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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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大焕视界:迎接中国城市化下半程:断舍离才能得富贵  

2015-06-10 13:14:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大焕视界:迎接中国城市化下半程:断舍离才能得富贵

 

开启未来三十年的财富旅程

——中国楼市未来仍可笑傲国内外一切理财类投资形式

http://tdh318.blog.sohu.com/309032134.html

20年后北上广深4座城市居住人口高达4亿,到时请你一定不要惊讶!

 

童大焕—201566日星期六

 

201566日是,微信上很多人在转一条信息:楼市大拐点,都先租房,十年后无人买房!

我给它的评语是“人要有多蠢才能得出这样的结论!这个问题我已多次说过,人在流动,但房子是死的。现在农村每天消失200座以上村庄,这些房子继承给谁?”我的每一个字都是有依据的。“2000年我们统计中国的村落有360万个,2011年的统计是270万个。” 这是多年来一直推行乡村保护的全国政协委员、中国文联副主席冯骥才亲口对记者说过的话。

11年间,中国消失的村落就有90万个。平均每天消失220多座,而且由于城市化过程中“万有引力定律”的作用,质量越大的城市吸附能力越强,质量越小的小城镇和乡村还会加速度消失。区域剧烈兴衰、人口剧烈增减,地区之间、城乡之间、城市内部的发展落差越来越大,这就是中国未来发展的总趋势。绝大多数人还在抱残守缺,沿用计划经济和农业时代的静态思维思考问题。在这场千年不遇的历史巨变中,看不到机遇的人会破财,有钱任性的人也会破财。诚如微博认证网友“壹厘微蓝”所言:“想想多年后,还会有多少个鄂尔多斯,心情就高兴,那些人有钱任性,自认为有文化。其实不懂规律的文化的人,依旧是文盲。”

我查了一下,本文开头的消息来源于《华夏时报》201565日《中国楼市的明日危机》,这篇报道说:“最新的人口结构研究显示,90后人口总数比80后缩减了23%00后又比90后缩减16%25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值,并从2018年开始急速下降。业内人士分析,在中国人口老龄化加剧后,祖辈和父辈的房产将由第三代继承。而在计划生育制度下,大多数家庭构成都为‘421’结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有一套房来计算,第三代年轻夫妇结婚时拥有的房产也将有6套,这使得市场上的住房供应远远大于需求。对此,天则经济研究所所长茅于轼甚至给出‘年轻人可以先租房’的建议。他曾断言,10年后中国的房子会大量地剩余,商品房供过于求,想卖都卖不掉。民生宏观研究院执行院长管清友指出,人口结构拐点导致房地产需求高峰已过,仅靠货币宽松政策无法逆转。”

但我也要清楚明确地告诉大家,经历了1998年以来长达16年政府主导、摊大饼式的城镇化大跃进,大量人口流出地区空城鬼城哀鸿遍野之后,2014年为分水岭,中国的城市化即将进入千万头牛和即使政府有无限权力也拉不回的市场主导的下半程!在这下半程里,城市化和楼市持续分化,巨大的机遇和巨大的风险只在一念之间。而在这“一念”的背后,是对城市化规律相关知识的掌握和尊重程度。

中国城市化的下半程,是人口不断向东部城市、向区域中心城市、向城市中心集中,集中,再集中!三大集中,伴随着家庭裂变,生产生活方式裂变,过去沿续了2000多年的农业文明的历史已经终结,未来的历史是城市化与互联网共谋的历史,与过去相比,面目全非。人离开的地方,绿色会把房屋、村庄和大地统统淹没。

在此过程中,大中小城市,都面临着人口密度加大和加速度集中的问题。正如北京大学国家发展研究院周其仁教授《城市化的下一程:为城市“加密”》所言:“上一程我国的城镇化,似乎比赛的是谁家征地多,谁家新区远、马路宽,谁家的建筑高端大气上档次。现在到了换赛季,也该比一比新本领了。在物理上,水杯满了才会外溢。上一程中国的城镇化,扩张速度惊人,但不少城市很像在一个大桌面上同时摆开多只水杯,哪一只的水也不满,半半拉拉、甚者空空如也。在此情况下还摊大饼式地向外扩张,只能越摊越薄,城不像城、乡不像乡,哪里谈得到外溢、辐射与影响力?从实际出发,我国城市化的下一程,要对密度、集聚、便利、以及更广义的城市生活质量,给予更高的关注。为此,需要观念更新。在国际城市理论的思想潮流中,有一种‘紧凑城市’(compactcity)的主张。这派理论家,反省了城市蔓延带来的生活不便利、环境不友好,反其道而行之,倡导更充分利用现代技术与管理,通过合理提升、而不是降低城市密度,来实现城市经济社会的高质量可持续成长。”

事实上,过去的我们,一直不想让城市紧凑,一直不想让人集中,但是城市化的规律一点也不听人和权力的摆布,规律比权力和人都任性一万倍。以下一系列数据,会告诉你规律到底在哪里?机遇和风险到底在哪里?

