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童大焕中国日记

 
 
 

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关于我

时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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史上最大胆楼市去库存建议   

2016-03-03 13:19:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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史上最大胆楼市去库存建议

——风格纯粹VS童大焕·智慧在云端握手之37

 

风格纯粹2016226日:房地产去库存的重要性和唯一可行性

 

最近全国各地,尤其是三四线城市,房地产库存积压,各级地方政府奇招迭出,甚至不惜调整学区,扩建学校,有些县城甚至取消乡镇学校,放开户籍,但没有效果。从中央层面,货币信贷放松,减低税费,但从效果上看,也没多少效果。

1全国房地产到底有多少库存?

    从住建部的数据来看,目前在售的房地产库存大约在7亿多平米,这个数据仅仅是拿到预售许可证的。如果加上已经达到预售标准,政府为了房地产去库存,故意减缓的预售许可证发放,再加上在建的和已经完成土地出让的。如果从这个宽口径来计算,达到惊人的94亿平米。大部分位于三四线及以下城市。而这些城市大部分是处于人口流出的状态。可见房地产去库存之难!这跟2008年拉动房地产的市场环境,在供求层面,处在一个完全不同的市场环境了。这也是靠传统的政府经验救市效果不好的原因所在。越是货币放松,越是减税,在实际上导致的结果,反而是疯狂推高一线城市的房价和部分有价值的二线城市。这个道理非常简单:资本追逐的是稀缺资源。中国的住房自有率已经达到90%,投资性的需求是目前市场最重要的力量。这是目前真实的市场环境,已经跟过去完全不同了。

2)房地产不救可以不?

    很多人有疑问,房地产不救可以不?不可以!姑且不说,这些库存套牢的天量银行资金。除了上边说的这个94亿平米的天量宽口径库存,我们的天量地方债务,对应的抵押物是什么?政府土地储备!也就是说政府抵押给银行的30万亿的土地储备,还没完成出让。这就是中国经济面临的巨大风险,如果房地产崩溃,中国的金融系统立刻陷入崩溃,没有第二种可能!万分之一的侥幸都不存在。所以,救房地产,就是救中国经济,这话一点都不夸张! 

3)靠农民进城能救房地产吗?

    能!但是目前的方式不行,因为农民没钱。如何让农民可行呢?需要新的办法,新的金融设计。需要中央层面修改法律,出台政策,让农民的土地资产和宅基地确权流转。引入资本。中国目前的城乡差别,不是简单的户籍歧视,福利歧视,现在三四线城市的户籍对农民没有多少吸引力。中国最大的城乡歧视在于,资产意义上的歧视,农民可以到城里买房,为什么城里人不可以去农村买房,买地?这个政策才是对农民最大的歧视,尽管喊着保护农民。一个简单的问题:小产权房,为什么便宜?是因为没交土地出让金?是因为建筑质量差吗?都不是,是因为被限制了交易的权力!农民的贫穷正是这一点,他们被限制了财产交易的权力!如果中央层面从这一点着手,房地产去库存具有希望和可行性。这一点非常关键。 

4)商业地产怎么办?

中国目前过剩的最大的其实是商业地产,允许他们补交一定数量的土地出让金,变成住宅。那么过剩的住宅是不是供应量又变大了?我的建议是取消别墅限建令。取消9070那些不合时宜的政策,让开发商容积率只可以降,不可以升。鼓励他们建设差异化的产品。让开发商在这个基础上自己选择开发适合市场的产品。

如果采取这些方式,我认为房地产总体上化解风险具备可能性,最少化解大部分的风险。这个问题相当严峻。让开发商成为市场的主导。三部委最近下了文件,要求全面停止地方政府新增土地储备,抵押融资,我认为这个政策出的非常及时。这是我的看法。

很多人,尤其是很多无脑的人,只会喊口号,而看不到这些,我认为这才是中国经济最大的风险,房地产必须去库存,但是,目前的老办法不行!

 

 

童大焕2016229日:我要提出史上最大胆楼市去库存建议

 

诚如我20141126日发表于腾讯《大家》的文章“只有房地产才能救中国”(发表时标题为《首套房应该全面降低首付比例》)所言:“在其他行业产能全面过剩背景下,只有房地产才能救中国金融和中国经济。也就是说,越是经济不景气,越是依赖房地产。房地产的安危不仅关系到实体经济和就业,还直接关系到金融安危。”

可以毫不夸张地说,今天的房地产去库存和中国经济生死攸关,楼市非救不可。

能不能救?主体能救!关键是怎么救。目前我们采取的一系列手段,如货币宽松,减税,降低非限购地区的首付标准,等等,都是基础性的必要手段。但它首先带来的结果是资金迅速跑到一线和强二线城市抱团取暖,助长这些区域的楼价。最需要去库存的三四线及其以下楼市则如死水般不见微澜。这就需要针对性的措施。那就是:谁会在三四线及其以下城市买房?他们有这个购买力吗?

