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童大焕中国日记

 
 
 

日志

 
 
关于我

时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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城市能长多大?  

2015-12-27 21:41:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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城市能长多大?

——风格纯粹VS童大焕·智慧在云端握手之23

 

风格纯粹20151227日:城市能长多大?

在环北京,在长三角,我跟童大焕老师,一直呼吁大城市化,甚至超级城市化战略。只有大城市,超级城市的聚集,才会有更精细的产业分工,才会有更高效的市场细分,才会产业转型,甚至整个社会问题,环保问题,文明问题,才可以在这个平台上得到彻底的解决。那么大城市可以长多大呢?如果让城市自由成长,会不会真的可以做到无限的成长呢?也就是说城市成长的边界在哪呢?

如果把北京扩展成18环,北京真的就能这么大吗?如果把长江流域都划给上海,上海可以大半个中国那么大吗?答案肯定不会。那么决定一个城市规模大小的是什么呢?

 

一)城市的交通条件决定了城市的边界

在地铁出现以前,城市都非常小的。我现在见到一些老上海人,甚至闵行这一带,今天几乎已经是上海的市区了。他们到徐家汇,南京路,淮海路这一带,依然习惯于说到上海去。刚开始,我不理解,他们不就是住在上海吗?可见,在他们以前的观念中,他们不把自己叫上海人的。真正的上海很小。严格意义上的上海,大约是今天内环这么大吧。

但自从地铁出现,城市的边界大了,就因为这种快速的轨道交通,让城市的边界扩展了。童大焕老师,给城市的边界,用了1.5小时这样的通勤时间划了一个边界,我认为很有道理。很多城市规划专家,喜欢想当然的说,把城市的功能疏散,譬如,商业中心,医疗中心,教育中心,划分到不同的地区,这样,城市不可以更大吗?而这些专家,可能忽略了一个重要的事实,人的需求不是可以分离的。我们同时需要这些。所以这些中心可以存在规划,但是不能离得太远。这就是城市功能都聚集的重要原因,他们是一个有机体。并且这些功能之间也有互动的。不是单独存在的。也就说:这些产业彼此之间也是高度互相依存的,就像活在这个城市之间的人们的生存高度依赖于他人的生存一样。这就是城市是一个有机体的重要原因。你不仔细分辨,甚至你仔细思考,也无法找到和区别一个行业跟另一个行业的依附关系。甚至貌似完全不相关的行业,其实有着惊人的依附关系。这个现象,我可以用春节民工返乡这个现象来说明,我们在北京,上海,平时真的感觉不到我们离不开谁。但每当春节返乡潮出现,你突然发现,你简直活不下去,太不方便了,早餐都没的吃。家里的保洁都没人做。似乎生活突然陷入混乱。这就是城市,我们每个人的生活,高度依赖于他人的存在。这个简单的现象说明了城市跟乡村的区别,也解释了城市产业分工的精细。越大的城市,这种划分越精细。我自家小区的商业街上有个美甲店,就是给指甲美容的,我没进去过,我每次路过,都想这样一个问题:如果不是上海这样大城市,别说乡村,就是三四线城市,这个店能开下去吗?我看他们生意还不错的样子。这就是越大的城市,产业分工才能越细的最好的证明。再举一个例子,同城快递,在北京上海,你需要给朋友点东西,或者单位之间有实物文件往来,你打个电话,他们就可以当天送到,便宜的令人惊讶,你自己跑一趟,即使坐地铁,交通费都不够。这个在小城市,是不可能诞生这样产业细分的。

因为通勤时间的限制,所以,城市的规模注定了边界。在网上看到一个故事:在北京上班的一个白领,为了虚荣,跑到河北一个离北京比较近的地方买了一个别墅,当然为了虚荣。上班时间不堵车都要两个多小时,如果堵车就更没谱了。最后不得不再租房子回到北京居住,被同事当段子来调侃。所以,童大焕老师,经常在各种场合谈及不要买郊区的别墅,尽可能往中心走就是这个道理。越是高收入阶层,他的时间越值钱,越是在意通勤时间。这就是市中心房价远高于郊区的原因。

在房价这个问题上,目前体现的是城市之间的剧烈分化。在城市内部,即使在北京,上海这样的大城市,在未来,房价进一步分化,必将到来。市中心跟郊区,每平米价格差10倍,20倍,都是非常正常的。

汽车的普及,进入家庭。加上中国高速的城市化,再加上房地产商的忽悠,让人产生了巨大的错觉:以为地段的远近不重要了。这就是在城市化初期,摊大饼的发展模式下,郊区的房价甚至比市中心的房价增长的更快的原因之一。但是,就像城市之间的分化在2014年开始到来一样,城市内部之间巨大的分化,也很快就要到来。也就是说,大城市开始进入市中心房价快速增长,而郊区房价进入衰退的阶段。