先看全国范围内的情形:

当下,跨省流动人口已占全部流动人口的38.9%。其中,人口主要从中部和西南地区流出,安徽、四川、湖南、河南、贵州和江西6省占全国跨省流出人口的71.07%

跨省流入人口中,人口主要流向珠三角、长三角和北京地区流动,“逃离北上广”成为不折不扣的“伪命题”。国家卫生计生委的数据显示,截至2013年,广东的珠三角,长三角的浙江、上海、江苏,北京,海西经济区的福建6省市占全国跨省流入人口总数的87.83%

笔者根据2014年春节前后的QQ大数据测算,每年北上广深四大城市新增就业人口达到1994+350=2344万以上,而流出人口则只有1070万。而2002年至2011年,中国城镇人口平均每年增长2096万人。也就是说,每年新进入北上广深四大城市的人口总量超过每年从农村进入城市的人口总量!

再看区域内部的情形。区域内部又分东部人口流入大省的区域内部,以及中西部人口流出省分的区域内部。

东部人口流入大省的区域内部情形如何?

中山大学城市化研究院院长李郇、中山大学地理科学与规划学院博士隆容君联合撰写、20141026日发表的《珠三角:集聚、收缩与分布(2000-2010)》揭示了珠三角内部的人口十年间增减变化情况:

(一)珠江三角洲外围地区的人口数量正在衰减。(从地理位置上属于远离城市的偏远边缘地区——大焕注,下同)(二)珠江三角洲绝大部分地区的常住人口处于近乎停滞增长状态。从空间分布上来看,这些地区主要集中于原有老城区、生态保护控制地区和产业发展落后地区。(从地理位置上属于城市与乡村之间的“中间地带”。)珠江三角洲常住人口增长的镇、街数为101个,占珠三角镇、街总数的17.21%。人口增长较快的地区大部分位于中心城市的边缘地带。

中西部和东北等人口流出省分的区域内部情形又如何?

20141116 日《第一财经日报》《省会依赖度日益突出》一文报道:无论沿海还是内陆,近年来,省会城市经济占所在省份的比重均有逐渐提高的趋势。文中数据揭示了两个趋势:第一,越是经济不发达的中西部和东北等地区,经济往省会集中的趋势越明显;第二,即使是市场化程度高、经济发达的东部沿海地区,人口和经济集中的趋势也在进一步加强。北京、上海、天津等直辖市占比情况,第一财经日报没有调查说明,但根据人们的直观感受,这些一二线城市省会经济占比肯定是非常高的,甚至有可能比西部省分还高。它们代表了未来城市集聚的方向。

以上事实表明,从全国范围内和区域内部两大趋势看,不仅全国范围内人口在向少数东部中心城市集中,而且即使是三大城市圈范围内,以及中西部和东北内部,人口和经济也在加速度向少数城市中心高度集中!

全世界的情形都一样。人类越发展,文明越发达,居住区域越收缩,收缩到只占全球土地面积的3%以内空间。哈佛大学教授爱德华·格莱泽在《城市的胜利》一书中告诉我们:“在美国,有2.43亿人口拥挤在仅占全国总面积3%的土地上,那就是我们的城市。生活在东京及其周围的人口高达3,600万,这里是全球生产效率最高的城市区域。孟买的中心城区居住着1,200万人口。在一个空间如此辽阔的星球上(全球所有的人口可以全部住在得克萨斯州,而且每人拥有一套私人别墅),我们选择了城市。尽管长途旅行或者从密苏里州到阿塞拜疆的远程办公已经变得非常方便,但还是有越来越多的人正在越来越近距离地聚集在大型的城市地区。每个月有500多万人口迁居到发展中国家的城市里,截至2011年,城市人口已经占到了全球总人口的一半以上。”中国官方数据2011城市人口也过半,但扣除居无定所、在城乡之间做候鸟的2.6亿农民工,到2014年底,中国真实城市化率不到39%

在城市集中、人口集中的过程中,现有绝大多数房子和土地会被人们无情地抛弃,只有少数房屋和空间具有居住、流通、交易的价值。即使在人口流入地城市内部,很多房屋也会因为过去规划严重错误而被迫推倒重来,否则必是整个小区域的衰败。

面对此情此景,我们每个身处时代洪流中的人们都必须学会断舍离,舍弃一切诸如“土地是财富之母”一类的陈旧落后观念,舍去农业时代留下的土地和房屋。唯有顺应城市化潮流和方向,唯有不断地优化和配置房屋等不动产,才能跟上时代的脚步。一切死守家乡、死守“有天有地”(别墅或自建房)“有山有水”的人们,都会被财富无情地抛弃。

201569日星期二发表于香港东网

 

 

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