中国人,绝大多数人还有故乡情结,不论是大陆还是港台。201510月我们访台的时候了解到,一些台湾农民进城三四十年了,娶妻生子买房,还是割不下故乡情结,无法全身心融入当地。沈从文那句“一个战士,不是战死沙场,便是回到故乡”,便是对他们的最好写照。大量农民工身在城市心在乡,总想着迟早要回去。

这部分人群里,首要群体是进城农民。但是农民工购买力有限,尤其是很多白手起家的农民工,首付能力有限、月供能力也不是特别稳定。针对他们,建议采取以下针对性办法:

一是大幅度降低首付标准,他们在非省会和副省会以下城市购买首套房、二套房,都给予10%的首付待遇。

二是大幅度延长贷款年限,减轻其月供压力。可以直接将贷款年限延长到70岁。

三是大幅度降低二手房交易税费。

第二大人群是乡愁群体。在农业社会向城市社会迅速转型过程中,社会上活跃着大量的乡愁群体。每年过年前后大量的乡愁文字出现就是证明。利用得好,他们可以成为建设乡村的重要先进生产力。但是现有的农村土地和房屋制度严重阻碍了他们回乡。因为土地和农房不能自由交易!

土地和农房自由交易的通道一旦打开,中国将迅速重启新的繁荣进步时代!一举多得:城市的部分先进生产力可以进驻或者一部分时间回到农村;农村的进城人口可以获得进城安家或创业的第一笔首付或创业资本。很多人一夜之间变成有产者,有恒产者有恒心。整个资本流通的渠道打开,社会经济活力大增,地方债和金融风险大幅度降低。

【无数的人在哀叹乡村沦陷,我们应该开辟制度性通道,让他们用自己的购买力去回馈乡村。这也是检验真假乡愁派的一块试金石。】

秘鲁著名的自由市场经济学家赫尔南多··索托早就在《资本的秘密》一书中揭示了这个深刻的逻辑。他说,产权是一个有生命力的存在,能否在法律上承认社会大多数成员的房地产所有权,在某种程度上甚至决定着一个落后的国家能否真正地实现经济起飞。德·索托认为,穷国和穷人之所以穷,根子在于“死资本”。他和同事曾经计算过,全世界的穷人拥有的财产大约在9万亿美元,主要是住宅,这远远高于外界给予发展中国家的援助。但是由于这些财产没有任何记录,所以他们不能以此作担保去借贷。由于非西方国家的法律制度赶不上人口流动、城市化等社会变化的步伐,社会大多数成员的财产只能游离于法律系统之外,因而成为“死资本 ”。所有发展中国家都有一个惊人的相似之处:“这些国家绝大多数的贫困居民确实拥有财产,但他们缺乏代表其财产并进而创造活资本的机制。他们有房屋,却没有产权;他们有庄稼,却没有契约;他们有企业,却没有公司章程。” 德·索托认为,为什么市场经济在西方成功、却在其他地方失败,是因为非西方国家未能建立起一个把死财产变成活资本的统一的法律体系,而西方标准化的法律能够使人们用分期付款的方式购房置产,用房屋作抵押向银行贷款,允许一个公司的资产分割成很多部分,可以公开上市进行股票交易,并使财产评估成为可能……他的解决方案很简单:对穷人事实上拥有的财产予以法律承认,这样他们的国家就能够变得资本充裕。他解释了美国在19世纪是如何做的,当时国会和最高法院勉强承认了西部移民和金矿占有者的财产权,从而使美国资本主义一跃而居世界前列。正是靠着把不正规的财产权制度转化成正规的制度安排,西方才得以在1920世纪从第三世界发展到第一世界。目前第三世界所面临的挑战就是这一历史过程的重复。

我最近有很多网友,想参加我的团购或者私人订制服务,但是苦于现有的土地、房屋等资产是农村集体土地产权,无法抵押贷款,因此无法实现进城购房的梦想。殊为可惜。

这个资本通道是到了必须立即打通的时候了!我们不必要犹豫,不能够再犹豫,更不必要担心。这个通道一打开,有恒产者有恒心,经济只会更繁荣,社会只会更安定。【201631日香港东网“大焕视界”专栏第280篇】

 

201632日后记:31日沈阳下发房产新政:毕业5年以内大学生在沈买房零首付,在校大学生购房每平方米奖励200元,并全额补贴契税。消息一出,舆论哗针。当天晚上沈阳当地又迅速收回政策,说时机还不成熟。

有人因此判断说楼市的6000点到了。我说楼市没有几点之说,只有永远的两极大分化。我欢迎一切降低首付门槛的政策,但不要以为遍地有黄金,复杂的市场风险需要专业眼光去规避。依我看,不论如何,东北的整体衰落是不可避免的。

对于有价值的区域,大伙儿一定要抓住低首付的时机。这个时机,有些地方1998年以来未有。但一定要看清城市化大势,不要跟风。实在看不懂,请教像我这样深谙城市化规律的专业人士。年轻人置业,先要趁父母年龄还不是太老的阶段迅速壮大自己,再来谈回馈父老。否则你可能一辈子陷进故乡的烂资产里,成为父母一辈子的忧心。斯为大不孝!

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