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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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如何看待温州土地使用权到期续费传闻(学员必读 非独家)  

2016-04-20 13:23:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如何看待温州土地使用权到期续费传闻(学员必读 非独家

 

童大焕—2016418日星期一

 

20164月中下旬,有媒体报道浙江温州出现了20年住宅用地使用权年限到期,房屋业主需要花费房价三成、即几十万元重新购买房产的土地使用权的新闻,引发热议和关注。新华社记者就此向温州市国土局求证核实。温州市国土局表示,物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期,但“自动续期”该如何续期,目前国家尚未出台相关实施细则。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。温州市国土局称,温州市区一批上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便。对此,温州市国土局高度重视,已着手研究相关方案,近期将报上级研究决定,妥善化解这类问题。

我认为这个问题不值得关注。因为涉及公民基本财产自由和权利的,必须国家法律规定,地方政府和法规均无权。温州事件是个特例,有点像地方政府和当地百姓的合同,但这个合同因为是格式合同,因此解释起来还有戏看。完全不必要因温州事件而对房地产恐慌。

但这个问题引发了全国老百姓的极大关注,因为房子牵涉到每一个百姓的切身利益,其中极端思维者比比皆是,放言移民的也不乏其人,作为专业研究城市化和房地产的人,我有必要在此和大家分析解释一番。

在分析温州之前,我们先来看看深圳和重庆。

一、深圳《2004423日深府[2004]73号》《深圳市到期房地产续期若干规定》:

  第三条 到期房地产,业主需继续使用该土地的,在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。

  在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正,补交地价一次性支付;土地租金按年支付,其标准由市国土管理部门定期公布。

  第六条 到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的,原有划拨土地使用权消灭,其土地使用权无偿收回。

  适用本规定的到期房地产,其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。

二、重庆的情况

重庆市在房地产市场政策上做了两件特立独行、很有个性的事:1 住宅土地使用年限50年;2 房屋销售按套内计算成为主流。

50年到期如何续期?现在还没有定论,因为绝大部分还没有到期。

三、这次温州事件很小众,第一批据说才涉及到600户左右,不具备普遍意义。主要问题可能出在开发商身上。一些开发商一开始就没有按照70年年限购买土地,只买了20年、25年、30年……。出现这种情况既有开发商降低成本的原因(可能性最大),也有当时政策不完善的可能。据查,出问题的小区建设时间都在上世纪90年代前半。当时由于当时城市住房商品化刚刚开启,各种政策法规也不健全,购房人未必知情。全国各地房产证上至今也未必明确标注土地使用年限,很多地方是没有单独颁发土地使用权证的,包括北京。

我们知道两个重要的时间节点,以及70年产权的基本来由,上述深圳、重庆、温州等地的问题就迎刃而解。

70年产权是由于学习香港的土地储备制度,而香港99年是由于英国政府和中国政府当年签订的协议,你懂的。

第一个时间节点是1998年城市住房商品化,1997年才在部分中国内地城市采用城市土地储备制度,之前和之后相当长时间里,各地土地制度都处在自行摸索阶段。

第二个重要时间节点是2007316日《中华人民共和国物权法》通过,自2007101日起施行。该法规定:

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。

第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。

第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

上述几条规定说明:业主对建筑物及附属设施拥有所有权;建筑物所有权和相应的建设用地使用权二者密不可分,同时转移;住宅用地使用权期满,自动续期——此处没有涉及土地出让金等情况。非住宅建设用地使用权期满,有约定的按约定,没有约定的依照法律法规办理。

那么,根据新法优于旧法、上位法高于下位法的基本法治原则,深圳、重庆、温州的上述规定统统失效!上述住宅土地使用权期满,将自动续期并朝有利于业主的方向解释。

最后说说我的事实判断:

有人认为土地使用权到期后一定会逼大家交高额土地出让金。或者启动房产税来弥补政府收入。这个问题纯属杞人忧天。一方面,这样做到时会有很多人交不起,很多人不愿意交,引发社会动荡和信心崩盘;另一方面,由于房地产早已是高度金融化的产品,甚至房地产本身就是金融,若由此引发房价震荡也会诱发金融危机。因此我还是那句强调过无数次的老话:

不必为70年或者其他多少年土地使用权着急上火,到时银行比我们更着急——因为古今中外,房地产都是最好的信用抵押品,缺了它,整个社会都无法正常运转。我们何必皇帝不急太监急。保护产权,有恒产者有恒心,是社会进步发展的基本方向,也是经济正常运行的基本条件,即使这个问题我们这一代人的智慧和勇气无法解决,下一代人也一定会解决。

2016419日星期香港东网“大焕视界”专栏第294

 

后记:2016418日,深圳市规土委针对土地使用权到期后如何续期的问题,做出了进一步说明。据悉,1995918日前与市规划和国土部门已签订《土地使用权出让合同书》的,可以不用补交地价自动予以顺延。土地使用年期届满的行政划拨性质房地产,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

 

有奖征文 燕郊VS花桥投资价值比较

来一个烧脑的游戏,却也是培养正确认识区位价值的好办法:比较一下河北廊坊三河市燕郊镇与苏州昆山市花桥镇的房屋投资价值,从其各自与北京或上海最近市中心的距离、产业、居住与购房人群等主要方面进行比较,并得出未来价值高低的结论。

参考资料《环京区域的楼市是机会还是陷阱?》

http://tdh318.blog.sohu.com/321613334.html

 

奖励方式:

一等奖1名,奖励以下3篇众筹文章的全部;

二等奖2名,奖励以下3篇众筹文章之2(任选);

三等奖3名,奖励以下3篇众筹文章之1(任选)。

 

时间:即日起至2016430日截稿

发往邮箱:dahczxy@163.com

 

规则:

中奖文章将通过本人的微博、博客、微信公号自媒体平台发布;

文章中奖与否,由本人审阅评定,如果没有合格文章,任何一个等级的奖项都有可能空缺。

 

附:三篇众筹文章简要说明

众筹《人群怎样聚集?房价怎样涨跌?——细分人群 精准判断楼价走势》

http://tdh318.blog.sohu.com/321281662.html

 

众筹《如何发现楼市价格洼地》

http://tdh318.blog.sohu.com/321389979.html

 

众筹:一买就错时代如何发现和坚守正确的买房方向

http://tdh318.blog.sohu.com/321516293.html

童大焕2016418

 

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【被限购又怕通胀 那就一线商住吧】

http://tdh318.blog.sohu.com/321703203.html

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