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童大焕中国日记

 
 
 

日志

 
 
关于我

时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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新眼光看买房革命  

2015-11-21 05:08:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新眼光看买房革命

——和童大焕老师学习城市化半年心得

童大焕私人弟子——谢晋文20151121

 

大焕按:谢晋文是我一位私人弟子,跟随半年来非常勤奋,至今写了六七十篇文章。勤奋思考和练笔使他进步很快。这是他的半年小结。他说:“写了一整天,把半年来和童老师学习的体会做了小结!在买房的认识上,清空旧我,焕发新我!”“买房是一场革命,有眼光有智慧的人能适应时代大潮,从贫民里走出来利用资产倍增进入富人的行列!那些盲目买房的人,可能变成资产的奴隶!”

    我想说的是,面对和几千年来超稳定的农业时代完全不同的城市化+互联网+金融时代,我们的观念也应该彻底革新了!鸡蛋从内部打破,才是新生;从外部打破,那就是死亡!

新眼光看买房革命 - 童大焕 - 童大焕中国日记
正文:

2015-1过去20年,中国的房子大幅度大面积上涨。很多人会问,房子的价格会一直涨吗?在和童大焕老师学习的过程中,我对这个问题渐渐有了新的认识。

我尝试用自己所学的知识来解读未来的房价如何发展。 

全球化时代,一定要用全球化的视野来观察现在的经济。我们的经济进入了资本经济时代,资本追求回报是本能的,是积极的,是不应该受到指责的。“资本”的概念将被重新定义,不仅仅是传统的土地、资源、金钱,更重要的是,先进的观念、知识、智慧成为最重要的资本。

 

首先在认识和分析工具上,做好小判段的前提是做好大判断,只有站在至高点,你在原有平台上的问题才能看得更清楚。早在2000年,诺贝尔经济学奖得主斯蒂格里茨就已经指出:21世纪影响人类进程有两件大事,一是以美国为首的新技术革命,二是中国的城市化。

 

童大焕老师在《中国城市化与世界之异同》的博文中引述了下列中国城市化的历史数据,

1949—1978(改革开放元年),中国城市化率由10.64%上升到17.92%,30年时间才举步维艰地提升了7个百分点,年均0.23个百分点。主因是1958年开始的二元户籍制牢牢捆住了农民的双脚。

1978-1998年,又一个20年,城市化率还是只提高了12.48%,年均0.62个百分点。同期乡镇企业和小城镇建设也延缓了城市化进程。

2011年,全球城市化率过半,中国也宣布过半达到51.27%。从1998年(城市住房私有化元年)30.40%到2011年51.27%,13年增长20.87%,年增1.6个百分点,大大提速。

2013年,中国官方数据是53.7%,但扣除2.6亿候鸟式农民工,实有也就36%上下。比世界平均水平落后一大截。

 

城市化是农民彻底告别农业、进入工业和服务业并且在城市安居乐业的过程。最近的20年,城市的房产快速升值,这是对过去欠课做的补课。房子在普通人的眼里不过是砖头加水泥,没有任何技术含量。甚至有人说房产是最大的骗局。但普通人有没有想过,房子不能进口,房子不能替代,房子不是阴谋,房子一直是抗通胀的基石。房子有自住需求,也有投资需要,都是正常的。

 

从专业角度讲,对于房产,我认为它有三个重要的属性:

第一个属性是 “居住性”。房子是用来住的,可以择邻而居。

第二是属性是"金融性"。房子是可以按揭,可以抵押,可以变现的。

第三个重要属性是“耐用性”。房子是个耐用品,可以传承。上海还有很多100年的房子,好好的屹立在那里。

如何分析房价的走势?可以用我首创的“中国房产七要素“。前三个要素,大家说的最多:“土地供给”、”新房开工建设”、”房屋销售”,是上游、中游、下游的关系,其平衡关系是动态而不是静态的,于是就出现了它们之间不平衡的因素,并由此带来了一些套利机会。请注意我要引出第四个要素“套利”的概念。也就是普通人讲的炒地皮,炒房子。第五个要素就是“金融”,房子还与金融息息相关,受国家货币政策的松紧,利率的高低影响。第六个要素就是”政策“,包括但不限于限购限贷,比如与户籍挂钩,在2000年前后,上海还实行过购房退税。最后一个要素就是 “人口迁徙”,人口迁徙是未来主导房地产市场的唯一要素。