城市内部的交通限制,决定了一个城市规模的边界。这也是中国很多城市鬼城出现的原因,离市中心太远了。通勤时间太长了。当然,不同的城市,这个通勤时间是不一样的,譬如童大焕老师的1.5小时,是指一线城市,在三四线城市,这个时间更短。譬如在一个县城,0.5小时可能就是通勤的边界了。

结论:交通条件,通勤时间决定了一个城市规模的边界。中国城市化摊大饼的发展模式之所以终结了,不是因为政府的自律,是因为他们触及到了城市的边界。这个大饼摊不动了。

 

二)大城市的人口可以无限增长吗?

很多官员和专家,在媒体上说,必须限制大城市的人口规模,好像不限制人可以无限进入一样。我觉得特别可笑。记得我看过一个复旦大学葛剑雄教授的采访视频,他回忆当年是怎么来上海的。当年他父亲驾着小舢板,在苏州河上岸,花钱租了一个很小的房间,一家人就这样安顿下来了,他第二天就去学校报名,他马上就读书了。那时就这么简单。非常自由。可是上海也没有全国的人都涌进来啊。

一个城市的边界是因为他的通勤,这个规模的限制,决定了这个城市的房价是由涌入的人口决定的。他不可能无限的增长人口,这个城市的生活成本,包括房价,是会自动调节人口多少的。今天无数的年轻人涌入北上广,另一边,也有无数的年轻人离开。只是在目前中国还未完成的城市化进程中,这个数量体现的是涌入的人口远大于离开的人口,从总量上体现了大城市,尤其是一线城市人口的快速上涨。当城市化完成,每个城市的人口都会稳定下来,有一个动态的平衡。这就是市场的秘密。

那些喊着控制人口的官员和专家,可能忽略了一个事实:大多数人的人不像他们靠这个体制养着,是这些艰难靠市场活着的人,养着他们!

所以,一个城市的人口的聚集,也是有边界规模的,这个边界就是生活在这个城市的人的收益和成本的比较。这个道理揭示了,一个城市的人口规模都有着自己的上限,不用户籍管理,市场自然会回答这个规模的大小。也得出了一个城市的房价不可能无限上涨这个结论。

最后总结:交通条件或者说通勤的时间,决定了一个城市的边界规模。生活在这个城市的人们的成本和收益,决定了这个城市的人口数量,从而决定了这个城市的高度。这就是神奇的市场法则。

 

风格纯粹20151227日:

这个现象也阐释了,为什么经济学的房价收入比,房租房价比在中国不适用的原因。中国城市化中断了几十年,正在进行,他的房价是有新进入的人口决定的,而不是生活在这个城市的人群。当中国城市化进程结束了,完成城市化了。那么这个指标一定有参考价值!

童大焕20151227日:

我在2010年出版的《买房的革命》中提出“大城市房价由外来人口决定,小城市房价由回乡人口决定”。许多专家都用静态思维看问题,看不到人口流动才是当今中国第一大事。

风格纯粹20151227日:

    童老师,一线城市和三四线城市的差异,在2014年才非常明显的体现出来。记得我当时预测一线城市跟三四线城市的房价应该在50倍的差异。咱看看一线城市内部,中心地段和郊区的差异什么时候,快速体现出来。 并且这个20倍的差什么时候到达。

童大焕20151227日:

2014年是房价冰火两重天的一个开端,一个分水岭。这点我们又有高度共识。一边在坠落,一边在飞升!一线城市跟中小城市的落差、一线城市中心和郊区的落差必将越来越大。至于多少倍差异,何时到达,有很多变量,不好预测。现在北京五环内平均房价是五环外平均房价2倍多。

 

童大焕20151227日:决定城市大小和吸引力的三个维度

从我们开始讨论长三角,就在不断揭示,这个区域之所以能够领中国风气之先,成为中国天然的城市群和天然的商业文化中心,优越的自然地理气候条件和广袤的腹地是其一,其二就是交通!交通是自然地理条件之外,对城市发展起着决定性影响的重要一环。

从农业时代起,长三角区域纵横交错的天然水路交通环境,就使这个区域率先成为全中国的商业和文化中心。发达的交通引来发达的商业,发达的商业引来文明也引来古往今来学者的目光,从费孝通1938年的博士论文《江村经济》开始,到无数文人雅士的乡村都市梦,直到今天国师厉以宁的“就地城镇化”,人们在这个区域对更广袤中国的“城镇化”而非“城市化”移了多少情、错了多少爱?!几十年如一日,把现代都市的梦想寄托在农业时代伊呀作响的浆声橹影之上、田园牧歌之中!

