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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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大焕视界:城市到底可以有多高有多密  

2015-04-08 05:10:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大焕视界:城市到底可以有多高有多密

 大焕视界:城市到底可以有多高有多密 - 童大焕 - 童大焕中国日记
大焕视界:城市到底可以有多高有多密 - 童大焕 - 童大焕中国日记

童大焕—201546日星期一

 

在《中国城市化与世界之异同》一文中,笔者认为,在工业过剩、高端服务业和互联网大发展的时代背景下,中国迟到的城市化进程自然不会走与西方国家完全一样的道路。尤其是作为城市化第三阶段的逆城市化阶段、即城市中心衰败现象将不再出现在中国(除非拆迁成本过高导致局部暂时性衰落)。这么多年来政府一切疏导城市中心的努力,只是给中国添了两个世界冠亚军:拥堵和上下班通勤距离的冠亚军都在中国,这就是北京和上海。北京以单程平均通勤时间53分钟左右稳居世界拥堵第一位置,上海以51分钟左右屈居亚军。它的最后结果是势必更快地回到再城市化阶段,城市中心向更高、更密集处发展,富人从郊区回归中心,留在城市郊区的,将是被中心挤出的中低收入人群,或者新进城住不起市中心的人群。

那么,城市可以有多高、有多密?现在的城市,难道不是太拥堵、太密集了吗?

话说20153月某一天,我被拉到慧聪网总部给清华总裁班学员讲了一课,从南到北单程40多公里,感觉那地方是个完全未发育的村庄,倒是慧聪网内部管理秩序井然,非常洁净。回来我就在算账,我居住了十多年的小区,距离北京CBD12公里,公交快速路一站直达,也算是近郊了。小区7栋楼1200户人家三五千人,却拥有一片50亩的树林,还有超过3千平米的市政绿化带,小区内有幼儿园和小学。也就是说,200亩地(0.132平方公里)住5千人,舒适程度、人与自然的亲近程度在大城市可属中上水平。

而北京建成区是1200平米公里左右,按上述标准住个四五千万人可以非常舒适。当然,人一多还需要写字楼、医院、教育、道路交通等的配套。但建筑的实际容积率也比这高得多啊。当我们每每从飞机上俯瞰北京城或者用卫星图看北京城,会发现北京城市建筑的稀疏程度真是超乎想像。只要规划配套合理,北京城向再高、再密度发展,居住个8千万至1亿人口,一点也不逼仄拥挤——而且可以把空间限定在1200平方公里范围内。

201545日,全球著名的导航服务商之一、荷兰交通导航服务商TomTom发布了全球拥堵城市排名,全球最拥堵100个城市中,中国大陆有21个城市上榜。意味深长的是,在前30名的榜单中,世界最密集城市如香港、新加坡、纽约曼哈顿地区、芝加哥都不在榜单内,说明拥堵的主要原因是城市规划与管理问题而不是人口密集问题。甚至,与人们直观感受相反的是:恰恰是平面扩张而不是集中向高处和密度发展的城市规划理念,导致了城市更加拥堵!

北京的堵车指数为37%(因为拥堵导致比正常时间增加了37%交通时间。个人感觉,这个拥堵指数只考虑了拥堵比不拥堵多出多少时间,没有考虑通行距离的问题。如果考虑到中国大城市通行距离的问题,中国城市的排名还得大大靠前。——大焕注)。值得注意的是,前三十城市中,仅有北京、上海、莫斯科和伊斯坦布尔,高速公路(包括快速路)的拥堵状况比普通公路更加严重。如果将高速公路的拥堵状况做一个排名,北京拥堵率全球第六,紧接着是上海全球第七。

以下是TomTom评出的2014年全球最拥堵城市前三十名:

1.土耳其伊斯坦布尔;2.墨西哥墨西哥城;3.巴西里约热内卢;4.俄罗斯莫斯科;5.巴西萨尔瓦多;6.巴西累西腓;7.俄罗斯圣彼得堡;7.意大利巴勒莫;8.罗马尼亚布加勒斯特;9.波兰华沙;10.美国洛杉矶;11.中国台湾台北;12.中国重庆;13.意大利罗马;14.中国天津;15.中国北京;16.英国伦敦;17.中国广州;18.法国马赛;19.中国成都;20.加拿大温哥华;21.澳大利亚悉尼;22.法国巴黎;23.巴西福塔雷萨;24.中国上海;25.中国石家庄;26.美国旧金山;27.希腊雅典;28.中国福州;29.中国沈阳;30.中国杭州。

我一直想知道新加坡、中国香港、纽约曼哈顿、美国芝加哥等这些世界上最密集的城市,建筑容积率(建筑面积与用地面积之比)到底是多少?我英语水平差,一直没找着。最近看到有人转@LANDSSS大设计发于201148 18:18的一条新浪微博:“中美两国土地开发强度比较美国曼哈顿地区,建筑容积率是1221;北京的金融街,综合容积率为3.9。芝加哥一个楼群最集中的区域,大概1平方公里的土地上建了1200万平方米的建筑;北京望京地区600平方公里的土地建了900万平方米的建筑,还不及芝加哥1平方公里的开发强度。

那么,类似曼哈顿这样的高密度地区是不是把人都变成了高楼阴影下的一只只长年不见天日的白蚁呢?答案是否定的!史伦《环美建筑日记》《摩天楼的温情》一文告诉我们:

“纽约曼哈顿城区是全世界高楼密度最大的地方,狭窄的街道却能看到阳光,这里是世界上行人密度最高的地方,但行人却不会感到拥堵。

“长安街这样的超宽马路被许多人认为是只适合乘车检阅市容、但反人性的设计——行人不但很难走到马路对面,而且整条街上没有一处可供停留、驻足、休息的地方。但中国城市新建街道全都在向长安街看齐。中国的摩天楼也具备同样特色,它适合远观,作为城市名片。对路过的行人没有任何友好。

“但是,曼哈顿街道却经常能有阳光照射——退台式高层建筑保证了阳光的照射路径,街道对行人也非常友好,摩天大楼纷纷将宝贵的底层镂空,作为行人行走、休憩的公共空间,狭窄的街道事实上被拓宽了。”

秘密何在?在于1916年纽约出台的城市区划法案(1916 Zoning Resolution),明确规定了出地块中建筑高度和体量的标准——地产开发者可以在一定的高度限制范围内,在用地上保持100%的建筑密度;超过这一高度,则应让出临街一侧的空间;高度如果更高,则继续让出面积。只有建筑体量出让到一定程度,即主楼的平面面积少于用地面积的25%时,才不必继续后退。

此后40年,退台式建筑保障了纽约高楼之间的阳光与清风。后来的建筑师更加别出心裁:干脆一退到底,像利华大厦一样,只利用那最后25%的用地面积,向高处发展,整出了修长、俊俏的城市华丽空间!而底层,全部让给了市民!1961年,作为对建筑师创造力的回应,纽约市颁布了相关法案:如果开发商采用此类为城市退让公共空间的设计方案,他们将因此而得到一定的奖励(奖励内容为允许加建20%的建筑面积)。

同等容积率,土地退让面积越多,楼越高,居住越舒适,楼也越贵。北京东四环的金茂府,公开中标后在容积率不变的情况下提高了楼高度,就曾经引起开发商的抗议。因为这样楼间距变宽,地上空间增大,楼也卖得更贵。

未来城市到底可以有多密、有多高?取决于城市规划管理和建筑水平。著名的迪拜,就是高楼的博物馆,迪拜塔已经高达800多米,不是缺地,而是密集更舒适便捷。

未来的中国城市,在“欲与天高试比高”的道路上必将当仁不让。美国高层建筑与城市住宅委员会(CTBUH)日前发布了一年一度的《2014高楼数据研究报告》。报告显示,过去一年,全球共有97栋高200米或200米以上的摩天大楼竣工,其中58栋落成在中国,占全球总数的60%。高度541.3米高1776英尺,为美国独立宣言发布年份的纽约世贸中心一号楼是去年建成的最高楼。即使是恐怖分子,也挡不住高楼拔节生长的脚步!重建后的世贸中心,比原来的415米更高了!

201547日星期二发表于香港东网

 

众筹再度来袭 把握最后机遇

    文章标题:面对最后救市哪些土地房屋一定要买哪些一定要抛

作    者:国内研究城市化时间最久、著作最多、对政策准确预见性超强、知行合一的一个人:童大焕

内容提要:本轮房地产大救市,是最大规模也是最后一次大规模救市行动。政策还未完全出完。此番救市之后,房地产进入“政策简单,市场复杂”的市场调节状态,不会再有如此大规模的救市行动,因为此番没再救起来的再救也救不起来;也不会再有以往那种大规模的打压行动,因为中小城市整体过剩背景下房地产根本经不起打压。救市的目的不是为了救房地产,而是醉翁之意不在酒。此番救市,有条件入市的一定要抓紧入市,这是最后的低价机会;有些该卖的土地和房屋进入最后一次出手机会的时间窗口,否则将来有价无市概率大增。

主要内容:1谁当领导谁都要救市,绝对不要低估了此番救市的力度;2此番救市要达到什么效果?政策出尽了没有?3绝对不要高估了此番救市的效果;4市场不够泡沫凑;5开发商和个人应对策略;6城市化方向正在发生不以人意志为转移的悄然逆转;7特别注意觉醒资金的动向。

适用对象:开发商,个人投资者,各类购房需求者。文章对全国各类市场有细分。

不二之价:1998元。

具体操作:童大焕 中国银行北京塔院支行 卡号 456351 0100866 775780

往上述账号打款成功后,请通过本人实名新浪或腾讯微博私信知会姓名、邮箱、打款金额。本人确认后通过邮箱发送文章。如果利用支付宝打款,请一定在元角分上面增减几元几角几分,便于核对。

文章情况:已完成,6348字。

保密约定:老规矩,作者承诺众筹文章1年内不公开,读者也负有同等保密义务。

未来,优质资产收入远高于工资收入,是一个全球性的规律。在中国人口如此众多、地区差距和城乡差距巨大、过去几十年城市化又被人为阻止的背景下,城市化的补课效应会使这一点更加突出。用不了十年,和你同样学历同样职业同样出身的人,因为买房和不买房的区别、买对房子和没有买对房子的区别,就是富人和穷人的区别、中产和白领的区别、财务自由和财务不自由的区别。过去十多年发生的故事还将重演,别说我今天没有提醒你。

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