 

理论来源于实践,服务于实践。 从六个方面来解读房价走势。

 

在第一个要素“土地供给“,一方面政府全面垄断土地一级市场,另一方面,通过招拍挂的形式,价高者得,所以大城市里的地王频频刷新。高地价在推动房价上涨方面是一个主要的因素。这里面很大程度上是靠政治资源,或关系资源,这里面是不需要创新的,拿着关系资源就去赚钱了。不改变土地供给模式,未来很难看到大城市地价下跌的情况。

 

第二个要素“新房开工建设”。讲求建设的多,快,好,省。同时也要讲设计,质量和环境,配套。其中的主要内容,很大程度上已经市场化了,但配套,如市场,医院,公园等还是需要一定的关系资源。随着人工成本上升,还有各种税费增加,所以房屋的建安成本也逐年提高。

 

第三个要素“房屋销售”,需要不断的创新,市场的定位、产品的定位、服务的定位、客户的定位、人力资源的定位,有关的问题围绕着市场的资源整合来实现。创新的力度直接影响到企业核心竞争力的形成和利润的可持续发展。在房屋销售上,很多开发商利用人们买涨不买跌的心理,不断用各种营销手段推高房价。捂盘,惜售,制造日光盘,不过是销售策略之一。

 

第四个要素”套利“,平衡永远是相对的,不平衡是永恒的。当出现不平衡的时候什么机会来了?套利机会来了。那些有眼光,有胆量的人,利用各种机会通过房子买卖来赚钱。房子的套利体现在二手房的交易上面。套利细分的话,可以分成空间套利和时间套利。

 

什么叫空间的套利?我们在这两地之间实现一个套利。地域之间经济发展不均衡,人口不均衡是常态,而房子不能流动,但可以通过不同区域之间进行房产配置来实行套利。有钱人要把房子的居住和购买分开,在全国配置资产。比如天津有房子,北京有房子,我们等天津的房子涨了,卖掉后,买入北京的通州房子,在等通州的房子涨了,卖掉,买入城里的。就是农村包围城市。

 

什么是时间的套利?就是今年在房子低价的时候买入,明年等房子升值的时候卖出。

 

第五个要素”金融“。金融最直接的指标就是每年的广义货币M2增量。狭义货币(M1)=流通中的现金+支票存款(以及转账信用卡存款), 广义货币(M2)=M1+储蓄存款(包括活期和定期储蓄存款)。根据央行发布的数据,近13年来,每年的M2增量都在12%以上。房地产是近十年最大的货币蓄水池。

其次的指标是贷款利率。贷款买房的利率近几年呈现逐年下降的趋势。 请看20年来人民币一年期存款利率变化(1996-2015):1996年10.98%,1997年8.64%,1998年7.92%,1999年5.65%,2007年4.14%,2008年3.6%,2011年3.5%,2012年3.25%,2014年3%,2015年3月2.5%,2015年5月2.25%,2015年6月2%,2015年8月1.75%,2015年11月1.5%。

金融在套利里面发挥了非常大的作用,没有金融杠杆,就实现不了不动产动起来的目的。即在自己能承受的月供范围之内,最大化的用足贷款额度。

 

第六个要素”政策“,政策是政府意志的体现,一时一个样,只能去影响,很难改变。过去中西部地区房地产开发投资及成交量过度,跟政策一直试图“就地城镇化”和对东部大中城市限购限贷直接相关。它直接导致和加速了中西部地区房地产严重过剩,也使东部重点城市的未来相当长时期的房地产开发投资仍处于需要“补课”的地位上。

 

