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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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大焕视界:跟着万达你一定能发吗?   

2015-05-02 13:13:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大焕视界:跟着万达你一定能发吗?

 

大开发商总体是要靠谱一些,但千万别以为跟着大开发商就进了保险箱!世界上最可靠的财富,在你洞察世界的眼睛里,在你思接千载的头脑里。

 

童大焕—2015430日星期四

 

1998年开启的中国城市住房私有化进程,是当代中国大陆13亿人口从无产者向有产者身份转变的一个分水岭,也是当代中国城市化的一个重要分水岭。它在催生无数“有产阶层”的同时,也催生了无数房地产大亨。而在生死撕杀此起彼落的十二三万家中国大陆房地产公司及商业领袖中,最为成功的,非王健林及其万达集团莫属,迄今没有出其右者!万达集团开创的大型城市商住综合体+超高速开发模式,让官方和百姓都求之不得,所向披靡,甚至在一线城市也能突破官方一再试图把居住人口迁往郊区的努力,顽强地保持万达城市综合体的宜业与宜居。

大型城市商住综合体+超高速开发+主体综合商业和电影业自持经营,是万达模式的铁三角和三足鼎,当然最后一项是万达发展到后期、逐渐成熟的产物,同时也是在中国大陆房地产开发到了一定时期、竞争加剧而且相当多地方已经供应过量后的竞争性产物,非如此不足以吸引客户,非如此无以维持万达地产快速销售的优势。

万达集团能够给地方百姓带来实实在在的生活品质提升和房价上涨,给地方政府带来实实在在的税收,尤其是,给地方主政官员带来“任期内”就能完全实现的政绩。这是万达集团所向无敌的关键。这么多年,你从来没有听说过万达集团出现过什么恶性拆迁事件,因为地方政府早早就为它铺好了路,不需要万达自己动手拆迁。在中国复杂的房地产政商关系中,万达是少数宣称可以不行贿的企业之一。其实,旁观者只需用简单的逻辑就可以判断,成功后的万达集团,不仅不需要行贿,反而有可能地方官员请八抬大轿抬王健林。说不定官员的乌纱帽就在万达集团浩大的工程里呢!

诚如这几天一篇很火的关于万达集团的报道所言:

“‘实际上,就说中国经济是政府主导型经济,而且房地产又是一个审批型为主的行业,’王健林20152月接受官方电视台的采访时说。“所以你要说这个行业我不理政府,完全做不到,我觉得完全就是一种虚话和假话。……但是同时,比方说,[我们]不行贿。

“王健林表示,他的公司总是能为有万达的项目的城市带去利益,以至于地方政府现在争相与其建立业务关系,而他要拒绝超过三分之二的提议。

“‘我们就占据了主动,就具有议价权,’他对哈佛大学的学生说。他接着表示,那就意味着他获得土地的成本,比竞争对手至少便宜一半。

“大连万达的招股说明书显示,在中国的房价不断创下新高的同时,该公司购买土地的价格在2011年到2014年期间却下降了逾40%。(当然,这其中包含着万达拿地逐渐中小城市化的原因,因为一线城市核心地块已经日渐开发完毕——大焕注)

“中国商业地产联盟副会长王永平说,地方官员都迫切希望与万达合作,一是因为万达的项目为他们带来的税收,另一个原因是万达有雷厉风行的美誉 。能够在18个月内建成一座万达广场,这被称之为‘万达速度’。

“‘中国政府喜欢出政绩,’王永平说。‘18个月可能决定他是不是能当区长或省委书记。’”

万达集团除了城市综合体,还进军文化娱乐(电影院线等)和大型综合文化旅游地产,文化和地产彼此互相增值。王健林称,他们以很低价格买下美国AMC,当年就使它盈利,第二年就地纽交所上市,这笔投资获得近400%的回报。

依托巨大的中国大陆消费市场和万达影城的覆盖面,万达也可以获得超乎其它院线的电影分成。屏幕多少就是竞争力。正因此,王健林雄心勃勃地表示要占领所有物理市场空间。他表示,万达已开业109个广场,对一个企业来说已是够大,但对近14亿人口的中国市场来说还远远不够。我们要获得更大的竞争优势,就要进入别人都不敢去的三四线城市,把中国的大中小城市全覆盖,占领所有物理市场空间。万达进入的其他行业,如文化、旅游、体育等,战略目标也不仅仅是具有竞争优势,也要排斥所有竞争对手。

