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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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环京区域的楼市是机会还是陷阱?  

2016-04-06 05:14:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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环京区域的楼市是机会还是陷阱?

(学员必读 非独家)

——风格纯粹VS童大焕·智慧在云端握手之42

 

风格纯粹201646日:环京区域的楼市是机会还是陷阱?

前几天看到童大焕老师发了一个微博,说他的粉丝到董藩老师的微博骂董藩老师的观点,他告诫他的粉丝要学习方法,而不是这样毫无教养的去骂与他观点不一致的人。我看了一下董藩老师的腾讯微博,没见什么内容,也就没在意。昨晚有人分享了董藩老师关于环京区域楼市的新浪微博的文章,尤其是他强烈看固安的观点。恍然大悟,因为我对童大焕老师的环京区域楼市的观点是非常了解的,他一直警惕环京区域楼市的陷阱。他只看好燕郊区域。那么环京区域楼市到底是陷阱还是下一个金矿呢?

仔细阅读了董藩老师的文章,他看好固安的逻辑是1)北京挤压外来人口带来的需求外溢;2)京津冀协同发展战略实施中可期的产业集聚和人口集聚效果。这两点是他通篇文章看好环京楼市的最重要的逻辑基础。剩下的都是一些买房置业和对政府文件的解读事实上并不构成对他观点的严谨的逻辑支撑。

 

  1. 北京挤压外来人口真的会带来需求外溢吗?

        在想象中,或许会得到这个结论。最近京津冀一体化,有很多概念和想象的空间,催生了环京区域楼市的热度。我们拿上海周边的城市昆山来比较固安更合适。昆山的地理位置针对上海,比起固安针对北京来距离更近【大焕注:地理距离几乎与河北大厂之于北京CBD一样,其距离上海最近的花桥几乎是另一个翻版的燕郊。而且,昆山几乎处于上海和苏州正中间。。昆山已经是高度的产业聚集了,中国的百强县之首。远不是固安可以相比的。昆山市中心距离上海的虹桥交通枢纽只有40km,昆山的房价也在最近这一波上海严格限购中大涨。昆山离上海最近的一个镇,花桥镇,上海的11号线早已跟花桥对接,并且已经开通。这也不是北京到固安这还处在规划中的4号线延伸可以相比的。上海到昆山的高铁只需要15分钟,早已通车多年,大约15分钟一班,非常方便。2015年,我知道的数据,大约昆山整体的房价也不过在均价6000每平米左右距离上海最近的花桥镇,地铁已经开通,房价在10000元左右。我最近没关心。据说在涨。但我极少听到有人住在那里在上海上班。他们宁愿在上海群租。我也有认识的人在这些地方投资置业,但回报率似乎不高,很多人跟我说,这几年没怎么涨。只是最近因为上海限购,好像热起来了。

     

  2. 有人在环北京置业的真实需求是什么?

        我们看到市场上确实有人在环北京环上海周边置业,他们的真实需求是什么呢?去看看那些区域高昂的空置率就知道了。他们是怕北京上海的房价继续大涨,而恐慌性在周边置业,谋求资产的升值,来弥补上海北京楼市未来的的大涨。这才是真实的需求。真实的需求是:因担心娶不起老婆,匆匆忙忙去包养了一个小三,幻想最后把小三卖给怡红院赚钱。投机者的推波助澜,加速了这种情绪。这是最可笑的逻辑!最后的结果沦为击鼓传花!这也是我同意童大焕老师的判断:环一线城市楼市是最可怕的陷阱。他最终会毁灭财富:老婆娶不起,小三最后也老了。

     

    3)京津冀实施中期产业聚集和人口聚集会让固安为代表的环京区域有投资价值吗?

