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童大焕中国日记

 
 
 

日志

 
 
关于我

时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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城市的集聚和溢出效应是怎样发生的   

2015-12-22 13:35:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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城市的集聚和溢出效应是怎样发生的

——风格纯粹VS童大焕·智慧在云端握手之18

 

风格纯粹20151221日:

20082011是长三角也是中国城市化最重要的两个年份

上一篇长微博提出了长三角以上海为超级核心的星云结构模型。我把上海比喻成恒星,以杭州,宁波,苏州为分核心,我把他们比喻成行星,提出了长三角的星云结构。并且提出了发生在长三角的三件大事,影响了这个区域。11843年的上海开埠事件。2)邓小平的改革开放政策。32001年加入WTO。我以这三件事为分水岭,把长三角城市群划分为四个阶段120世纪前的长三角。2)改革开放前的长三角。32001年前的长三角。4)今天的长三角。

今天我们分析,这几件事件如何影响了这个区域,并且在将来这个区域将会如何的变迁。上一篇长微博,我们说到上海开埠前,这个区域的自然地理地貌,天然适合人类聚集。密集的河道就是天然的交通网,导致这个区域在中国最早形成了天然的城市群。当然那个时代城市的规模不像今天这样。这是由交通决定的。以自然的河道、以小舢板为主要的交通运输工具,他聚集的范围肯定有限,但在当时,比较别的区域,已经有着足够巨大的优势。

如果以今天官方理解意义上的和谐概念来定义的话,那时的长三角真的是梦乡里的江南。自然资源的均衡和当时主要以手工业和农业为主的乡村经济,再加上四通八达的密集河网,有限的聚集,让这个区域非常均衡,形成了星罗棋布的密集市镇,也是最早意义上的城市群。构成了梦乡里的江南烟雨和繁华。这个时期的长三角城市群也是中国传统文化欣赏的极致之美。无数的诗歌表达了对江南的赞美,至今依然流淌在我们的梦乡里。

但以1843年上海开埠事件为标志,中国的对外贸易中心从广州移到上海,工业革命技术和成果被大规模引入了这个区域,它对这个区域是革命性的影响。我猜想那个时代的人们,应该像今天的人们面对电商,互联网一样的惊喜,迷惘,困惑。上海一夜间从一个默默无闻的边缘地区,一跃而成这个区域的繁华之都。西洋文明如此高调的登上这个舞台,我有时会想像那时长三角的士绅阶层应该是极度抵触和失落的。20世纪初,上海就聚集成了500万人口规模的城市,那时的北京人口大约仅在100万左右,上海一跃成为中国唯一的超级都市。这不仅仅在长三角,在整个中国历史上都是一件大事。那时的长三角除了上海,都应该是失落的。那时的上海是对长三角构成了唯一的聚集,他对江南的城市群构成了实质意义上的摧毁和吸附,在文化上构成了巨大的冲击。这个话题,我们以后再进一步谈论。

改革开放前的上海,尤其是1949年到1978年,以毛为主的上山下乡运动,实行逆城市化,对上海这个中国唯一的超级都市,构成了巨大的摧毁效果。这是上海这个城市最失落的时代。一个繁华之都,从此落寞。

1978年以邓小平的改革开放政策为标志,中国从此实行对外开放,但是,因为邓小平政策的逐步开放,上海因为城市的特殊性,依然实行严格的管制,这个问题直到1990年代,浦东开发,邓小平说过一句话:上海开放太晚了。就是例证。但这个时代,以苏锡常为代表的苏南模式,也就是大规模的乡镇企业登上历史舞台,造就了辉煌的苏南模式,整个长三角的城市群是今天官方意义上的城镇化模式。这个时期的长三角的城市,是非常均衡的,算各争朝夕,百舸争流,构成了长三角城市群初级工业意义上的发展阶段。这其实也是中国城镇化意义上的缩影,中国的环境污染也是从这个时代开始的。这个时期的长三角形成了中国最早意义上的城镇化城市群。