万达是如此成功,而且因为它全球性的商业和融资格局,必将更加成功!那么一个问题来了,万达的成功是万达碗里的肉,万达的成功能否带动投资万达房地产的人们都一起成功?这不是一个可有可无的问题,而是一个非常现实的问题。这个问题,我希望大家认真思考。尤其要注意的是,万达能赚钱,不等于你能赚钱;万达的自持商业,很多时候是轻资产,羊毛出在购房者身上,甚至有可能出在供货商身上;万达的院线,也是一样。而你所购买和持有的万达商用地产,却是资金密集投入的重资产,万达的自持商业,可能为你的那部分商业“加持”,也有可能对它形成“吸附”,尤其是电商对它的冲击只会越来越大。大树底下好乘凉,大树底下也可能不长草!万达体量和业态庞大,可以此处亏本彼处赚钱,整体依然赢利,你所持有的,只有那一点点,亏盈都是全部!

尤其要注意的是,万达的逆城市化战略对它可以,对我们这些房地产“散户投资者”未必都合适。最近一篇文章在报道万达为什么进军三四线城市的时候说,“万达轻资产大量进三四线城市,因为三四线城市消费忠诚度更高。万达在上海已开业7个广场,打算开业到20个,但也只能影响上海几分之一的人口,况且一些区域已没有投资空间。三四线城市,一个万达广场就可以覆盖全部人口。比如河北廊坊,市区人口不到40万,但每天有45万人去万达广场消费,相当于全部城市人口的七分之一。重庆万州,市政府多次邀请万达去建万达广场,万达发展部门考察后的报告偏负面,万州市区人口只有40万,而且是经济落后地区。我考虑万州时任领导的招商热情,还是投了一个,我当时说实在不行就当扶贫。没想到,万州万达广场开业时破了万达广场的开业客流量纪录。开业头三天客流达110万人次,也就是说大部分万州市民三天内去了多次。在很多三四线城市,没有好的商业综合体,没有好的酒店,万达广场一去就形成商业中心,成为市民消费的首选。而且从投资租金回报率看,三四线城市是高于一二线城市的。”

大家要注意的问题是,包括万达影城在内,万达广场的业态是偏年轻的,而三四线及其以下城市未来的老年化趋势是不可避免的,因为年轻人越来越进入一线城市,是一个难以逆转的城市化和人口流动规律。而且,开业时的人潮汹涌与长久的永续经营,是两回事,需要大家理性分析与对待。

我之前已经有一篇文章告诫大家,《千万别以为大开发商就一定靠谱》,其中讲到的两个例子还可以一提再提:

一、《南方周末》2014117日报道,“恒大地产显然没能从银川的泥沼中跑出来,同样没能跑出来的是万达集团。在2010年第一个万达广场热销后,王健林决定在银川做第二个万达广场。在接受南方周末记者采访时,王健林称:‘银川才70万人,我想有必要开两个万达广场吗?但是宁夏的领导就在我们总部连待两天,我一看这不答应不行,就去做了第二个万达广场。’王健林卖了一个人情给宁夏政府领导,然而第二个银川万达广场让他如鲠在喉——自从20126月奠基以来,销售异乎寻常地艰难。万达的内部人士称,王健林在2013年给银川万达公司定了8个亿的销售目标,但最终销售额离这目标差了一大截,银川万达的销售员因此流动性极大,‘过去买了万达商铺的客户现在也后悔不已’。”

二、还有某房地产公司副总在一条微博上写道:“十大龙头房企前几年抢滩浙江县级市,这会全折戟沉沙了~”。

相比之下,大开发商总体是要靠谱一些,但千万别以为跟着大开发商就进了保险箱!世界上最可靠的财富,在你洞察世界的眼睛里,在你思接千载的头脑里。

201551日星期五发表于香港东网

 

如何跟大焕学城市化和房地产,请移步这里

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6322f7dd0102vegt.html

 

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