政策能影响情绪,也能影响普通人对未来的预期。普通人能做的,就是在政策的缝隙里生存。比如要求买房贷款,要有本地户口,或者有本地的社保,交税证明,于是民间就有提供一条龙服务的公司为你出具社保或交税证明。

 

最后一个要素“人口迁徙”,2015年10月26日,中信建投房地产小组授权《华尔街见闻》发表《影响中国楼市的唯一要素》,强调人口迁徙是主导房地产市场的唯一要素。报告指出,人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化,2014年,东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别为59%、23%和18%,销售面积分别为48%、30%和22%,东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。未来房地产区域选择,应该把握人口迁移的脉络。优先选择:一线城市仍具备广阔空间;其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域;再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市;警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市。

综上所述,未来的房价走势将分化。那些中小城市,天量库存,人口流出,传统行业进入艰难的调整期,居民收入减少,所以房价平稳甚至下跌的概率非常大。而一线城市和部分有人口流入的强二线城市,从长期看房价还将继续上涨,而且中心城区的涨幅会超过M2的涨幅。

买房是一场革命,有眼光有智慧的人能适应时代大潮,从贫民里走出来利用资产倍增进入富人的行列!那些盲目买房的人,可能变成资产的奴隶!

年度最后的财智盛宴,最后几天报名时间

主题:千年未有大变局下的财富分配与阶层升降

——大焕财智分享会第4

新眼光看买房革命 - 童大焕 - 童大焕中国日记
时间:
20151128日,星期六,上午900至下午500

地点:北京某茶座或咖啡厅

限额人数:15

 

 

主要内容:

一、为什么说当下正面临千年未有大变局?

1人类历史上第二次大革命

2城市化+互联网互相激荡,催生自由市场化。以往的财富和商业逻辑被完全改写,中国大陆自然、人心、经济全面触底反弹;城市化+互联网+市场化三足鼎立,形成超级稳定的三角形自由社会形态,任何人都改变不了这个大转型趋势。斯蒂格里茨

 

二、经济增长和财富分配逻辑被时代完全改写

1别只盯着阶层固化,这个时代是财富和阶层变迁最厉害的时代,资源决定论完全过时,智慧决定论浮出水面。“资源的诅咒”在全球都得到完整验证,在特定人群上也得到论证。犹太人。

2如今的506070后绝大多数会被时代抛弃,阶层的起落也许只在一念、一个重要决定之间。另据西方专家统计,家族企业能够顺利传到第二代的占30%,到第三代的仅为13%,到第四代的只剩下3%。当前中国已有300万家族企业进入代际传承倒计时,传承之路布满荆棘。

3新经济增长中,财产性收入迅速超越劳务性收入,成为财富分配的主流。跟不上潮流的瞬间跌落,跟得上潮流的迅速实现阶层晋升。你不理财,财不理你。

    21世纪的资本论

    北大报告

    台湾经验

三、紧紧抓住中国千年未有的最大一波潮流——城市化

1中国城市化和房地产投资的唯一要素

2政府和开发商都不是房地产的最大利益集团,最大利益集团是谁?

    3中国城市化和房地产的下半程

    4未来30年,没有什么理财投资回报能够超过中国的房地产;专业投资、专家投资是成为赢家的基本条件;未来很美好,市场很残酷;

5规避买房的十大陷阱

6买房基本原则和技巧

7钱是变出来的,不是挣出来的;不动产如何动起来;勤劳不能致富,智慧才能致富;主动收入不能让我们自由,被动收入才能让我们自由;生命不息,折腾不止

8怎样给孩子攒学费

9有没有养老理财规划,生命夕阳地别天差

四、优秀学员分享学习一年来的职业和财富变化

五、拟成立房产优化俱乐部

报名:通过dahgf1998a@163.com报名,报上详细姓名、电话、邮箱,所在城市等信息。

费用:费用:每人次8000元人民币,含中午简餐。夫妻凭身份证、结婚证可一同参加,请提前说明以便安排席位。

 

 

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