2001年,中国加入WTO,中国经济从此跃上全球舞台,参与国际化的全球分工。国际的产业分工和大规模的国际资本的流入和管理技术的引进,整个长三角的城市群从此走向分化,以苏南模式的终结,苏州胜出,无锡,常州的衰落为标志,和大量基础设设施的投资,加速了这个区域的产业和城市的竞争和聚集,初步形成了上海,杭州,宁波,苏州为主导模式的中心,上海只是表现出初步的优势。最大的优势,反而体现在杭州,宁波,苏州和他们的卫星城市吸附效果更大。当年泰州的春兰空调也算名扬全国,但是今天完全见不到踪影了。这段时期,上海加速聚集,但是,以杭州,宁波,苏州这个长三角的行星城市对他们的周边卫星城市的聚集反而效果更明显。最大的表现是在2001年后,这三个城市与他们周边的卫星城市的房价迅速拉开。

2008年,全球爆发金融危机,国家应对的策略,是加大基础设施的投资,以4万亿为标志,中国进行了天量的基础设施投资。以高铁为标志。有什么样的交通设施,就有什么样的聚集。就像最早的长三角,以密集的河网为主要交通和运输工具,只能聚集成星罗棋布的繁华市镇一样。以高铁这样的快速交通工具,快速的拉近了长三角的各个城市群。表现的特征是上海快速的对杭州,宁波,苏州产生了聚集效果。2008年前,上海的房价跟杭州差不了多少的,稍贵一点。但是2008年后,随着4万亿,上海的房价一飞冲天。就是这个原因。 当然,北京,深圳,广州也表现同样。

面对着以北京上海为标志的一线城市的房价快速增长。国家的应对策略是:2011年对一线城市限购政策出台。这个政策在未来的中国经济史和城市化的历史上,一定会成为一个耻辱和愚蠢的标志载入史册。很快,投资者就被引导到二线城市,表现的特征是二线城市房价暴涨,在长三角的表现是杭州,苏州,宁波房价暴涨。决策层依然没意识到为什么这样。接下来的政策是对中国40多个二线城市进一步限购。逐利的资本很快蜂拥而至三四线城市,然后鬼城出现!对,鬼城的出现就是这样的!

所以,2011年大规模限购政策的出台是中国城市化历史上的耻辱和愚蠢的标志。他吧资本引入到了无效需求区域,快速催熟了三四线城市的需求。他制造了需求的假象,导致了天量的供应,这就是中国鬼城出现的原因。

长三角的城市群,以上海为恒星,以杭州,苏州,宁波为行星,构成了一个星云结构模型。他的标志,是上海这个超级核心城市,对长三角的吸附,主要取决于上海跟这三个城市的互动,最终,这三个城市的很多功能,都会被上海吸附,他们最终的平衡点取决于未来产业的分工,市场自然会告诉我们答案。就像浩瀚的天空,井然有序的星球一样。他们的产业是流动的和互补的。是血脉相连的,就像我们大海的潮汐,是月亮影响的结果一样,但他们最终会维持一个动态的平衡。

在房价上的表现,杭州,宁波,苏州,也会跟上海的差距越来越大,但是总会达到一个平衡点。这个星云结构模型最终也诠释了童大焕老师的房价论:小城市也有投资价值,价值在他们的市中心。这个我们以后再阐述。

长三角这个区域目前的表现,不是体现在上海对这个区域整体的唯一吸附,是通过杭州,宁波,苏州这三个行星城市吸附完成的,这就是这个区域星云结构模型。

城市是长出来的,他有着生动的逻辑和自己的规律,政策就像一条河流的大坝,他能影响流速,也能改变某一段时期的路径,但他最终改变不了,每一条河流最终都奔向大海的命运!

 

童大焕20151221日:城市的集聚和溢出效应是怎样发生的?