        回答这个问题很简单,去看看昆山吧。发达的制造业,中国的最富足的县。昆山的地位,我想是固安20年内绝对达不到的。交通?长三角的江浙沪,交通网络一体化,搞了很多年了,已经远不是京津冀区域可以比较的。北京的交通网络是大格局,是针对全国的交通枢纽。在京津冀这个具体的区域,跟长三角是绝对没法比较的。上海的地铁,很多年规划中已经都跟嘉兴对接了,嘉兴的楼市至今也是鬼城。高铁也早已通了很多年。

     

    4)京津冀一体化能做吗?

        最近关于京津冀的各种报道,各种宏大规划,非常多。如果北京有溢出效应,也就不会有环京贫困带了。北京新机场也建在了廊坊一大部分。关于区划调整的猜想也很多。我没有看到环京区域的机会。我更多的看到了北京这个城市的危险,权力会把北京沦为一个二流的城市。失去了这个城市最宝贵的东西:高度的聚集!总理今年的报告说:2016年会在疏解北京功能上,拿出实际性的示范行动。这个是让我最担心的。权力强行疏解北京的教育,医疗。

        整体上,我不看好环北京区域的楼市,因为权力的强势,我担心整个北京这种聚集效果的破坏。在房地产这个问题上,大家记住这样一个概念,如果半径扩大一倍,一个圆的面积那是几何级数增加的供应,在一个资产市场上,几何级数增加的资产,价格将来会怎样呢?尤其是在我们这个劳动力人口已经处于绝对数值从2012年就减少的国家,一个经济增长放缓的国家,一个绝对人口数量都即将面临着减少的国家。有限的聚集,只能诞生工业,只有高密度的聚集才会诞生高质量的服务业。这是我看到的北京。

        如果,你依然幻想固安的各种交通规划,那么请到昆山,嘉兴来看,这些规划已经落地。如果你想看产业聚集,那么请来看上海虹桥新区这个中国贸易中心的浩大规划,已经实施了快6年了。别说昆山,嘉兴,我看连上海的金山,奉贤,也没怎么带动。据上海市政府的规划,虹桥新区将成为第二个与上海浦东新区一样的第二个上海的国家级新区。那又怎样呢?与昆山嘉兴有什么关系呢?除了能把他们(昆山、嘉兴)的资源吸引过来。

        资产市场上,因为各种概念,总会价格波动,这就是市场的非理性,或许一段时间,环京楼市因为这样的一种非理性市场参与,价格暴涨,但是总会回到他真实的价格水平。楼市不像股市,他的成交非常慢,如果有一天价格跌,一定是断崖式的,没有成交量的下跌,全世界楼市从不例外。如果说,股市能逃的话,楼市几乎在下跌的过程中无人逃脱,就是这个道理。成交量在楼市这样的资产市场上,从来是急速跌倒冰点,三四线楼市已经告诉了我们这个道理。

        在资产市场上,如果一个东西因为限制你购买,而催生了替代品,那么在逻辑上,很简单:这些代替品都是对被限购的东西的致敬!而不是替代品有了价值!替代品击鼓传花的目的就是为了最终拥有被限制的东西。一个资产真实的价值,不是短期替代品,而依然拥有了价值,这才是真实的。所以,从这个角度的另一面,一线城市的房价不是真实的,而是严重低估的。低估的部分应该包含了这些代替品不合理的价格部分。

    童大焕201646日:

    请记住一个真理:城市化的市场逻辑已经远大于政策逻辑

        风格纯粹此文,可谓给眼下正火的环大都市圈楼市兜头一瓢冷水。不仅仅局限于环北京,也适用于上海周边,深圳周边,广州周边。

        我不得不重复一下自己《下一个破产潮将发生在个人楼市投资者身上》文章中的观点:“2011年限购限贷催生了2014年后的房地产开发商破产潮,80%的开发商会破产,因为他们积极主动地响应政策号召,把几十年积累的财富都投向了不限购的三四线及其以下城市,然后,就没有然后了。2016年楼市史无前例的降首付、降税费、降息降准等一系列密集的宽松救市政策【当然前提是基于一线城市的限购限贷】,会带来大都市远郊区投资客的破产潮。也是3年以后逐渐呈现。”