农业时代,城市的生产生活方式并未有根本改观,城市的功能无非是政治、军事、小手工业、驿站。城市的规模自然极小。城市与城市之间的距离跟当时的交通工具也高度匹配,“衙与衙(县衙)一甲子,府与府二百五”。也就是县与县之间的距离为60华里左右,壮年人一天步行的距离;州府之间距离250华里左右,为骑马一天的行程。步行,骑马,水路,一天行程所到之处,小小小小的城市,像珍珠一样洒落在农业时代的大地之上。

进入工业时代和网络信息化时代,城市生成的逻辑发生改变,城市本身就是生产的主要集中地,交通也随之改变,铁路,公路,飞机,航海,通过飞机,地球上最远的距离没有超过24小时航程。新的时代开始了!城市的逻辑不再是农业时代“黄昏里亮起一盏灯”的地方就是城市,而是城市陡然收缩,局部地区适当扩张,整个地球范围内,人类整体向极少数区域高度集中——不再是交通所到之处就是城市,而是良好的交通加剧了城市的整体集聚。像美国,人口高度集中于不到3%的土地上生产生活。

多数人只看到城市内部,随着汽车和地铁、轻轨的延伸在向外扩张,便以为城市可以无限扩张,以为互联网和道路所到之处,便是家门口的城市化。但请一定要记住,虽然现代交通极大地拓展了城市空间,今天随便一座大都市,人口规模都是古代世界上最大型城市的几十倍上百倍。唐朝时代,100万人口的长安已是世界之最,今天,随便一座国际大都市都是两三千万人口,而且还在集中。那么占地规模是不是也是几十上百倍呢?非也!因为两个原因:

一是电梯技术、建筑技术使城市向高处发展。

二是城市向外扩张的自然边界严格受到时间限制。时间成本才是人生最大的成本,因为上帝给我们每一个人的就是时间单元。城市的空间价值由时间决定。我把一线大城市的单程时间成本按人的心理诉求定为1.5小时,只是一个大概的估计。中等城市和小城市半径要小得多。县城这样的地方,也许走出2公里就已经荒无人烟,进入“生活的不方便地带”和“治安的不安全地带”。

北京已是超级大的一个都市,它的情况如何呢?半径15公里的五环内与五环外,平均房价是21的关系。而半径30公里的六环外,只居住了7.8%的外来人口。

未来,决定城市大小和吸引力有三个维度:

宽度,也就是城市扩张的半径,受交通和时间限制。交通会越来越发达越来越快,但城市半径并非越来越向外扩张,因为会受到接下来的两个维度限制。

高度,城市的高度取决于建筑技术和电梯技术。不论是环保的要求还是时间的要求,城市过度依赖于汽车都是病态的表现,电梯战胜汽车,一定是未来城市的主旋律。

密度,密度问题,不仅仅是硬件方面的容积率,更有软环境方面的、各种人和事物间彼此互相渗透、互相服务的程度。请参照我《城市群的星云结构和缝隙假说都是神来之笔》一文里的缝隙理论。城市复杂多样性越充分,城市密度就越高,吸引力就越大,人与人之间、阶层与阶层之间互相依存度就越高,生活就越方便舒适、越安全。

风格纯粹在本篇对话中一语道破城市房价的真相:“越是高收入阶层,他的时间越值钱,越是在意通勤时间。这就是市中心房价远高于郊区的原因。”一句话该幻灭多少人的郊区别墅梦!

我在安排城市化和房地产课程的时候,也是本着“钱多的人花钱买时间和理论、经验;钱少的人花时间学理论和经验”的原则来进行的。但是很多钱少的人,即使给他完全免费的指点和课程,也未必能得要领。比如风格纯粹和我关于三大都市群的对话都已经到第23篇、十数万字了,还有人问风格纯粹:“现在这个时段买房好还是卖房好?”风格纯粹回答得很耐心:“你这么大的问题,你让我一句话咋回答你?不同的城市,不同的地段,这里面差别大了去了。”我是遇到太多此类问题了,干脆不理会。

风格纯粹另一个重要观点也需要重点强调:“这个城市的生活成本,包括房价,是会自动调节人口多少的。”

我这里只做一个数据上的补充,来证明他这一观点。北上广深四座城市,每年进来的人口大约2500万左右(总体上一年比一年呈上涨趋势),每年流出的人口大约在1000万左右(总体上一年比一年呈弱减趋势)。

随着高度的升高和密度的加大,城市的宽度不会越来越扩张,但城市的内部容量会越来越大。整个地球,将清晰呈现出“世界越来越陡峭”的局面。

 

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