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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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大焕视界:小学生房价指数三大致命缺陷  

2015-02-11 13:10:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大焕视界:小学生房价指数三大致命缺陷

 大焕视界:小学生房价指数三大致命缺陷 - 童大焕 - 童大焕中国日记

童大焕—201528

 

我在一篇文章里说“服务业大发展,紧盯CBD。当然,连片建成区人口低于100万的城市,就不要轻易造什么CBD概念了。”有读者问我:“CBD不正是政府一手主导和规划的吗?CBD多数不都在郊区新城吗?童教授怎么您的观点才几天就180度大转弯了?”我说:“你见过CBD都在郊区新城?你指的是上世纪80年代还没有房地产的时候的事情了吧?”

如今北京、上海、广州的CBD在二十年前当然都是荒村僻野,但今天已经是非常成熟的市中心。我一再强调信规律不信规划,信市场不信市长,乃是基于过去政府主导的城市大跃进已经制造了大量“过剩城镇”的事实。但也没有完全否认政府规划的作用,只是建议大家不要只看规划,纸上谈兵小孩子都能画出世界上最美的蓝图;保守起见,至少要等规划的人口入住率达到6成以上再投资不迟。我们面向未来思考问题,不能把一切都无边界往前推,否则,今天我们的哪一座城市过去不是乡村?这难道意味着每一座乡村未来都能成长为城市?

题外话放在开头说。今天的主题是,网络上有一篇很火的文章,认为小学生人数的增减趋势,将在很大程度上决定未来几年该城市房价升降。文章根据各城市在2008年年底到2013年年底小学生人数增减情况,排出《房价最有理由上涨的10城市》,分别是:厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州。 

我赞成作者的一个观点:通过各城市统计局公报,是无法获得准确人口流动情况的,因为人口涉及到政绩(比如根据多方信源进行推论,北京实有人口当在4千万上下,但公布的常住人口只有2千万出头——大焕注)。对于大城市来说,人口增速太快,是很难向上面交代的,因为主流意识形态尤其是历代最高决策层都在城市化过程中提倡均衡发展,强调“城镇化”甚至“就地城镇化”,大城市都要控制人口增量。人口增长太快,反而是政绩瑕疵。此外,人口多了人均GDP就少,就很难有机会在媒体上炫耀超过韩国、新加坡等发达国家和地区,官员政绩就不好看。

但是,用小学生数量增减来反推人口增减、进而推断未来房价走势,也存在三个致命缺陷:第一,我们现在的人口数量、小学生数量统计都是按照行政区划进行统计的,而不是按照更为科学的城市连片建成区域进行统计。这样的统计一定会形成巨大的误差,就是把城郊和城乡结合部的人口和小学生数,误当成所在城镇的人口和小学生数。这个数量的误差可能会非常之大。就像我前几天文章说到的,上海五大郊区新城,人口增速事实上远远小于各新城所在区县全区县人口增速。第二,由于各大城市拼命控制人口,甚至像北京这样的地方黔驴技穷到把小学生当人质、想尽办法抬高小学、幼儿园入学门槛等诸多原因,造成流动人口与小学生流动不成比例,流动人口数量远大于流动儿童数量。标志是留守儿童人数远大于流动儿童人数(越到高年级流动儿童比例越低),全国留守儿童至少6千万以上,但2014年流动儿童数量只有3500万左右。因此,小学生数量增减无法真实反映流动人口增减情况。尤其是越大的城市越不能真实反映。第三,由于北京这样的大城市采取排斥小学生入学等方式“驱赶”“低端”劳动人口,导致大量流动人口子女被迫到燕郊这样的地方买房、上学,实际就业人口在北京,实际上学人口可能在距离北京CBD30公里的北京东部的燕郊镇,但小学生统计数目却归到了距离北京CBD50公里的北京南部的廊坊市名下!仅仅是因为廊坊从行政上代管三河,而燕郊又属三河下面的一个镇!而燕郊距离廊坊也不下50公里!好曲折的统计路径啊!这样的统计已经荒谬到了张冠李戴南辕北辙的程度,若把它作为未来衡量房价的指数,以此判定廊坊的人口增量全国第三,不知道会荒腔走板到什么程度?!

虽然作者也提到“城市等级比较高、经济总量最大的北京、上海、深圳更有竞争力。其他城市,可能存在更多的变数。比如厦门,虽然人口增速最快,但总量小,经济总量和资金总量也比较小,抗风险能力就比较弱。”但是仅此还不够,必须深刻指出“小学生房价指数”的致命缺陷,才有可能不让人误入歧途。

“小学生房价指数”具备一定的参考价值,但就像国外好大学录取学生时高考成绩仅仅只是很小的一个参考一样,“小学生房价指数”也只能作为一个很小的参考。切莫被后面详实的数据唬住了。

世界上有很多东西很唬人,特别是罗列很多详实数据的时候,比如西南某大学教授甘犁以全国多少人、多少房屋面积断定中国房屋过剩,就很有“说服力”迷惑力,但是不考虑人口剧烈流动的背景事实,这样的判断就会失之毫厘谬以千里。中国古话早就说过,不仅要知其然,还要知其所以然。但是真落到实践中,知其然很难,知其所以然更难,后者竟有“难于上青天”之感。

苏格拉底说,未经思考的人生是不值得过的。但思考任何问题都是一件颇不容易的事情,需要有宏观大视野,才能具备全局理性能力;需要有瑞士手表一样精细入微的工匠精神,不能只看结论,要把推理和逻辑万里长征一样重走一遍,才不会失之毫厘谬以千里。思考虽然艰难,但比起未经思考而追悔莫及,思考将会变成人生莫大的乐趣。

 

发表于2015210日香港东网大焕视界:小学生房价指数三大致命缺陷 - 童大焕 - 童大焕中国日记

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