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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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2014年房价是跌是涨   

2014-04-15 03:36:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014年房价是跌是涨

 

童大焕—2014414星期一

 

最近,广东省决定,或率先在广州和深圳试点不动产登记。如果把这个消息和房地产业界大佬王石一段话结合起来,一些人可能会得出房价将要下跌的结论。据中国之声《央广新闻》报道,万科董事会主席王石表示,对于房地产行业来讲,最大的调控就是反腐。你会发现,反腐以后,高档房子的需求立刻就减少了,如果能够坚持下去,那就太好了。王石认为,腐败行为在房地产行业应该说是尤其明显,权钱交易多数都会跟房子有关,有的官员拥有几十套甚至上百套的房子。“反腐本身就是制止不正当交易,包括幕后交易和灰色收入,反腐把这些非刚性需求的腐败购买力抑制了,特别是对于高端房子的需求,由于腐败造成的虚高的房价也就是被抑制住了。”(央广网2014414

我们从上述两则消息可以得出房价下跌的结论吗?答案是否定的!不动产登记在目前来说就像河北保定成为北京的行政副中心一样“规划还在缥缈中”。即使真落实并且把它作为反腐败的一项辅助措施,一方面,房地产的代持现象相当普遍;另一方面,即使从源头上反腐败,使官员不再那么有钱,抑制的也是房地产的高端需求为主。高端需求的减少,从统计学的平均数字上当然意味着房价下跌,但是和老百姓息息相关的那部分房屋价格不一定因此而下跌。

今年以来,由于银行的信贷政策趋于谨慎,国内房地产市场预期发生改变,春节以来至今观望情绪和下跌预期浓重,一些开发商或在限价管制下或基于资金链等原因选择降价开盘,市场平均成交量和成交价均有所回落。但即使在这样的情况之下,恒大地产的许家印等多位楼市大佬都说广州楼价将上涨10%左右。对于整个房地产行业的前景,王石也是保持乐观态度,他认为,从长期来看,随着城镇化发展的进程加快,房地产会有很好的前景。然而,“买了就能赚钱”这个阶段已经过去了,整个行业的增长速率会放慢。现在一线城市房价已经说是被控制住了,其他城市的房价也是稳中有降。他表示说,如果这个趋势能保持下去,那么整个房地产就会进入一个良性健康的轨道。

事实上,北上广深的中心城区将保持长期利好,其近郊区前景也很光明。即使在短期,我认为许家印等人说广州楼价今年将上涨10%也是一个偏保守的估计。根据QQ大数据,每年往北上广深四座城市聚集的人口超过每年进城总人口。以此推论,每年集中到这四座城市的资源和资金会有多少?大家自己推论。每年13%以上的M2货币增量将会主要集中到哪里?大家也自己想。

在此情况下,再来分析广州房管局整治楼市“双合同”,要求开发商签承诺书。也就是不许在合同价格之外再加精装修价格等条款。但这样的承诺书不具有足够的法律效力,同时也有可能导致一些开发商延期开盘。它会带来楼市成交价格和成交数据从平均数上下降,购房人千万不要被这样的表面数据所迷惑,真实的房价也许并没有下降。在各种混乱的数据面前,坚持宏观大趋势大判断,坚持自己的逻辑、定势和手筋。

今年楼市最大的变局是整个社会的预期。一些三四线城市开发过剩——占城市总量37%左右(详见许一力《楼市拐点到了吗》)——银行收紧相关信贷——预期发生整体性改变——楼市出现观望和局部降价。但在只有房地产才能救中国经济和中国的大背景下,这样的观望不会持续太久,下半年左右,银行有针对性地放水,将会给楼市重新注入强心针。

至于今年整体的楼价走势,我的判断是:整体分化态势加剧,遍地黄金时代一去不返,局部地区成为鬼城,局部地区和一些大城市远郊区可能降价,北上广深等大都市中心城区稳涨10%以上。全国平均数据仍将保持价格增长。

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