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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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中国楼市的根本问题不在杠杆大小   

2016-03-09 05:44:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国楼市的根本问题不在杠杆大小

 

童大焕—201638日星期二

 

随着政府取消北上深广及三亚之外城市的限购限贷,以及一系列密集的降息、降准、降首付、降税费等房地产救市政策出台,2015年三季度以来,一线城市的深、上、北以及南京、苏州等一些强二线城市,依次出现房价上涨和抢购潮流,其中相当数量是改善性住房环环相扣的置换浪潮。纯投资性住房并没有出现相应浪潮。

当此时,楼市杠杆资金问题也成为媒体热议的焦点之一。有媒体认为,目前房地产交易市场中,三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。单就中介行业而言,通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。

人民银行深圳中心支行的数据显示,2015年全年,新发放个人住房贷款3408亿元,增长2.1倍。更值得关注的是,深圳按揭平均成数高,201512月份达到65%,远高于“北上广”三市,同比高3.2个百分点,与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点,可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。

中原地产首席分析师张大伟表示,官方在政策层面加杠杆可以视为场内加杠杆,更多的场外杠杆也在出现。各种首付贷款已经可以将首付降到最低5%,也就是杠杆率可以放大到20倍。甚至部分企业,已经可以提供契税贷款。

此间,很多媒体也报道了一向被称为“懂金融”的重庆市市长黄奇帆在2016全国两会上的一个发言:听任房地产高杠杆将是一场金融灾难。黄奇帆说,当前我们国家去杠杆,包括去政府债务、包括去工商企业债务,还包括金融系统内部的各种杠杆,尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆,特别要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆。

黄奇帆举例说,比如最近房地产交易中有一些房产商——也有些房地产买卖中的中介公司,他们给购房者提供首付支持。我们一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%,现在有些已经降到20%,如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付,实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——美国次贷危机的源头就是零首付,房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。他指出,要更注重去杠杆降风险,绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。“如果用加杠杆的方式去库存,跟中央精神是背道而驰的,会给经济带来巨大风险。”

舆论这段时间爆炒楼市杠杆,甚至把它和去年导致股市崩盘的4万亿元股市杠杆资金相提并论,危言耸听了。楼市不是股市,首先,楼市体量比股市大得多,场外加杠杆配资即使有1万亿也比股市的4万亿少得多;其次,即使有少数高杠杆,也是少数人会用、敢用,风险自担,并不会、也不可能迅速从楼市抽离。除非炒楼花和变相炒楼花,否则,楼市仅签约后的正常二手交易,时间就长达两三个月。

我个人认为,总体而论,中国大陆有价值的楼盘价格和老百姓的收入相比,当下杠杆不是太高,而是太低。

首先,和历史相比,现在杠杆并不高。2002年我回到北京工作,一位大学同班同学对我说,他有十几套房子,都是零首付。2003年通州白领居易还是5%首付。

其次,和金融发达国家和地区相比,我们的首付也严重偏高。我们现在一线城市限购,全国第3套房不贷款。发达国家和地区,房地产信贷比我国宽松很多。10%首付,不限购,不限贷。随时还可以加按揭,根据新的评估值增加贷款。甚至像澳洲,买期房时交了首付,交房办贷款时,房价涨了,还退首付!

第三,内地二手房交易,银行评估价平均下来远远低于实际成交价,无形中大幅度抬高了首付。100万的房子,只评估到9成甚至更低,然后在9成基础上首套最高贷8成(限购城市7成),最高贷72万,名义是2成首付,实际上是2.8成首付。

第四,中国楼市短期交易还有不限购地区是否满二年唯一、限购地区是否满五年唯一的问题,如果不是,面临高额税费。如果股市也有“没满两个月不能交易”否则高额税收一说,还会有那么高的杠杆资金吗?

媒体报道说:除了中介场外配资规模或超万亿元外,与股市领域的场外配资不同,房地产领域的“场外配资”是一环扣一环的杠杆配资。华夏时报援引业内人士称,目前,“场外配资”中有50%居民是连环房屋连环成交,占到整个房地产配资的半壁江山。

诸位,你难道没有看清楚,“50%居民连环房屋连环成交”,恰恰是改善性住房活跃的重要标志吗?从2016年春节后回来到现在,据我观察,相当多的购房置业也是改善性需求,甚至有很多客户怕房价上涨,没有签下买进的单子,死活不肯、不敢签下卖出的单子。对于大量这样长期持有甚至自住的客户,杠杆即使很高,又有什么关系?

有人认为,高杠杆甚至高利息资金也是可以控制好楼市投资风险的。比如深圳一年涨幅60%的情况下,短期内实现交易,利润覆盖交易税费和利息成本是非常有可能的,而不需长期持有。也就是说,高杠杆短期炒房是可行的。

但我要说,这是事后判断。事后判断傻瓜都会成为诸葛亮!任何投资最根本的要害就在于事前判断,而未来,政策、货币、社会心理都在变化。迄今为止,全中国13.7亿人口,哪一个准确预见了深圳楼市会在2015年涨60%?在面对未来的时候,这样的赌注几乎是没有人敢下的。谁敢下,悬崖边上的舞蹈,再美,也会是随时粉身碎骨的结局!

中国楼市的根本问题,不是杠杆高低。金融时代,很多东西都会去寻找杠杆,这是谁也挡不住的基本潮流。杠杆风险只能更多由个体去控制。中国楼市的根本问题是价格和价值错位,正如风格纯粹所说:“中国房地产的问题是该高的不够高,该低的不够低,这里面的问题是因为人不能自由迁徙(还有土地、房屋买卖的自由度不够——大焕注)。物以类聚,人以群分,怎么聚?怎么分?房价!把人聚集起来就很值钱,分出来更值钱!明白了不?”可惜,偌大个中国,没有几个人能明白!因为限购限贷,因为土地和农房不能自由交易,导致在没有价值的地方楼价很高,这样的地方,即使杠杆很低,难道不也是遍地风险?!而在另一些本该价值连城的地方,楼价却远远没“高到合理价位”,这样的地方,即使杠杆很高,又有什么风险可言?

众筹《如何发现楼市价格洼地》

学员独家文章《如何发现楼市价格洼地》发出后,我发了个微博和微信标题,结果很多网友来问,这篇文章是否可以单独付费阅读。思考再三,决定满足网友们的要求。

在原文进一步完善最新信息的基础上,我们添加了【大焕购房十原则】,同时赚送另一篇独家文章《什么样的优质房产是世代不移的印钞机》,这就基本形成了一套完整的选房原则。

【如果说2010年我在《买房的革命》一书里提出“你买的房子给别人住,别人买的房子给你住”还只是一个观念倡导,到了今天,楼市遍地过剩的时代,把买房和居住工作地分离,已经成为一条多数中国人必须遵守的“纪律”,否则,很多人会成为这个时代的财富弃儿——被自己的观念抛弃!】 

众筹费用:每份1998元。

转账账户

开户行:中国银行北京幸福大街支行

户名:兰文娟

帐号:6217 9001 0000 3401 737

或者支付宝转账:兰文娟  18500186893

转账后请将转账人姓名、邮箱发送短信至手机:18500186893

中国楼市的根本问题不在杠杆大小 - 童大焕 - 童大焕中国日记
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