层出不穷之外,一线城市郊区供应过量的风险同样存在。

本次楼市调整在没有任何政策变化的情况下发生,说明市场规律开始起作用。在此规律作用下,未来二三线以下城市以及一线城市远郊区,都有可能成为“风险高发地带”。天要下雨,娘要嫁人,不要以为政府在过量供应面前会有什么定海神针。

但由于房地产补贴工业导致工业产能严重过剩——政府土地储备抵押贷款形成地方债——房价连着地价等一系列彼此紧密相连的关系,如果房地产出现系统性风险,势必给整个金融和经济带来系统性风险。

因此,从今年始,中国政府的在房地产和城市化方面的主要任务由以往的防范房价过快上涨变成了严防死守房价大范围下跌引发全面的金融和经济危机。危难之中房地产的救命地位更加突显。在这种情况下,楼市分化和局部震荡调整,政府无能为力。尤其是供应严重过量地区,调整无可避免。不认真学习、研究城市化和楼市规律的开发商和购房者,总有一部分人必须缴交学费;但楼市整体下跌则绝无可能。尤其是中国的城市化只完成了三分之一,日子长着呢。

有人说房地产是政府坐庄,所以房价难降。事情并非如此简单。补贴了工业、抵押了土地的房地产事关全面的金融和经济风险,事关全局,也事关就业。世界普遍联系,我们每一个人都在同样一艘船上,并非只与“政府”相关。农民九成收入来自打工。就业是比房价更大的政治。金融安全更加不可小觑。有经济稳定才有社会和政治稳定。

城市化自身规律将使楼市出现分化,但楼市稳定还有一个重要因素就是预期。此番楼市局部降价会不会引发市场信心和预期的逆转,是各方严重关注的问题。上周末市场传出“多家银行暂停房地产企业贷款”的传闻226日,招商银行在官网首页发布公告称,近期未调整房地产信贷政策。从国有5大行看,中国银行、工商银行、交通银行均表示房地产贷款近期并无调整。农业银行表示,目前未停止发放房地产贷款,将根据市场变化情况采取有保有压的房地产信贷政策。建行则称,其个人住房贷款政策近期无变化。其他各家银行将相机公布类似公告。225日晚间,有业内人士表示,本次国务院要求银监会统一组织各家银行次日一早在各自官网发最新的房地产融资政策信息。

有关方面维护楼市稳定的意图和决心清晰可见。但市场一定是最终结算因素。此番楼市调整其实还只是预警,告诉政府、开发商和购房者,一定要敬畏市场和规律,事情还未到积重难返前及时调整方向和策略。包括广州在内的一线城市,也切不可再沿袭以往“摊大饼”的城市发展战略了。尤其是前一阵广州刚刚得到国家大规模区划“扩容”的批准,在市场面前尤其要谦虚谨慎。

 

http://epaper.nfdaily.cn/html/2014-02/27/content_7276959.htm

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