从风格纯粹本文标题可以看出,他和我一样非常重视特殊年份的历史事件对后世的影响。就像1994年分税制,1998年城市住房私有化、城管和国企改革对后世影响深远一样,2008年四万亿下的基础设施建设大跃进和2011年大中城市住房限购限贷,对今天的城市化和房地产也影响深远。这也是检验领导人留下的制度遗产最简便直观的方式方法。不要看他嘴上怎么说,一定要看他留下了什么样的制度遗产。

非常吊诡或者说非常有趣的是,很多政策留下的制度遗产跟政策的初衷往往背道而驰!比如2008年基础设施建设大跃进,人们以为可以抹平区域发展差距,想不到城市更大更快的集聚因此加速了!2011年大中城市限购限贷,不仅没能够降低一二线城市房价,反而把三四线以下城市房价和澳洲一带的海外房价抬升了,而且加快了中小城市因过剩而导致鬼城空城化的步伐,导致今天中央想尽一切办法要“去房地产库存”。其实真正严重过剩的鬼城之地,去库存已难。

用城市群的星云结构假设和万有引力定律非常容易解释:为什么城乡差距和地区差距越大、人口越多的地方,城市的集中度会越高;为什么交通越发达,也越倾向于集中而不是分散。

时间进入21世纪,中国中部地区几乎全部人口净流出,跟交通状况的改善密切关系。西部地区由于路途遥远加上当地城市化水平低、少数民族人口相对较多导致生育率较高,人口总体仍是净增长,但我相信,随着西部与东部交通连接的改善,也会加快西部地区人口向东部流动。

很多人幻想高铁(地铁)修到哪里,城市就扩张(溢出)到哪里。这是一种很不过脑子的想当然。外部力量必须有足够当量的能量才能活生生把城市内部的一些原有产业和人口吸引过去,否则就是自己被大城市核心区域吸附。人往高处走,水往低处流。集聚和吸附很容易,溢出却很难。

过去十多年,北上广深等当代恒星级城市一直在试图以加速“自转”等方式把一些内部的产业和人口甩出去。但结果都是朝着跟他们愿望相反的方向走——住宅的外移,腾出市中心地块建设的写字楼集群,无心插柳柳成荫,反而吻合了产业集中而不是分散的要求,加速了产业向城市中心进一步集聚!产业的集聚,又反过来强化了城市中心的吸引力。尤其是当大城市服务业成为主导产业、非物质生产日益取代物质生产成为产业主流,这种集聚更为明显。

2003年起,和当下中国许多大城市的郊区化政策潮流相一致,上海建设了五大郊区新城试图达到“疏导中央”的目的。包括上世纪50年代,北京上海就开始搞卫星城建设。但现在的新城普遍人气不足,人口导入少。像松江新城造了很多房子,但入住率比较低,多数低于60%。空城最明显的还有临港新城,房子是造出来了,房价这两年都翻番了,但目前没什么人。

2012年第10期《统计科学与实践》发表了查波、季芳、王春兰(《上海郊区新城人口集聚现状分析》。这篇论文用详实的数据揭示,嘉定、松江、青浦、南桥、临港五大新城20002010年常住人口分增长率分别是(%80.1111.28584.837.3。而这五大新区的全区人口增长率分别是(%95.4146.881.473.658.3

也就是说,总体上,政府的产业和人口导向带来的人口聚集,比市场自发的人口聚集要低得多。而聚集的人口并非来自市区,而是来自外来人口。外来人口大量集聚在城郊结合部地区或上海市中心的近郊地区,而非政府主导的郊区新城,是因为进入上海市区打工的时间成本(距离)和经济成本(房租)相对于新城都更低,而新城的产业带动能量有限,就业机会少。

市中心都市更新,写字楼集中、把居住人口疏散出去的做法,无形中暗合了服务业大集聚的内在规律和要求,使产业集中更明显,同时也使职住分离更严重,城市更堵、更霾。

根据经济普查数据,上海市生产性服务业的就业岗位高度聚集在市中心。根据经普数据分析的上海四个主要产业部门就业密度在空间上的分布特征,金融行业高度集聚在市中心3km处,其次是文创,8km,再次是科技,12km。(《大数据分析:一个“堵城”的挣扎 到底哪里做错了》(2015313日,来源:城市数据团 作者:郭斌亮、汤舸、高路拓)

