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童大焕中国日记

 
 
 

日志

 
 
关于我

时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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一切投资没有最好只有最合适   

2015-11-06 13:11:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一切投资没有最好只有最合适(学员必读 非独家)

——兼浅谈底商、写字楼和商住公寓的异同

 

童大焕—2015115日星期四

 

20151027日我发出“大焕购房团”团购北京顺义4.2米高不限购LOFT的消息(包含对“最适合人群”的相对界定——也只能是相对,详情附后),引出了七嘴八舌的诸多信息和议论。

1有人说,LOFT你也推,你这是坑人知道吗?商业用水电。都什么专家啊。

我说,你这是典型的视野针尖大呀!叫我怎么说你才好?(商水商电就把你吓住了,这种人还能做什么投资?你一年能用多少水电?和优质房源的房租和房价上涨相比,它值几个钱?)

2有人说,水电费事小。商住房45年产权,到老退休就要补土地出让金了,等于重新买一套。而且一手商住房到手抛出立刻打折30%,购房主体北京本地人不会买二手商住房,所以流动性非常差。

我说:也是瞎猜。商住与写字楼和商铺等同看就行!但比写字楼和商铺风险小,因为可住。

而且我目前知道有40年、50年、70年(住宅)三类产权,没听说过45年的。到期补交土地出让金等于重买一套,完全是瞎猜,还没影的事儿呢,就像有人说贷款买房银行利息都够买一套房一样鼠目寸光,都不想想30年后(银行按揭最长30年)那房子都涨了多少倍!一手商住房到手抛出立刻打折30%的说法,也是夸张和危言耸听。一方面,有谁一到手就卖掉的呢?房本还没到手呢!仅仅是拿着房屋买卖好玩吗?二来,住宅不也一样吗?你今天刚买一手明天就卖,不打折试试看,因为二手交易马上就要税费呀!购房主体(北京)本地人不会买二手商住房,同样是猜测。住宅指标用完的不买商住和写字楼、商铺?北京有多少房子是外地人买走?北京人口与外来人口事实上已经倒挂知道不知道?

3又说:写字楼和商铺的风险是租不出去的风险。在(写字楼和商铺)一定能出租的情况下,(商住)因为没有目标收购者,没有二级市场,所以卖不出去,这才是商住最大的风险。

我说:商住没有二级市场?完全是一个胡说八道的说法。现实交易摆在那儿。只要有价值的商品,都会有市场和二级市场。

倒是商铺、写字楼和商住公寓在此可以比较一番。三者比较,同地段商铺风险最大,因为受电商冲击最大。今天很繁华的商街,明天有可能整体上门可罗雀甚至关门大吉。一旦难以出租,就意味着难以出售,有价无市。所以,绝对没有什么“一定能出租的”商铺。

一个眼前可见的例子:2015115日央视财经《经济半小时》报道,翡翠是一种玉石,是工艺品,装饰品,更是收藏品,投资品。从2005年以来,翡翠价格一路上扬,市场空前繁荣。作为全国最大的翡翠交易市场,广东揭阳一直有玉都之称,国内的中、高档翡翠玉器绝大多数出自揭阳。在翡翠行情看涨的近十年时间里,这里频频上演“疯狂的石头”行情,但十月下旬,当记者来到广东揭阳时,体验到的却是一片冰冷,不少实体店已现关门,转战网络,谋求新出路。

上午十点多,正是开门做生意的黄金时间,但在这里一间间铺面却大门紧闭,很多柜台也是人、货两空。伴随着市场行情的持续低迷,整个“乔南国际玉器中心”铺面的租金价格已经一落千丈。广东省揭阳市乔南市场管理办公室负责人表示:租金按照以前生意好的时候,最高的铺间有六七千元,那现在行情比较差,就是一两千都没人要。

以我2009年以来对翡翠市场的观察,中高端翡翠即使在经济寒冬里也和一线城市房价一样稳中有升(当然中间略有波动),今天揭阳的实体店萧条,固然有经济下行因素,但网络冲击的因素恐怕更大。网络信用平均已高于实体店,奢侈品、艺术品等高价位、高保真商品非得现货交易的时代也结束了,实体商铺更大更漫长无边的寒冬来临!