        如果说今天的中国,整体层面上市场的逻辑已经略微大于政府的逻辑,那么在城市化领域,则表现得更加明显。如果说1998年中国被政策关闭了50年的城市化历程,因为住房私有化的重启而全面重启,由此历经长达16年政府主导的、扩张式、摊大饼式、城市面积增长3倍于城市人口增长的平面扩张式城市化,那么,2014年是另一个关键的时间节点,这就是:由政府工业制造业、物流业主导的城市化历程全面终结(它们早已高度且全面过剩),代之以服务业主导、市场主导的城市化历程!这个历程,城市是自我收缩的,不断向上、向高处生长的!也就是电梯战胜汽车,城市和城市之间、城市和乡村之间的落差会越来越陡峭。这就是中国城市化的下半场。

        服务业主导的下半场,最大的特点,就是要求人口集聚。而政府以往对土地、资源、能源等等的工业化时代的垄断和控制完全失效,人口的集聚、智慧的创造,最难以控制,也无法预先规划——政府唯一要做的事情,就是保障自由,法治,契约,城市的安全。

        在此过程中,如果政策不是顺应市场,那就一定是毁灭财富和市场。

        在未来,大城市除了房价贵其它都不贵。房价贵是因为集聚空间必然有限而服务业发展就要求高度集聚。风格纯粹说:“有人问我:北京的蔬菜为什么比蔬菜的产地山东寿光还便宜呢?我回答:你们只看见了生产成本,而看不见交易成本。一大卡车蔬菜,在北京瞬间就可以卖掉,在寿光需要多久卖掉?这就是大城市的高密度聚集带来的交易成本的降低。交易成本是消费者看不见的,但在绝大多数领域,他的成本超过生产成本。温总当朝那会,也曾经有一年菜价大涨。有当朝红的发紫的经济学家,给出的解决方案是:大城市菜地太少了,都依赖于外地蔬菜供应,这是菜价贵的原因。我看了当场气的几乎吐血。这都是些什么玩意!”

        大城市还有3个非常便宜的公共品,完全不是大家眼里看得见的所谓交通、医疗、教育、社保,而是自由、安全和契约!在关系取代法治的小城市和农村,自由和契约是几乎不存在的。

        至于安全,大城市是天然的安全的岗哨。很多人以为买个郊区别墅(哪怕是城区别墅)有天有地有花有草,充分满足了高端精神需求,事实上,他们连最底层的第一层面的需求——安全都满足不了。

        很多人一辈子都不会明白,为什么曼德拉让黑人进入约翰内斯堡以后,白人会纷纷搬出去,进而,即使黑人无偿占有了高级公寓和高级宾馆,那里很快就沦为鬼城,直至连白住的黑人也住不下去,还得住回到南城的贫民窟。

        这是因为,没有自由、契约和安全,一切财富都将灰飞烟灭!

        这些,对于那些眼里只有物质的人们来说,就是换他十个脑袋也想不明白。

        对于未来的城市,我说,电梯一定会战胜汽车,汽车将迅速成为穷人标配。因为富人都将绝大部分住在城市的开放式社区的高级公寓里,穷人才一天到晚拥挤奔波在城里和郊外的联排别墅间。

        风格纯粹说:“有车有房堪称人类史上最伟大的营销广告。不但卖你了郊区不值钱的房子,顺手卖你了汽车这个贬值最快的资产。”

        请记住上面这些经典的句子——即使现在不是经典,也一定很快会成为经典。

        腾讯微博网友顺时说:“有限的聚集,只能诞生工业,只有高密度的聚集才会诞生高质量的服务业。我不知道谁发明这个理论,但是童大焕、风格纯粹、周其仁说得很清楚。”

        我说:应该是我们不约而同或者互相激荡思考得出的结论。

        人口的高密度聚集,是人类社会能量的核聚变。它的精彩,任何人,无法想像!任何力量,无从阻挡!


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