根据《全国50城市上班族通勤调查》,2014年上海以平均通勤距离18.82公里居全国第二(北京以19.2公里居首),平均耗时51分钟。从2006年到2014年,上海人均通勤时间分别增长了42%,全市道路交通平均车速下降了13%

北京的情况几乎和上海一模一样。

清华大学恒隆房地产研究中心主任郑思齐教授带领技术团队量化考察,最近作出的《北京职住失衡解析》报告揭示:北京超过七成就业者需要长途奔袭。CBD所在建外街道所有就业者中,只有4.62%能在该街道居住,是标准的工作区。睡城天通苑和回龙观,只有不到20%的居民就近就业,82%的居民就业地集中在五环以内,70%居民更是在四环内就业。职住失衡出现后,巨大的上下班通勤压力和因此造成的交通拥堵就是它最为直观的社会成本。2006年北京的平均单程通勤时间是43分钟,它在随后5年中又增加了约10分钟,远大于美国(费城最长,38.3分钟)和欧洲(英国最长,为22.5分钟)的主要大城市。

广州服务业和上海、北京一样,呈现的是加速向市中心高密度区域集中而不是向郊区分散的趋势。

201522日《南方都市报》报道了一则消息,在全国经济一片萧条中,广州CBD高端公寓和写字楼逆势热租:2014年,广州9成挪窝企业选择天河CBD。报道说,2014年约有440家企业的搬家动态,其中407家选择了在天河CB D内安新家,包括新成立、搬迁、扩租或续租的。占挪窝企业的92.5%

CBD写字楼2014年迎来的新小伙伴中,主要以高端服务业、金融/保险业、制造业和移动互联网/软件四类行业为主。其中,从事高端服务业的企业数量最多,有102家,主要包括企业咨询管理、品牌管理策划、文化传媒等企业。

事实证明,通过拆迁和限制城市中心住宅供应,只会加剧产业向市中心集中的同时,上班和居住地的分离,进而加剧城市拥堵和雾霾。

有没有可能通过“产业均衡”办法把人和产业都移出去?答案是不可能,计划经济时代的卫星城和今天的郊区新城基本失败就是证明。未来的办法只有同时加快产业和住宅的集中而不是分散,实现写字楼和住宅更小范围、更高密度的集中与混合,告别“写字楼区域白天热闹晚上鬼城、住宅区域白天见鬼晚上热闹”的畸形城市规划和布局,才能彻底破解难题。

因此,类似京津冀一体化之类试图疏解城市中心人口的努力,前景已经一目了然,就是强化住宅与办公的分离,延长人们的通勤距离,加剧城市的拥堵和雾霾。而生产性服务业不断高度集中的规律却牢不可破!

北京上海等地的大量人口事实上都是被溢出而不是真正溢出,也就是因为城市中心硬生生没有规划出足够的住宅,导致人们被迫或因供应量问题或因价格问题向郊区转移。而在这个被溢出过程中,房价事实上一有个悬崖般的断裂带!

2015年截止1025日北京一手房成交均价分别是:二环内62650/平米,二至三环46499,三至四环64247,四至五环52246,五环外24172。(20151113日,“最爱大北京”发表了图文版《北京五环太可怕!太虐心了!!》)。

北京五环的半径大约在15公里左右。五环外的平均价格不到五环内平均价格的一半!这就是断裂带。

这篇对话,回答了三个问题:

2011年开始实施的大中城市住房限购限贷,反过来进一步加剧全国范围内中小城市的住房供应过剩,以及资本和产业向大中城市回流;

2008年四万亿下的基础设施建设,加速和城市群内部的区域集中;

2003年以来的郊区新城建设,加速了城市群内部核心城市的产业进一步向城市中心集中!

事实一步又一步,总是走向愿望的反面。规律一次又一次,总是打破规划的限制。是不是很好玩?权力和规律谁更大?

我一直叫大家信规律不要信规划,可不是说着玩的。


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