写字楼呢?随着服务业超越工业和农业,城市核心成熟区域的写字楼还是相对安全甚至可以说非常安全的。商住的租金可能高于住宅而低于更高档的写字楼,但进可做为写字楼(可注册可办公)退可作为住宅,优势和劣势总是相依相伴而存。当然商住公寓的劣势就是产权年限不如住宅长,而且贷款只能5成,最长贷款只能十年。但是下面也会说到一些更合理合法的变通办法。

4有人说,商住公寓涨幅65%都会被作为税收收走。

这也是误解。具体税费跟商铺、写字楼大同小异。商住二手买家一般用全款,一举两得:一是在指导价上纳税,二是全款交易然后抵押贷款,成数反而可以高出评估价的5成。反正都是十年贷款。因为多是全款交易,有时小户型低总价往往有优势。但也不能一概而论。

5有人说,反抵押不是要更高的利息吗?一般都要上浮25%30%喔。

我说,算账要算大账。比起房价上涨,利率上浮那一点算什么?甚至所有的银行利息又算什么?而且银行利率未必都要上浮25%30%,根据每个银行、每个时段、每个人的信用而定。

6jkoo-闷厮儿说:“去年买的商住一万七,今年初最低一万九起,现在大都两万二以上了。看来住宅涨,商住也全跟涨。”

这才是真实的商住市场!商住总体上价格略低于同地段住宅,但涨幅却未必都低于同地段住宅。投资回报看的是涨幅不是价格。

7还有人说,现在专家们都反对投资(商住 )公寓,建议买河北的住宅,您怎么看二者之优劣?

我说,地段比房子属性要紧一万倍。哪怕是我极力反对的小产权房军产房保障房,如果地段对,也比目标客群放在北京、房子却在五六十公里外遥远的河北大量商品住宅强一万倍!如果你买的房子自己都不想去住或者根本租都租不出去,它未来怎么会有价值和价格?

8有人说,一线城市限购迟早要解除,解除以后商住公寓价格是不是一落千丈?

我说,商住公寓项目是限购限贷之后才有的吗?那些没有限购限贷的城市就没有商住、写字楼和商铺吗?

9还有人说,4.2(米高)的不行,找高的,比如(北京)像素有三种:4.754.895.3

我忍不住要嘲笑对方了:除了地段必须绝对保证风险最小,没有什么行不行,只有合适不合适够得够不上,你让一个刚学走路的孩子跑马拉松,这不扯蛋吗?

我的意思是说,北京像素的起点资金都在80万、100万元,我们不能叫够不上的人去够。只要地段是比较安全的,各种户型、层高、产权性质的房子都有它的合适对象。什么种类和户型的产品,就根据每个人自己的实力情况不同,因人而异。明明是被限购,却非得要撞住宅的南墙;明明只有三分力量,却非得要使出十二分的力气,这是聪明呢还是愚蠢?

我一向反对的只是各种保障性住房和小产权房军产房,这几类房子要么产权不独立不自由影响交易,要么地处偏远配套差建筑质量差邻居质量也差,要么失去银行杠杆,或者上述情形兼而有之,都是因小失大贪小便宜吃大亏。

一些怀着屌丝心态的人,高不成低不就,用我老家客家话来说就是“贪高望上”,不是一步一个脚印一点一点地把握财富和命运,而是总想一步到位够自己够不着的东西,结果总是空怀壮志与梦想,却一生一事无成一贫如洗。

世界上一切投资,都没有最好,只有最合适!不同产品,适合不同人群或者人生的不同阶段,好与不好是相对的,合不合适却有绝对性。思想力+行动力=财力和实力。思想只有能够切实落到大地与行动上,才是有力量的思想;梦想必须脚踏实地,才不会变成幻想和妄想。思想要能够帮助我们看清正确的方向,行动要能够帮助我们打牢现实的根基。

上大学的时候,学校附近有个团河行宫,皇帝专门打猎的地方。当年的皇家园林都在北京西北郊地带,南部这是独一家。后来皇帝养不起了,把它分给大臣们;再后来大臣们也养不起了,慢慢就荒芜,河北来的农民就慢慢地蚕食了它。

讲这个故事,说的就是:合适的才是最好的。否则,如果是月薪三千,却让养着个北京四合院,行吗?除了苦累和沉重的负担,能享受到什么?

