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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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大焕视界:过半人口住五环外是城市规划理念的重大失误   

2015-05-27 13:13:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大焕视界:过半人口住五环外是城市规划理念的重大失误

 

如何跟大焕学城市化和房地产,请移步这里

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6322f7dd0102vegt.html

 

 

童大焕—2015523日星期六

 

2015521,北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布北京人口调查报告,首次披露了环线人口分布情况。数据显示,五环外常住人口达1097.9万人,占全市的51%。数据来自2014年人口抽样调查,当年底北京市常住人口2151.6万人。五环外的生活是一种什么概念?有媒体总结为:交通不便,优质教育资源和医疗资源缺失,治安问题等严重,地铁天通苑北站外就有人长期收“保护费”,成为法外之地;平均通勤时间97分钟。五环外的外省青年一直在悲叹:“呜,我已等待了千年,为何城门还不开!”

根据2015522日《京华时报》披露的调查数据,加上北京环线公路周长等情况,我假定每个闭环都是标准的圆,以此对相关数据做了一个粗略的计算:

北京二环周长32.7公里,环内面积约85平方公里,居住148.1万人,每平方公里人口密度1.74万人;

三环周长48公里,二三环间面积约100平方公里,居住257.4万人,每平方公里人口密度2.57万人;

四环周长65.3公里,三四环间面积约156平方公里,居住287.4万人,每平方公里人口密度1.84万人;

五环周长98.58公里,四五环间面积约434平方公里,居住360.8万人,每平方公里人口密度8300人;

六环周长192公里,五六环间面积约2161平方公里,居住580.2万人,每平方公里人口密度2684人;

六环外北京辖区面积13476平方公里,居住517.7万人。

通过上面的计算,北京的人口密度一目了然,可以看出城市建成区密度明显过低!摊大饼似的往外扩张,行政命令强行疏散市中心人口(通过旧城改造和降低城内住宅供应量等方式),结果是导致北京市民通勤距离和时间越来越长,越往外疏散,交通越拥堵。人的时间和生命,大量无谓地浪费在上班的路上。据新华网报道,20141122日,北京师范大学发布的《2014中国劳动力市场发展报告》显示,北京的平均通勤时间居全国之首,达97分钟。

关于外来人品的数据非常耐人寻味:数据显示,二环内常住外来人口仅40万,随后逐渐增加,二环到三环常住外来人口77.2万,三环到四环为105.5万人,四环到五环间为173.5万人,五环到六环间常住外来人口最多,达358.6万人。而六环外立即出现锐减,常住外来人口却只有63.9万人,只占外来人口总数818.7万的7.8%

这说明两个问题:一是很多外来住房刚需人口迫于房价问题大部分主动选择了房价较低的五环以外,但是迫于上下班长途奔波等问题又主动限制在了六环以内。六环192公里的环线相当于约30公里的半径,几乎就是现有公路和轨道交通状况下城市发展的自然地理极限!

在此提醒各有关决策和研究部门及人员,以及房地产商、房地产个人投资者和刚需购房者,从中揭示的城市化自有规律应该引起重视。按此趋势,我判断不出十年最多十年左右,随着政府的换届,北京的城市虽然人口不断增加,但城市建成区版图将沿着自有规律不断收缩,而不是像今天一样不断往外扩张,甚至搞什么一体化。

过去多年,我们错误的城市发展和规划理念限制了五环内住宅供应量,导致五环内住宅供应过少,人口密度过低,同时房价也因稀缺而高涨。

如果五环内都达到二三环之间的人口密度2.57万人,则仅仅五环内就可以容纳1986.6万人口,接近于现有北京市人口总和(包括六环外小城镇市民和农村的农民)。如果向国际大都市人口密度看齐,则容纳人口数量还会更多。

周文、钟燕芬《基于节约集约用地原则的居住容积率指标探索 ——以广州市为例》(发表于2012227日)有一个国内外城市容积率对比,其居住用地容积率平均值、居住用地容积率最高值分别是:上海1.42.5;香港5.010;新加坡2.03.5;北京1.72.8;天津2.03.0;重庆1.73.0;深圳1.73.2;武汉2.33.5;台湾台北2.34;日本大阪2.54;广州(现行)1.82.9

香港总面积1104平方公里,人口700万,建成区少于25%,不到276平方公里,郊野公园及自然保护区大于40%,建成区人口密度达2.5万人/平方公里。北京五环内是773平方公里,是香港建成区面积的2.8倍以上,如果按照香港一样更宜居的规划密度,把包括北京六环外农村和城镇人口统统装进去还绰绰有余,而且由于对汽车依赖减少,绝不会像现在一样拥堵,人与自然会更和谐。而不会像现在一样,望京、回龙观、通州白天成鬼城晚上成睡城,CBD则白天成商城晚上成鬼城。

中国城市化过程中一个积习已久的怪现象是:学界和决策层几乎从不反思自己城市发展和规划理念的落后与错误(停留在农业时代,害怕密度和高度),而是一味怪罪外来人口太多导致拥挤和拥堵,结果是不断往外疏散和驱赶人口,导致职住分离越来越严重,对汽车的依赖越来越深,交通越来越拥堵!越来越堵的结果又是变本加厉限制外来人口!恶性循环!最新状况是,2015年一些非京籍儿童必须办齐28个证方获得入学初审资格。儿童成为控制人口的短期政绩工具。我写下“时代之耻,未来之忧。天地不仁,权力任性,孩子何辜,遭此涂毒”几个字,旋即有网友微博留言:“我的领导转业后在流管办(流动人口管理办——大焕注),上级给他的任务就是今年一年想尽一切办法赶走一百万外地人!北京真是包容厚德! ”对此,专车司机说,不可能赶得走,北京缺了哪部分人都失去生态平衡。一个专车司机都懂得生态平衡,我们的决策者和专家居然不懂?二者的位置是不是应该换个个儿?

有感于北京超半数人口住在半径15公里的五环外、很多流动儿童被迫成为留守儿童,特改古人诗一首记之:卅里奔波只因墙(头脑中无形的墙),千万生民多受伤。万里长城今何在,不见当年秦始皇。

2015526日星期二发表于香港东网

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