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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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三年后检讨限购政策得失   

2014-07-04 13:13:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三年后检讨限购政策得失 - 童大焕 - 童大焕中国日记

三年后检讨限购政策得失

 

童大焕—201472

 

2014626上午,呼和浩特市房地产开发监督管理处正式发表取消楼市“限购令”的实施意见,成为全国首个正式发文取消限购的城市。中原地产首席分析师指出,很多城市为了整体经济发展,“破限”的要求非常迫切,除一线城市和超1000万人口城市外,预计30个以上城市将在年内取消限购,占限购城市的65%以上。事实上,很多限购城市迫于经济和财政压力,早就跃跃欲试要取消限购,但大多数害怕抢打出头鸟,犹抱琵琶半遮面。据亚太城市房地产研究院统计,今年4月份以来,尽管实施举措各不相同,但抛出各种“救市”政策的城市已增至30个,其中18个是通过半公开或全公开的方式,另有多地否认或叫停了调整。

20111月,国务院出台新“国八条”,规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施,即本地人限购第三套房,而外地人必须缴纳社保或纳税满一定年限方可购房。此后全国共46个城市出台限购政策,至今已超过3年。限购之下除了逼死了一些高端楼盘开发商(比如绿城)、使房地产供应下流化、使一些不限购的三四线城市不仅房价快速上涨而且很快供应过剩的同时,也使地方经济和财政受到严重打击。从决策层到许多经济学家,普遍高估了中国经济的健康程度、低估了中国经济对房地产的依赖程度。限购的退出,不仅是市场经济和公民自由权利保障的必然要求,也是经济回到正常水平的必然要求。

今天,当我们回过头来检讨限购这一不符合市场逻辑和规律的政策之成败得失,会发现它对抑制大中城市房价上涨的作用并不明显或很难科学评估,但对购房人负担增加、市场资源错配的负面作用却非常明显。一切不符合市场规律的作为,最终一定会受到市场的惩罚。

首先,限购不符合城市化发展的方向。限购政策首先保的是本地户籍人口的购房权益,要求外地户籍购房者须提供一年至五年社保或纳税证明,严重影响、误伤了外来投资者、大中专毕业生、外来务工人员,与城市化规律形成逆政策导向。

其次,限购误伤了改善性需求,包括首次改善型购房和再次改善型购房,都受到了抑制和限制。

第三,以抑制投机投资、稳定房价为初衷,支持和保护自住性购房需求的限购政策,其实在某种程度上并没有让刚需族获益,反而加重了他们的负担。以济南为例,统计显示,济南成交的100-120平方米三居室,2009年占比为8.09%2010年增至12.06%,而在限购实施后,20112013年占比均超过20%;与之相对应,80-100平方米住房成交占比在限购之后有明显下降。在成交价格段中,总价80-90万的房子占比从限购前的不足6%,一下增至10%以上,最高达14.29%。价格与面积段的变化正好呼应。一大批原本可以先买小房子过渡,等条件具备再换大房子的“刚需”,受限购影响,“一步到位”买了更大的房子。因为限购产生的这种行为选择给刚需族增加的负担,真实发生着。更不要说限购政策之后,银行按揭优惠利率的大幅度取消甚至在基准利率上上浮给刚需族造成的损失。

第四,正如限购之初,我在2011211FT中文网的文章所预言的,在方兴未艾的中国城市化尤其是大城市化的市场推动下,一二线城市的房价没有泡沫,或者泡沫较小;相反,三四线城市房价虽低,但多数是由地方政府的强力推动,而非市场真实需求,这种情况下三四线城市的房价泡沫反而更高。如果严厉的限购政策进一步将社会流动性挤向三四线城市,那么我们未来必将为三四线城市的泡沫买单,并且不排除大量基层地方政府因此加大征地拆迁热情,既加剧已经很激烈的征地、拆迁矛盾,也为将来留下更多类似“鬼城”、“烂尾城”之类的“城市化浪费”。事实不幸而言中。

未来中国,全面取消限购是大势所趋。但由于事物发展都有惯性,在今天大量非限购三四线城市在过去三年多时间里住房供应大量过剩、隐含无限地方债和金融风险的背景下,需求高昂的一线城市取消限购的日程暂时还看不到,否则会加速其它城市的崩盘。除非三四线以下城市实现了房地产和金融软着陆,或者一线城市自身也因为限购而面临巨大的金融风险。此事再次说明,逞一时之快容易,解决后遗症则更难。

 

 北京青年报74


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