梦想要跟能力相匹配,在各种现实约束条件下,把自己和投资匹配做到最好,就无愧于自己和时代给予的机会。饭要一口一口吃,路要一步一步走,钱要一点一点赚。

 

40万带你圆北京安居梦

——大焕购房团II启航

    

买对房子比找对工作还重要!找错了工作可以换,买错了房子没人接手。财产所得在财富分配中的比例超过薪资所得、且占比越来越高,成为全世界的主流。(附图是台湾经济增长与财富分配流变图【来源:庄孟翰《从全球观点看台湾在地不动产发展趋势》研讨座谈会,2015120日】)一切投资没有最好只有最合适 - 童大焕 - 童大焕中国日记
 

20156月下旬开启的首次“大焕购房团”,参与者都已获得可观的账面回报:短短几个月,重庆项目价格上涨将近3成,北京项目每平米上涨2K。很多人问:下一个,在哪里?

今天我想说:看一看是不是在这里!

经本人实地看盘和分析,大焕购房团II将带给大家一个意想不到的项目、一个意想不到的惊喜。

1地段和区位

我的城市化研究告诉我,这是一个投资安全的位置,区位在北京顺义,北京上风上水的生态要地。位于京承高速11号出口东侧(未来科技城在第8号出口)。这座建筑面积约100万平米的大城,总投资近200亿元。涵盖近千套别墅、时尚LOFT、精品住宅、风情商业街等多维产品,成为拥有一站式高端教育配套和生活配套的高品质低密度国际住区,是一个告别传统中产社区的单一化而彰显创造活力的社区。其地段之于望京和三元桥,相当于亦庄之于国贸、燕郊之于国贸,但交通和生态则比前两者强。

2交通

项目交通便利,出行可选择自驾、公交等均可。

京承高速、立汤路、天北路分别将项目带入望京、亚运村、首都机场半小时生活圈。

项目西侧900米可直接上京承高速,距望京车程约需30分钟。到达北三环芍药居35分钟。项目东侧可走天北路,30分钟可达后沙峪商业中心、首都机场,另有立汤路、六环路、京密路、机场高速和机场北线等多条便捷交通线路。

项目目前在建5000平米京北公交枢纽,建成后将开通多条公交线路,分别发往东直门(已开通942路)、望京、芍药居、首都机场、未来科技城、顺义城区、后沙峪地铁站(已开通顺46路)、昌平城区(已开通856路)。

3品牌开发商

首创置业作为中国领先的房地产综合运营商,经过多年发展,已形成成熟标准化产品线:“低密度人文社区”、“多元化复合社区”、“国际化高档社区”。首创置业综合实力和品牌影响力位居中国地产业前十。

4优质教育资源

截至目前,项目由牛栏山一中等重点学校组成的15年全程名校教育体系已基本搭建完成。

5繁华都汇商街

以首创置业作为雄厚资源后盾的8万㎡商业配套,将建成区域级休闲、购物目的地,集生活、商业、娱乐等多重配套设施,为理想生活提供更多可能。

6生态公园

20万㎡的海德公园紧邻社区,为社区营造自然宜居的舒适环境,不仅调节了区域的生态环境,更让区域内居民的休闲生活有了步行可达的理想场所。

7不限购,低总价低月供高使用率

资产性收入占财富比例迅速超过工资、劳务性收入,成为个人财富增长和社会分配的主要部分,这是城市化背景下全球性的规律。无一例外!多数人犹犹豫豫,一步赶不上,步步赶不上。但是一线城市的限购和资金门槛越来越高,非一线城市的风险越来越大!该项目在二者之间找到了平衡:

项目一期LOFT以总价70万元起,4070㎡三居半全功能4.2米高LOFT产品不限购,为北漂青年提供了一个绝佳选择,一个向高阶层晋阶的重要台阶!首付40万、10年按揭月供4200元起,有志青年掂起脚尖即可得!开发商提供3居室装修方案,实际使用面积可达150%,足以满足一家3口从孩子出生直到上大学的全部需求,然后又可以由3居恢复为温馨简约的二人世界!成为一个进退自如的财富起跳空间!

同时,对于手握三五十万元闲钱、又不忍心看着货币在股市、黄金及各种理财产品中不断缩水的人来说,这又是一个安全稳妥的资金避风港!

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